Mám počkať s kúpou domu?

Keď sa kalendár zmenil z roku 2022 na rok 2023, mal som na zozname úloh jednu dôležitú vec: kúpiť si nový dom. Naša päťčlenná rodina rýchlo zmodernizovala náš dom so štyrmi spálňami a jednou kúpeľňou a chceli sme sa presťahovať do priestoru, ktorý by nám všetkým viac vyhovoval. Pracovali sme na tom, aby sme dostali všetky naše kačice za sebou – až do začiatku apríla, keď niektorí z popredných ekonómov krajiny začali varovať pred hroziaca recesia, a zrazu som sa opýtal: "Mám počkať, kým si kúpim dom?"

Tieto varovania boli obzvlášť alarmujúce pre mňa ako spisovateľku na voľnej nohe, ktorá si kúpila svoj prvý dom tesne pred krachom na trhu s rizikovými hypotékami v roku 2008 a po niekoľkých bolestivých rozhovoroch. (väčšina z nich o tom, ako by sme zvládli žonglovanie s tou jedinou kúpeľňou na ďalší rok), sme sa s manželom rozhodli, že môže byť rozumnejšou voľbou počkať a uvidíme, čo sa stane s hospodárstva. Ako sa ukazuje, nie sme sami, kto pri kúpe nového bývania odmieta riskovať.

Po rozhovore s Pablo Vadillo, realitný agent zo San Francisca, ktorý vedie tím agentov v oblasti Bay Area a Silicon Valley, som sa dozvedel, že nie sme sami so svojimi obavami.

Čo sa zmenilo na trhu?

Nie som jediný, kto plánuje odložiť a uvidíme, čo prinesie posledný štvrťrok roku 2023. Vadillo hovorí, že vidí kupcov domov, ako sa sťahujú a odkladajú kroky kvôli neistote v trh 2023, najmä v jeho regióne, kde prepúšťanie v oblasti technológií vytvára napätie a neistotu. „Ďalším prispievajúcim faktorom sú úrokové sadzby na úrovni 6 percent, [keď] len pred 2 1/2 rokmi boli polovičné – takže je to dosť ťažké tabletky prehltnúť. Ak nie ste pripravení na tento finančný záväzok alebo ak vás chytil humbuk s 2,2 a 3 percentami úrokových sadzieb, budete sklamaní.“

Predsa Fannie Mae predpovedá že 30-ročné úrokové sadzby klesnú na 5,7 percenta v druhom štvrťroku budúceho roka (klesnú z približne 6 percent teraz), je to samozrejme len prognóza. Napriek tomu to môže byť rozdiel stoviek dolárov v splátkach hypotéky za mesiac, ak na to budete čakať.

Znížená kúpna sila

Ďalším dôležitým faktorom, ktorý spôsobuje, že dlžníci pauzujú pri svojom pohybe, je kúpna sila. So zvýšenými úrokovými sadzbami prichádza aj znížená kúpna sila. Aj keď ste možno mohli pohodlne hojdať dom za 400 706 dolárov (stredná cena podľa Redfin) v roku 2020 to dnešné úrokové sadzby vytláčajú z dosahu mnohých. „Pretože kúpna sila klesla, vidíme ľudí, ktorí sa sťahujú z trhu a odkladajú kroky,“ Vadillo hovorí a dodáva, že averziu mnohých ľudí k nedávnemu zvýšeniu sadzieb treba dať do lepšieho kontextu.

„Väčšina ľudí si myslí, že úrokové sadzby sú v súčasnosti nehorázne, a to je skutočne spôsobené skreslením aktuálnosti,“ pokračuje. „Ak sa pozriete na úrokové sadzby v historickom priemere od roku 1990 do roku 2020, historický priemer v tom čase bol 5,86 percent." Ak sa pozriete na dnešné sadzby, ktoré sa pohybujú medzi 6 a 6,50 percentami, sme len o niečo vyššie ako priemer."

Myslí si Vadillo, že teraz je ešte stále vhodný čas na nákup? No, to závisí od toho, na čom vám najviac záleží. „Ak sú úrokové sadzby tým najväčším faktorom, musíte si uvedomiť, že úrokové sadzby sú momentálne naozaj len priemerné,“ vysvetľuje a dodáva, že samotné sadzby by vám nemali stačiť na to, aby vás zdržali.

Mali by ste sa presťahovať, ak máte nízku úrokovú sadzbu?

