Nemôžete si dovoliť kúpiť dom? Odkupy môžu byť odpoveďou, ktorú hľadáte

Mnoho nádejných majiteľov domov má dnes problém s cenovou dostupnosťou financovanie nového bývania. V dôsledku nedávneho zvýšenia sadzieb zo strany Federálneho rezervného systému sa úrokové sadzby jednoducho stali príliš vysokými na to, aby to niektorí kupujúci dokázali mať nárok na hypotéky na vlastnosti, ktoré si v minulosti mohli ľahko dovoliť. A to nie je všetko, proti čomu stoja. Rastúce sadzby, klesajúce hodnoty nehnuteľností a inflácia majú ‌všetkyprispeli k tejto rozvíjajúcej sa kríze.

Našťastie existuje kreatívne riešenie, ktoré môžu niektorí dlžníci využiť, pokiaľ ide o získanie nižšej úrokovej sadzby: odkúpenie. Všetko, čo potrebujete, je trochu know-how a pár dolárov navyše na vašom bankovom účte. Čítajte ďalej a dozviete sa všetko, čo potrebujete vedieť o znížení úrokovej sadzby, vrátane toho, ako ho získať a či je to správna voľba pre vašu finančnú situáciu.

Buydowns: Rýchle tipy, ktoré treba vedieť

Čo je odkúpenie?

Keď veritelia hovoria o odkúpení, odvolávajú sa na akt platenia peňazí výmenou za nižšiu úrokovú sadzbu. "Tradične sa to dosiahne nákupom bodov alebo ich zlomku," vysvetľuje Justin Brilman, referent pre hypotekárne úvery v U.S. Bank. „Pre zjednodušenie je to približne jeden bod nákladov výmenou za o štvrť percenta nižší úrok,“ pokračuje. "Jeden bod je 1 percento z pôžičky, takže pri pôžičke 1 000 000 USD je to 10 000 USD."

Našťastie pre väčšinu dlžníkov sú tieto čísla o niečo nižšie. Napríklad, ak máte 200 000 dolárov hypotéka, zníženie úrokovej sadzby o 0,25 percenta vás bude stáť len 2 000 USD. Tradičné odkúpenie zníži vašu úrokovú sadzbu počas trvania úveru.

Má odkúpenie výhody?

Zníženie úrokovej sadzby môže byť trochu drahé, najmä pre kupujúcich domov, ktorí chcú znížiť náklady všade, kde sa dá. To znamená, že to nemusí byť vždy prospešné – najmä ak máte problém to vymyslieť prostriedky, ktoré potrebujete na zálohovú platbu alebo ak idete do núdzového fondu alebo iných sporiacich účtov.

„Vždy je dôležité vypočítať mesačnú úsporu v porovnaní s nákladmi a ako dlho bude trvať, kým sa rozdiel uvedomí,“ vysvetľuje Sarah Alvarezová, viceprezident hypotekárneho bankovníctva v William Raveis Mortgage. "Dočasný odkup, ktorý sa opäť stal veľmi populárnym, je ústupkom, ktorý dočasne znižuje sadzbu kupujúceho na vyhovujúci úver na jeden alebo dva roky."

Alvarez hovorí, že to môže pomôcť udržať nízke mesačné hypotekárne splátky, kým budete čakať na ďalší cyklus nižších sadzieb a príležitosť refinancovať. „Ak máte problém si dovoliť mesačnú splátku hypotéky na základe aktuálnych úrokových sadzieb, ktoré vám ponúka váš veriteľ, môžete požiadať o odkúpenie,“ pokračuje. "[Ak] sa dlžník rozhodne znížiť svoju sadzbu, zvyčajne sa to potvrdí pri uzamknutí sadzby a náklady sa uhradia pri uzávierke."

Čo je to dočasné odkúpenie?

