Koľko zálohy sa vyžaduje na dom?

Väčšina kupujúcich domov nemá hotovosť na to, aby si kúpili dom priamo. Skôr musia dostatočne šetriť na zálohu na dom a spoliehať sa na bankové úvery, ktoré pokryjú leví podiel na kúpe. Ale výška požadovanej zálohy sa medzi poskytovateľmi pôžičiek značne líši. Možno ste už počuli, že na získanie úveru na bývanie potrebujete akontáciu vo výške 20 percent z kúpnej ceny, ale neberte to ako evanjelium. Len veľmi málo ľudí, ktorí kupujú domov prvýkrát, odloží pri prvom nákupe 20 percent.

Pripravujete sa na kúpu domu? Tu je všetko, čo potrebujete vedieť o zálohových platbách – vrátane toho, koľko potrebujete a čo sa stane, keď nemáte zálohu vo výške 20 percent.

Čo je to záloha?

Každý, kto uvažuje o kúpe domu, bude musieť pochopiť pojem akontácia. Ide o sumu peňazí, ktorú musí niekto, kto kupuje dom, zaplatiť vopred v hotovosti ako súčasť nákupu. Kupujúci si požičiava peniaze na financovanie zvyšku kúpnej ceny, čo je známejšie ako hypotekárny úver. Kupujúci spláca sumu hypotéky aj s úrokmi v priebehu času v mesačných splátkach.

Podmienky hypotéky vrátane typu hypotéky, výšky akontácie, úrokovej sadzby hypotéky a doby splácania sa pri jednotlivých úveroch líšia. Tieto faktory často do určitej miery závisia od úverovej histórie a kreditné skóre dlžníkov.

Minimálne požiadavky na zálohu

Aj keď môžete počuť, že pri obchodoch s nehnuteľnosťami sa vyžaduje minimálna akontácia vo výške aspoň 20 percent z kúpnej ceny, nie je to ani zďaleka univerzálne pravidlo. V závislosti od okolností dlžníka a typu príslušného úverového produktu môžu veritelia nariadiť zálohové platby už od 0 percent alebo až 50 percent.

Niektoré typy pôžičiek vyžadujú oveľa menšiu hotovosť. Úver, ktorý umožňuje akontáciu pod 20 percent, však zvyčajne vyžaduje, aby si kupujúci kúpil súkromné ​​hypotekárne poistenie (PMI). PMI sa vzťahuje len na bežné úvery. Hypotéky rôznych typov, ako napríklad tie, ktoré ponúka Federal Housing Administration, si vyžadujú svoje vlastné špecifické hypotekárne poistenie (pre pôžičky Federal Housing Administration sa to nazýva hypotekárne poistenie Premium).

Čo je poistenie súkromnej hypotéky?

Keď banka alebo finančná inštitúcia požičia peniaze kupujúcemu, berú do úvahy riziká nesplácania ako súčasť žiadosti o úver. Ak kupujúci môže zložiť 20 percent, veriteľ považuje úver za úver s nižším rizikom. Dlžník, ktorý má investovanú značnú hotovosť do nákupu, sa považuje za menej pravdepodobné, že nesplatí. A aj keď nesplácajú, hypotekárny veriteľ bude pravdepodobne schopný získať späť zvyšných 80 percent zabavením a predajom nehnuteľnosti.

Keď však kupujúci domu požiada o a klasická hypotéka ale nemôže si dovoliť 20-percentnú akontáciu na dom, úver sa považuje za rizikovejšiu investíciu. Na ochranu pred rizikom nesplatenia bude veriteľ vyžadovať, aby si kupujúci nehnuteľnosti vybral PMI, aby sa mohol kvalifikovať hypotéku, ak je pomer úveru k hodnote nehnuteľnosti (výška úveru vydelená hodnotou nehnuteľnosti) nižší ako 80 percent.

Ako sa platí PMI?

PMI je možné zaplatiť niekoľkými spôsobmi. Najčastejšie sa vypláca mesačne a je súčasťou mesačnej hypotéky, ktorú dlžník platí veriteľovi. Niekedy sa však PMI vypláca vopred počas uzávierky ako súčasť nákladov na uzávierku. Náklady na PMI sa pohybujú od 0,4 percenta do 2,25 percenta z hypotéky ročne.

PMI zvyčajne netrvá po dobu trvania úveru. Veriteľ skôr zníži požiadavku, keď váš hypotekárny zostatok klesne na 78 percent pôvodnej sumy nákupu.

Tip

Výhody väčšej zálohy

Niektorí kupujúci sa domnievajú, že je v ich prospech zložiť na zálohu čo najviac, zatiaľ čo iní sa snažia, aby bola záloha čo najnižšia. Je zrejmé, že dlžník, ktorý nemá výšku zálohy, nemôže ponúknuť 20 percent, ale tých kto to urobí, mal by zvážiť výhody vloženia väčšieho množstva peňazí vopred do väčšej zálohy čiastka.

Jednou z výhod platenia vyššej kúpnej ceny domu vopred vo väčšej akontácii je vyhýbanie sa platbám PMI. Aj keď ročné náklady PMI medzi 0,4 percenta a 2,25 percenta hypotekárneho úveru nemusia znieť ako veľa, v skutočnosti to predstavuje úhľadnú sumu. Napríklad, ak kupujúci domu dostane pôžičku vo výške 200 000 USD a stredný poplatok za PMI vo výške 1 percenta, dlžníka by to stálo približne 2 000 USD ročne. To je poplatok 166 USD každý mesiac, ktorý sa pripočítava k mesačnej splátke hypotéky.

