Investovanie do nehnuteľností je čoraz ťažšie. Tu je dôvod, prečo je to dobrá správa pre kupujúcich

Vo svete investovania do nehnuteľností skratka BRRRR znamená viac než len zvuk, ktorý by ste vydali v treskúcej zime. Namiesto toho zvuk s piatimi písmenami znamená kúpiť, rehabilitovať, prenajať, refinancovať, opakovať. Predtým, ako prišla pandémia COVID-19 a prevrátila realitnú krajinu na hlavu, bol BRRRR pre mnohých investorov najspoľahlivejším spôsobom, ako zarobiť peniaze na nehnuteľnostiach vo svojom portfóliu. Teraz, vďaka kombinácii zvýšenie úrokových sadzieb, znižovanie hodnoty nehnuteľností a zmena daňových vzorcov, BRRRR necháva mnohých investorov do nehnuteľností napospas.

Zatiaľ čo tosmieťje to pre nich zlá správa, zdá sa, že to môže znamenať úľavu pre kupujúcich, ktorí dostali cenu z nehnuteľností investormi, ktorí rýchlo zhltli veľa nehnuteľností, ktoré by tradične išli prvýkrát kupcov domov. Tu je to, čo niekoľko profesionálov, s ktorými sme hovorili, hovorí, že to bude znamenať pre budúcnosť nehnuteľností.

Zoznámte sa s odborníkmi

čo je BRRRR?

Podľa Douga Careyho, prezidenta Wealthtrace, je BRRRR typom stratégie investovania do nehnuteľností, ktorá zahŕňa nákup ohrozenej alebo podhodnotenej nehnuteľnosti a jej renováciu. zvýšiť jej hodnotu, prenajímať ju na generovanie príjmu, refinancovať nehnuteľnosť, aby mala prístup k jej zvýšenému kapitálu, a použiť výnosy na zopakovanie procesu s inou nehnuteľnosť.

Toto sa stalo populárnou stratégiou pre investorov do nehnuteľností, pretože ponúka niekoľko výhod, vysvetľuje Carey. „Po prvé, umožňuje investorom získať nehnuteľnosti za zvýhodnenú cenu, čo môže viesť k značným ziskom, keď sa nehnuteľnosť nakoniec predá,“ hovorí. "Po druhé, fáza renovácie umožňuje investorom pridať hodnotu nehnuteľnosti, čo môže zvýšiť jej príjem z prenájmu a celkovú hodnotu."

Po tretie, vo fáze prenájmu môžu investori dosiahnuť stály tok príjmov, ktoré pomôžu pokryť výdavky na nehnuteľnosť a generovať návratnosť investícií. „Po štvrté, refinancovanie nehnuteľnosti môže investorom umožniť prístup k vlastnému kapitálu, ktorý si vybudovali nehnuteľnosti, ktoré môžu využiť na investovanie do viacerých nehnuteľností a ďalší rast svojho realitného portfólia,“ hovorí Carey.

Ako BRRRR škodí trhu

Aj keď to môže znieť ako obojstranne výhodné – investori sú schopní opraviť domy, ktoré mohli znižovať miestne hodnoty nehnuteľností, zatiaľ čo nájomcovia majú prístup k čerstvo zrekonštruované obytné priestory – v skutočnosti to znížilo dostupný lacný inventár pre kupujúcich, ktorý by sa často dostal do nižších príjmov alebo na prvé miesto. kupujúcich.

Po prerobení týchto nehnuteľností, ktoré sú konečne späť na trhu a pripravené na prenájom, za normálnych okolností sú kótované za oveľa vyššiu sadzbu, ako by boli predtým, čím sa mnohí z tých istých ľudí vylučujú z trhu s prenájmom tiež.