Pri dočasnom odkúpení musí predajca zaplatiť náklady, ktoré sú zvyčajne dva body alebo 2 percentá z výšky úveru. „Ak použijeme 7 percent ako príklad súčasnej hypotekárnej sadzby, pri dvoch ku jednej by bol odkúpenie 5 percent prvý rok a 6 percent druhý rok a potom sa vráti na 7 percent na zvyšok obdobia pôžičky,“ Alvarez hovorí. "Ak použijeme 750 000 USD ako kúpnu cenu a 600 000 USD ako sumu úveru, predstavuje to pre dlžníka úsporu 18 000 USD v priebehu dvoch rokov: 12 000 USD v prvom roku a 6 000 USD v druhom roku."

Na rozdiel od dočasného odkúpenia, pravidelný odkup zníži vašu úrokovú sadzbu počas trvania vášho úveru.

Mali by ste si kúpiť nižšiu úrokovú sadzbu?

Bod zlomu medzi nižšou mesačnou platbou a poplatkom vopred je podľa Brilmana vo všeobecnosti štyri roky. "Keď sa sadzby blížia k historickým minimám, nákup bodov za úver, o ktorom si myslíte, že ho budete držať počas významného časového obdobia, by bola dobrá stratégia," hovorí. „V trhových cykloch, kde sadzby rástli a očakáva sa, že sa v nasledujúcich rokoch ustália a potenciálne klesnú (ako my teraz), vidíme oveľa menej tejto aktivity kvôli týmto obdobiam vyrovnania.“ Stručne povedané, predajcom platený dočasný odkup môže byť vašou najlepšou stávkou, podľa Brilman.

Alvarez hovorí, že vidí veľa predajcov, ktorí využívajú dočasné odkúpenie ako nástroj na prilákanie kupujúcich na tomto meniacom sa trhu. Je to príťažlivejšie ako znižovanie predajnej ceny a zdá sa, že je to výhra pre všetkých. Je tiež čoraz bežnejšie, že nový vývoj ponúka svoj vlastný program dočasného odkúpenia, ktorý môže byť navrhnutý tak, aby vyhovoval potrebám každej budovy.

Táto úľava umožňuje výrazne znížiť platbu počas prvých dvoch rokov. Brilman hovorí Hunkerovi: „Keďže ide o koncesiu platenú predajcom, finančné prostriedky zaplatené predajcom umožňujú buydown sa uložia na viazaný účet a použijú sa na vyrovnanie rozdielu medzi dočasnou a konečnou platbou platba. Dôvodom je to, že dlžník mal možnosť refinancovať úspory pred tretím rokom výhoda ponechaná v prvých dvoch rokoch sa použije na splatenie zostatku úveru, takže kupujúci nikdy nestratí čokoľvek!"

Ďalšie stratégie, vďaka ktorým bude kúpa domu cenovo dostupnejšia

Existuje niekoľko rôznych spôsobov, ako urobiť nákup nového domu cenovo dostupnejším; nie je to obmedzené na nákup nižšej úrokovej sadzby od vášho veriteľa. „Na trhu s vyššou úrokovou sadzbou by mohlo mať zmysel pozrieť sa na splatenie existujúcich dlhov alebo vloženie väčšieho vkladu, ak ste schopní. všeobecné porozumenie je, že keď príde ďalší cyklus s nižšími sadzbami, môžete refinancovať a dlhodobo uzamknúť nižšiu sadzbu,“ Alvarez hovorí. "V tomto prípade, hypotéku s nastaviteľnou úrokovou sadzbou bez bodov, ktorý má nižšiu počiatočnú mieru, by sa mohol hodiť."

Nezabudnite, že hypotéky s nastaviteľnou sadzbou sa môžu časom zvyšovať. Ak sadzby neklesnú alebo ak hodnoty domov výrazne klesnú, dlžníci viazaní na hypotéky s nastaviteľnou úrokovou sadzbou sa môžu stretnúť s vyšším mesačná splátka hypotéky a malá šanca na úľavu, ak trh naberie negatívny obrat.