Ale to nie je jediná výhoda zloženia značnej zálohy, keď sa prvýkrát pustíte do vlastníctva domu. Tu je niekoľko ďalších, ktoré treba mať na pamäti.

• Výška hypotekárneho úveru je nižšia pri vyššej akontácii. To znamená, že mesačné splátky hypotéky budú nižšie.
  
• Nižší hypotekárny úver znamená nižšie úrokové splátky počas trvania úveru, zvýšenie cenovej dostupnosti drahšieho domu.
  
• Dlžníci sa môžu kvalifikovať na nižšiu úrokovú sadzbu s väčším množstvom peňazí.
  
• Väčšia akontácia môže kupujúcemu v prípade potreby v budúcnosti uľahčiť získanie ďalších úverov. Výška aktuálneho hypotekárneho úveru má vplyv na kupujúceho pomer dlhu k príjmu — výpočet, ktorý používajú veritelia na určenie oprávnenosti na pôžičky. Tento pomer porovnáva celkové mesačné splátky dlhu s hrubým mesačným príjmom.

Výhody nízkej zálohy

Najviditeľnejšou výhodou nízkej akontácie je skutočnosť, že kupujúci nemusia platiť toľko peňazí, ale existujú aj ďalšie výhody:

• Plánovanie nižšej akontácie môže znamenať, že nakúpite teraz, nie o päť rokov, keď ste našetrili dosť na zníženie o 20 percent. Ak je trh s bývaním vo vašej oblasti horúci, ceny sa môžu dostať mimo dosahu ešte skôr, ako našetríte dosť.
  
• Každý by mal mať núdzový fond pre prípad, že by sa stalo niečo neočakávané, napríklad zdravotný problém. Vloženie každého centu úspor do zálohy spôsobuje, že jednotlivec alebo rodina sú veľmi zraniteľní.
  
• Ak investujete príliš veľa svojej voľnej hotovosti do zálohy, čo so všetkými tými opravami a vylepšeniami, ktoré chcete urobiť v novom dome? Hotovosť na ruku je bezpodmienečne potrebná.
  
• Kúpa domu zahŕňa počiatočné náklady okrem zálohy. Zvážte svoje náklady na uzavretie, možnú potrebu platiť body a náklady na sťahovanie.
  

Úverové programy a zálohové platby

K dispozícii sú rôzne úverové programy na pomoc kupujúcim, ktorí nemôžu zaplatiť 20-percentnú zálohu požadovanú na niektoré bežné pôžičky. Tu je niekoľko z nich bežnejšie úverové programy s nízkymi možnosťami akontácie:

• ​FHA pôžičky.Prvý kupujúci alebo vracajúci sa kupujúci môžu mať nárok na minimálnu zálohovú platbu hypotéky Federal Housing Authority vo výške

3,5 percenta. Táto možnosť platby je k dispozícii iba pre tých, ktorí majú vynikajúce kreditné skóre (FICO) 580 alebo vyššie. Tí, ktorí majú skóre FICO medzi 500 a 579, musia zaplatiť zálohu vo výške 10 percent.

• ​VA priame pôžičky. Ministerstvo pre záležitosti veteránov ponúka veteránom programy pôžičiek na bývanie VA na nákup, výstavbu alebo. zlepšiť bývanie alebo refinancovať svoj súčasný úver na bývanie. Medzi ne patrí priama pôžička VA na pomoc veteránovi kúpiť si dom za konkurenčnú úrokovú sadzbu vo väčšine prípadov bez zálohy.
  
• ​Pôžičky kryté VA.Pri týchto pôžičkách ministerstvo pre záležitosti veteránov pomáha veteránom, ktorí hľadajú pôžičku od súkromného veriteľa, ručením za časť pôžičky. Takmer 90 percent. úverov na bývanie zabezpečených VA sa poskytuje bez akontácie.
  
• ​Klasické pôžičky.Konvenčná hypotéka 97 je pôžička na bývanie s nízkou akontáciou. V tomto úverovom programe môžu prví kupujúci (t. j. tí, ktorí v posledných troch rokoch nevlastnili dom) získať pôžičky vo výške 417 000 USD alebo menej len o 3 percentá nižšie. Nehnuteľnosť musí byť vlastníkom obývaná samostatná jednotka alebo byt. Ide o 30-ročné fixné pôžičky a vyžaduje sa PMI.
  
• ​Pôžičky Fannie Mae/Freddie Mac.Federal National Mortgage Association, alebo Fannie Mae, je vládou sponzorovaný úverový program, ktorý poskytuje hypotekárnym veriteľom hotovosť potrebnú na financovanie úverov na bývanie s dostupným úrokom. Dlžník s kreditným skóre aspoň 620 si môže požičať až 548 250 $ na primárnom mieste bydliska so zálohou vo výške 3 percent z výšky úveru. Táto záloha môže byť poskytnutá dlžníkovi od rodiny alebo priateľov.
  

Podobný vládou podporovaný program s názvom Home Possible Advantage hypotéka, ktorý ponúka Freddie Mac, je k dispozícii kupujúcim s kreditným skóre 660.

Posledné slovo o zálohových platbách

Hoci niektorí poskytovatelia pôžičiek uprednostňujú nových kupujúcich so zálohou 20 percent alebo viac, väčšina kupujúcich, ktorí kupujú prvýkrát, nemá toľko peňazí. Našťastie existuje viac ako niekoľko programov, ktoré ponúkajú oprávneným kupujúcim možnosť kúpiť si bývanie s nižšou akontáciou.

Ak chcete nájsť najlepšiu ponuku, získajte prehľad dostupných úverových programov a určte tie, na ktoré by ste sa mohli kvalifikovať. Je veľmi pravdepodobné, že existuje program, ktorý by fungoval vo vašich podmienkach.