Čo je odhadca nehnuteľností? Tu je všetko, čo potrebujete vedieť

Keď si kupujete nový dom, jednou z najdôležitejších informácií, ktoré musíte zhromaždiť, je odhad aktuálnej trhovej hodnoty domu, tiež známy ako hodnotenie. Úloha zostavenia odhadu spočíva na odhadcovi nehnuteľností, ktorý ho vypočíta porovnaním nedávnych predajov domov v danej oblasti s nehnuteľnosťou, ktorá sa oceňuje.

Hoci primárnym príjemcom odhadu je hypotekárny veriteľ, žiadny kupujúci nechce preplatiť ani nehnuteľnosť. Pomáha získať prehľad o procese hodnotenia skôr, ako do toho skočíte.

Takže, čo presne robí odhadca nehnuteľností? A ako určujú hodnotu domu? Tu je to, čo potrebujete vedieť.

Tip

Čo je hodnotenie?

Väčšina kupujúcich financuje svoju kúpu z požičaných peňazí. Veriteľ zvyčajne zabezpečuje pôžičku tým, že prevezme záložný nárok na dom. Ak dlžník prestane splácať pôžičku, veriteľ má právo ju predať, aby sa mu pôžička vrátila. Preto je pre hypotekárneho veriteľa dôležité poznať aktuálnu reálnu trhovú hodnotu nehnuteľnosti pred tým, ako súhlasí s úverom. Ak vypíše hypotéku na viac peňazí, ako je hodnota nehnuteľnosti, bude mať malú šancu získať späť svoju pôžičku, ak kupujúci nespláca. Veriteľ, ktorý zvažuje hypotéku, používa odhad, aby zistil, či a koľko je ochotný požičať na konkrétnu nehnuteľnosť.

Odhad je odhad aktuálneho ocenenia nehnuteľnosti, ktorý na žiadosť veriteľa vykonáva odhadca nehnuteľnosti. Zatiaľ čo mnohé štáty vyžadujú, aby títo odborníci boli licencovanými odhadcami, nie všetky túto požiadavku ukladajú. Ak sa ocenenie veriteľa vykonáva počas nákupu domu, odhadcu vyberie veriteľ, ale platí to dlžník/kupujúci nehnuteľnosti (ak nie sú v zmluve o úvere dohodnuté iné dojednania). Hoci toto ocenenie má byť pomôckou pre hypotekárneho veriteľa, prináša výhody aj kupujúcemu, pretože nikdy nie je dobrý nápad preplatiť nehnuteľnosť.

Žiaľ, znalecký posudok je jedným z posledných krokov v realitnej transakcii, až po predschválení hypotéky, ponuke, akceptácii a obhliadke. Celý predaj závisí od hodnotenia. Ak hodnotenie je príliš nízke, kupujúci môže získať druhé ocenenie, aby sa pokúsil presvedčiť veriteľa, aby financoval úver, ale úspech nie je zaručený.

Majiteľ domu si tiež môže objednať znalecký posudok, ak uvažuje o predaji svojej nehnuteľnosti (a mnohí urobia tento krok ešte predtým, než vôbec oslovia realitného makléra). To im poskytne presný obraz o jeho trhovej hodnote. V takom prípade si majiteľ domu vyberie odhadcu nehnuteľností a zaplatí za službu.

Proces odhadcu nehnuteľností

Keďže funkciou odhadu je určiť aktuálnu trhovú hodnotu domu, primárnym nástrojom odhadcu bývania je preskúmanie aktuálneho miestneho trhu s bývaním. Odhadca posudzuje porovnateľné nehnuteľnosti, ktoré sa v tejto oblasti nedávno predali, a faktory v rozdieloch medzi týmito domami a domom, ktorý sa oceňuje.

Odhadca posudzuje celkový stav nedávno predaných domov, ich veľkosť v štvorcových stopách a ich Vlastnosti. Všimli si počet spální a kúpeľní v každej z nich. Vo všeobecnosti platí, že čím viac spální a kúpeľní, tým väčšiu hodnotu bude mať dom. Berú do úvahy nielen pôvodné prvky domu, ale aj vylepšenia, ktoré boli na nehnuteľnosti urobené. Doplnky, ako tenisový kurt resp klimatizačné jednotky, zvýši hodnotu. Odhadca tiež zisťuje, či porovnateľná nehnuteľnosť pri predaji mala nejaké problémy s údržbou alebo opravami, ktoré museli kupujúci zvážiť.