Pandémia znížila ziskovosť BRRRR

Trh s nehnuteľnosťami je podľa Crissi Coleovej, zakladateľky a generálnej riaditeľky Penny Finance, na historickom maxime vďaka nákupnej horúčke vyvolanej COVID-19. „Mám pocit, akoby si každý v Amerike kúpil dom. prečo? Sadzby boli nízke nízke nízke, takže peniaze boli lacné,“ povedala s tým, že tieto nižšie sadzby dali investorom ešte väčšiu kúpnu silu vďaka nižšiemu mesačnému splátky hypotéky na svojich nových prenajímaných nehnuteľnostiach. Keď inventár vyschol, ľudia ponúkali cenu vyššiu, ako je požadovaná cena, aby sa mohli dostať do nového domova. „To vyhnalo ceny domov nahor,“ pokračuje a vysvetľuje, ako sa zvýšené hodnoty šírili všade, dokonca zasiahli aj tie zvyčajne dostupnejšie nehnuteľnosti. "Takže zvršok, ktorý ste si mohli kúpiť pred piatimi rokmi za 300 000 dolárov, je teraz 500 000 až 800 000 dolárov v závislosti od miesta."

Okrem toho Cole hovorí, že zvyšovanie sadzieb spôsobilo, že spolu s nimi stúpali aj hypotekárne splátky, čo znamenalo, že investori museli účtovať vyššie splátky nájomného. „Kto môže platiť viac na nájomnom, keď mzdy nedržia? Vďaka tomu sa dá zarobiť menej peňazí.“

Popri tom všetkom poškodila investorov aj inflácia. „Náklady na stavebné a renovačné materiály v posledných rokoch vzrástli, čo môže predražiť rehabilitačnú fázu stratégie BRRRR a znížiť potenciálne ziskové marže,“ dodáva Carey.

Ani nájomcovia si nemôžu dovoliť držať krok s nákladmi

"Sme na skutočne náročnom trhu pre kupujúcich aj prenajímateľov," vysvetľuje Cole. „Trh s nehnuteľnosťami sa začína spomaľovať, no ak hľadáte v žiadaných lokalitách, ceny domov sú stále naozaj vysoké, a je tu veľmi malá ponuka." V tých oblastiach s väčším dopytom, kde ceny naďalej stúpali, musel trh s prenájmom sledovať. „Pre prenajímateľov musia prenajímatelia zaplatiť hypotéku a náklady na ňu prenášajú vyššie úrokové sadzby pre nájomcov,“ pokračuje a dodáva, že v New Yorku naposledy došlo k nárastu nájmov o 21 percent rok!

Pár dobrých správ pre kupujúcich

Pokiaľ ide o to, aký prínos uvidia nádejní majitelia domov s mnohými investormi, ktorí sa stiahnu do tohto procesu, Carey hovorí, že to ešte treba vidieť. Verí, že by to malo pomôcť pri problémoch so zásobami, čo tiež pomôže znížiť ceny domov ľudia nebudú takí rýchli vyzdvihovať tie ohrozené nehnuteľnosti, ale nie je to riešenie, ktoré krajina potrebuje práve teraz.

"Súčasný trh s bývaním je stále veľmi náročný pre tých, ktorí chcú kúpiť," hovorí. „Ceny domov neklesli na úroveň pred pandémiou, ale sadzby hypoték sa viac ako zdvojnásobili. Kým ceny domov neklesnú oveľa ďalej, pre tých, ktorí kupujú domov prvýkrát, to bude stále veľmi ťažké a drahé.“

Našťastie, správy nie sú len záhubou a pochmúrnosťou. Podľa Colea existuje množstvo programov, ktoré môžu ľudia práve teraz využiť, aby im doslova pomohli dostať sa do predných dverí. „Dobrou správou je, že stále existuje široká škála programy prvého nákupu domu na trhu, ktorý vám umožní dať na nehnuteľnosť menej ako 20 percent,“ hovorí. "Bidenova administratíva tiež zaviedla mnoho daňových úľav pre majiteľov domov, ktoré môžu pomôcť zmierniť bremeno vysokých úrokových sadzieb a vysokých cien domov."

Všetky tieto zmeny v kombinácii s tým, čo vyzerá ako sľubná jarná predajná sezóna, môžu konečne pomôcť kupujúcim nájsť cestu do ich vysnívaného domu.