Ak ste ako ja a momentálne máte nejaké tie ceny na rok 2020 (moja úroková sadzba je momentálne pod 3 percentami), môže Zdá sa byť hlúpe predávať a držať sa 6,5-percentnej úrokovej sadzby, ale Vadillo hovorí, že sa možno nepozeráme na veľké obrázok. „V skutočnosti ide o mieru zhodnotenia,“ vysvetľuje. „Je ten rozdiel v úrokovej sadzbe dostatočne ospravedlniteľný na zhodnotenie majetku? To je miesto, kde mať skvelého realitného makléra, ktorý pozná trh, študoval vzory a vie, ako veci kolíšu, vám môže poskytnúť skvelé poznatky.“

Vadillo hovorí, že je dôležité si zapamätať, že aj keď možno prechádzate z 3-percentnej úrokovej sadzby na 6-percentnú, môžete sa pohybovať aj seba a svoju rodinu do štvrte, ktorá oceňuje oveľa viac ako tie 3 percentá, alebo dokonca do domu s tak veľmi potrebnou extra kúpeľňou (alebo dva). "Z dlhodobého hľadiska, hoci vás to môže dočasne stáť peniaze z vrecka, v skutočnosti by ste mohli časom zaznamenať väčšie zhodnotenie."

Byť opatrný vs. Príliš znepokojený

Najlepší spôsob, ako sa vyhnúť obavám z recesie a prekonať obavy zo zdvojnásobenia úrokovej sadzby, je vziať si a dobrý a tvrdý pohľad na svoje vlastné financie, podľa Vadilla, ktorý hovorí, že práca dobrého realitného makléra je do pozrite si vaše predbežné schválenie a pomôže vám rozhodnúť sa, koľko môžeteprimeranedovoliť.

„Naším cieľom ako agentov je dostať vás do čo najlepšej finančnej situácie,“ hovorí. „Takže, ak ste nervózni alebo máte nervózneho klienta, najväčšia vec, ktorú musíte pochopiť, je: Čo ich znervózňuje? Je to mesačná splátka? Je to záväzok byť viazaný na nehnuteľnosť na najbližších 30 rokov? Je to riziko toho všetkého? A zvyčajne zistíme, že ľudia sú nervózni z neznáma. Čo ich znervózňuje, je pocit, že je tu niečo, čo bude počas kúpy alebo dokonca vlastníctva domu neisté alebo neočakávané.“

Neustále sa meniaca ekonomika

„Klientom radíme, aby nenaťahovali svoj rozpočet,“ hovorí a dodáva, že najmä to nebol vždy populárny prístup od roku 2020 do začiatku roku 2022, keď ľudia ponúkali státisíce dolárov za to, že chcú získať svoj sen Domov. „Našich klientov vychovávame k tomu, aby nikdy nepreplácali nehnuteľnosti tým, že s nimi študujeme trh a prechádzame faktami a realitou ekonomiky danej štvrte. A počas tohto procesu sme museli byť naozaj, naozaj trpezliví."

Táto trpezlivosť sa vyplatila dlžníkom, ktorí počúvali. „V súčasnosti začínate vidieť tieto spravodajské články, ktoré hovoria, že 72 percent kupujúcich domov [ktorí] kúpili počas pandémie v skutočnosti majú výčitky svedomia kupujúceho a že 80 percent kupujúcich pri pandémii museli robiť kompromisy,“ hovorí a dodáva, že je to preto, že postupovali príliš rýchlo a dostali sa do situácií, na ktoré neboli pripravení. pre.

„Moja najväčšia rada je ísť von a vzdelávať sa,“ pokračuje. „Existuje veľa rôznych programov. Existuje mnoho rôznych metód, ktoré môžu pomôcť zmierniť nervozitu a strach. Nervozita a strach zvyčajne pochádzajú len z nedostatku sebadôvery alebo nedostatku vedomostí. Takže sa vyzbrojte týmito vedomosťami – choďte s realitným maklérom na kávu (mimochodom kávu milujeme) a pýtajte sa.“

Ako sa pripraviť na budúcnosť

Bohužiaľ, stále nie som príliš presvedčený o myšlienke nákupu, kým neviem, ako sa trh otrasie. Vadillo hovorí, že ja (a ďalší ľudia ako ja) by som mal využiť túto príležitosť a dostať sa na trh s nehnuteľnosťami do roku 2024, vrátane vylepšenia okolo domu – terénne úpravy, umývanie a modernizácia laku môžu mať obrovský vplyv – a audit našich financií, aby sme boli pripravení urobiť krok hneď, ako si zvykneme na meniace sa nehnuteľnosti trhu.

„Nie sú to preteky,“ dodáva. „Viem, že americkým snom je rodinný dom a biely plot. Ale do niečoho sa neunáhlite, pretože porovnávate svoje vnútro s vonkajškom niekoho iného."

Finančná situácia každého je iná a ľudia sú zvyčajne oveľa bližšie k svojmu snu o vlastníctve domu, ako si myslia. "Jednoducho nevedia, ako blízko sú, pretože si nikdy nenašli čas na výskum alebo vzdelanie," hovorí Vadillo.