Hodnotiteľ poznamenáva všetky tieto informácie, zvyčajne na štandardnom formulári. Väčšina odhadcov nehnuteľností používa štandardizovaný formulár známy ako jednotná správa o hodnotení nehnuteľností. Odhadca potom porovná podrobnosti o nedávno predaných domoch s údajmi o dome, ktorý sa oceňuje. Upravujú priemernú predajnú cenu nahor alebo nadol v závislosti od tohto porovnania.

Napríklad, ak všetky nedávno predané domy mali tri spálne a dve kúpeľne a dom sa oceňuje má štyri spálne a tri kúpeľne, jeho hodnota bude vyššia ako priemerná hodnota nedávno predávaného domovov. Cenu môžu ovplyvniť aj iné faktory, ktoré znalec zohľadňuje. Napríklad okolnosti, ako je nedávna smrť alebo iná tragická udalosť na pozemku, pravdepodobne nastanú negatívny vplyv na hodnotenie a dokonca aj história používania tabaku v domácnosti môže znížiť jeho trh hodnotu.

Hodnotenie vs. Domáca inšpekcia

Keď kupujete dom, existuje veľa rôznych krokov potrebných na určenie jeho hodnoty a stavu. Posúdenie a domová prehliadka sa vyžadujú, pretože každá slúži na iný účel.

Ocenenie je primárnym spôsobom určenia aktuálnej trhovej hodnoty nehnuteľnosti. Zatiaľ čo odhadca nehnuteľnosti berie do úvahy stav domu vrátane údržby a potrebné opravy, účelom ocenenia nie je určiť, čo funguje a čo nie je v prevádzke obydlie.

Odhadca nehnuteľností si prehliadne dom a zvyčajne urobí prechádzku miestnosť po miestnosti, aby si prezrel a zaznamenal stav interiéru. Prechádzajú sa po exteriéri, aby určili a zaznamenali jeho stav; oceňuje hodnotu akéhokoľvek vybavenia, ako je bazén, fontána, alebo hospodárske budovy; podrobnosti o všetkých porušeniach pravidiel ochrany zdravia a bezpečnosti; a zaznamenáva dispozičné riešenie nehnuteľnosti. Väčšina oceňovacích kalkulácií bude závisieť od porovnateľného predaja a táto práca bude vykonaná v jeho kancelárii.

A domová prehliadka, sa však zameriava na stav konkrétneho domova. Vykonáva ho iný odborník — licencovaný domáci inšpektor. Inšpektor trávi oveľa viac času v nehnuteľnosti vykonávaním komplexnej kontroly jej fyzického stavu. Súčasťou je vizuálna kontrola, no ďalšia časť zahŕňa testovanie, či hlavné domáce systémy fungujú. Kontrola je určená na poskytnutie informácií kupujúcemu o čo je potrebné opraviť alebo vymenené v domácnosti pred alebo po zatvorení.

Náklady na odhad

Keď si beriete hypotéku na kúpu nehnuteľnosti, v dokumentoch o úvere je uvedená stanovená suma na ocenenie nehnuteľnosti. Túto sumu musí zaplatiť dlžník, pokiaľ v zmluve o pôžičke nie je výslovne uvedené inak. Niekedy kupujúci zaplatí poplatok za ocenenie ako súčasť nákladov na uzavretie a veľmi príležitostne môžu motivovaní predajcovia súhlasiť, že za hodnotenie zaplatí. Poplatok za ocenenie je stanovený, keď si veriteľ najme odhadcu a nemôže byť následne upravený.

Typický cenový rozsah odhadu nehnuteľnosti sa pohybuje od 300 do 600 USD. Veľkosť nehnuteľnosti, jej odhadnutá hodnota a jej umiestnenie určujú, či ocenenie patrí do hornej alebo dolnej hranice tohto rozsahu. Závisí to v podstate od toho, koľko času bude odhadca nehnuteľností musieť venovať odhadu a či je nehnuteľnosť rezidenčná alebo komerčná. Typické oceňovanie nehnuteľností nie je časovo náročné. Odhadnúť trhovú hodnotu si zvyčajne vyžaduje len niekoľko hodín času odhadcu nehnuteľností. Hodnotiaca správa sa vydáva o tri až sedem pracovných dní neskôr.