Ako funguje predpokladaná hypotéka?

S rastúcimi úrokovými sadzbami mnohí nádejní majitelia domov hľadajú kreatívne spôsoby, ako urobiť vlastníctvo domu dostupnejším. Iný ako znižovanie úrokových sadzieb a väčšie zálohy, nie je príliš veľa spôsobov, ako dosiahnuť nižšiu mesačnú splátku. To je dôvod, prečo veľa ľudí začína uvažovať o kúpe domu pomocou hypotekárneho úveru.

Zatiaľ čo predpokladané hypotéky ‌robiťponúkajú dlžníkom spôsob, ako získať prístup k nižším úrokovým sadzbám v minulosti, nie sú univerzálnou možnosťou. Ak chcete získať viac informácií o tom, čo každý kupujúci domu potrebuje vedieť o tomto rušnom termíne v hypotekárnom priemysle, tu je to, čo Hunkerovi povedali dvaja hypotekárni profesionáli.

Čo je predpokladaná hypotéka?

Predpokladateľná hypotéka je hypotéka, ktorá umožňuje prichádzajúcim kupujúcim prevziať záväzky existujúcej hypotéky od predajcu, vrátane zostatku úveru, úrokovej sadzby hypotéky a zostávajúceho obdobia, podľa Dana Greena, prezidenta v Homebuyer.com, hypotekárna spoločnosť pre prvokupujúcich bytov. „Funkcia predpokladanej hypotéky je štandardne súčasťou všetkých hypoték FHA, VA a USDA,“ hovorí.

Štátne pôžičky nie sú jediné, ktoré má možnosť prevziať nový vlastník nehnuteľnosti Tony Grech, senior poskytovateľ hypotekárnych úverov pre CrossCountry Mortgage. „Najčastejšie sa dajú predpokladať vládne pôžičky (FHA, VA, USDA), zatiaľ čo len niektoré bežné pôžičky sú – najčastejšie hypotéky s nastaviteľnou sadzbou," on hovorí.

Inými slovami, nie všetky typy hypoték môžu byť prijateľnou hypotékou.

Ako zistíte, či spĺňate podmienky na získanie výhodnej hypotéky?

Nie každý však môže využiť tento typ obchodu. Green vysvetľuje, že dlžníci dúfajú, že prevezmú hypotéku predávajúceho ešte sa treba kvalifikovať na základe štandardných smerníc pre schvaľovanie, vrátane úverových, príjmových a zamestnaneckých štandardov. Ďalšou prekážkou je, že predávajúci bude musieť súhlasiť s predpokladom, ktorý by mu umožnil preniesť zodpovednosť za existujúcu hypotéku na kupujúceho.

Ďalej budete musieť na palubu dostať aj aktuálneho servisného pracovníka. "Kupujúci musí požiadať existujúceho hypotekárneho správcu, aby mohol prevziať úver, a musí sa kvalifikovať rovnako, ako keby žiadal o normálny úver," hovorí Grech. „Ak ide o pôžičku VA, musí ísť o kvalifikovaného veterána. Ak ide o FHA, musia spĺňať minimálne požiadavky na kreditné skóre, usmernenia pre pomer dlhu k príjmu, atď." Existujú aj ďalšie kvalifikačné faktory, ako napríklad ponechanie domu ako hlavného bydliska.

Potenciál mesačných úspor je najväčším ťahákom

Predajcovia si určite môžu pomôcť, ak idú touto cestou, pretože ich domov bude mať výhodu pripojenia k a pod trhovou úrokovou sadzbou. „Hypotéka v hodnote 400 000 dolárov s predpokladanou 4-percentnou sadzbou hypotéky stojí mesačne o 25 percent menej ako porovnateľná 6-percentná sadzba na ten istý dom,“ vysvetľuje Green.

Zatiaľ čo najväčším lákadlom môžu byť dlhodobé úspory – očakáva sa, že sadzby sa budú v prvom štvrťroku 2023 pohybovať okolo 7 percent – ​​môže dôjsť aj k určitým úsporám vopred. "Zvyčajne sa hodnotenie nevyžaduje," hovorí Grech. "Poplatky veriteľa, ako sú počiatočné poplatky a poplatky za upisovanie, sa zvyčajne neúčtujú."

Ich neobvyklá povaha môže k uzavretiu pridať vrstvu komplikácií

Najväčšou nevýhodou pri pokuse uzavrieť dom s výhodnou hypotékou môže byť nájdenie realitných profesionálov, ktorí s nimi majú skúsenosti. „Za posledných viac ako 20 rokov došlo k poklesu hypotekárnych sadzieb, takže hypotekárne predpoklady sú zriedkavé,“ hovorí Green. "Málo realitných maklérov a poskytovateľov úverov má s nimi nedávne skúsenosti."

Pretože predpokladáme, že hypotéka pridáva ku kúpe domu ďalšiu zložitosť, Green hovorí, že ich nájdenie nemusí byť také ľahké. „S najväčšou pravdepodobnosťou budú akceptovaní v a trh kupujúceho, keď je dopyt po domoch slabý,“ hovorí. „Ideálny trh pre hypotekárne predpoklady je vtedy, keď je dopyt po domoch nízky a úrokové sadzby hypoték sú vysoké.“ Najlepší spôsob, ako si ho nájsť, je opýtať sa, či je hypotéka predávajúceho predvídateľná a či je predávajúci ochotný o hypotéke v rámci predaja vyjednávať.

Ďalšou nevýhodou, na ktorú Grech poukazuje, je, že nemusia fungovať, ak sa ponáhľate k záverečnému stolu. Niektoré predpoklady môžu podľa neho trvať 45 až 90 dní, pričom dobrý poskytovateľ hypotekárneho úveru dokáže vo väčšine prípadov vybaviť úver za tri až štyri týždne. "Niekedy to kupujúci a predávajúci potrebujú zabaliť rýchlejšie a nechcú čakať (alebo čakať)," hovorí.

Predvídateľné hypotéky môžu byť vopred drahšie

Ďalšou potenciálnou prekážkou je, že možno budete musieť získať vyššiu sumu, než by si vyžadovala tradičná hypotéka. "Kupujúci môže financovať len to, čo predávajúci dlhuje na hypotéke," hovorí Grinch. „Ak si napríklad niekto pred niekoľkými rokmi kúpil dom s hypotékou FHA vo výške 200 000 USD so 4-percentnou úrokovou sadzbou a chcú teraz predať dom za 250 000 USD a dlžiť 185 000 USD z úveru, kupujúci musí prísť so znížením o 65 000 USD platba."

Aby som to uviedol do perspektívy, ak sa ten istý kupujúci rozhodol kúpiť tento dom pomocou tradičnej hypotéky FHA, čo si vyžaduje len minimálne 3,5 percenta zníženia, potrebovali by prísť len so znížením o 8 750 dolárov platba.

Čo potrebujete vedieť pred zatvorením

Kedykoľvek sa niečo zdá byť príliš dobré na to, aby to bola pravda, je to pravdepodobne preto, že to tak je. Grech hovorí, že budete musieť získať úplný finančný obraz predtým, ako budete súhlasiť s uzavretím prijateľnej hypotéky. "Takže to, čo by som povedal kupujúcim, ktorí zvažujú prijateľnú hypotéku, je: Ak vidíte dom uvedený na predaj, ktorý propaguje prijateľnú hypotéku, môže, ale nemusí to byť dobrý obchod," hovorí. "Zistite, koľko dlhujete na úvere, aká je sadzba a aký typ úveru je." Keď budete mať tieto informácie, môžete ich porovnať s financovanie, ktoré sa v súčasnosti ponúka, a zistite, či podmienky existujúceho úveru budú väčším prínosom a či dokážete splniť vyššiu akontáciu podmienky.

Ak je všetko v súlade, predajca je príjemný a môžete sa kvalifikovať prostredníctvom správcu, ktorý má pôžičku, hypotekárne hypotéky môžu byť najlepším spôsobom, ako v roku 2023 získať sadzby na rok 2020.