Čo sú to spoluvlastnícke domy?

Zvýraznenie

Chceli by ste si niekedy kúpiť a dovolenkový dom v Colorade, sedemizbový viktoriánsky kaštieľ, alebo doslova ‌akýkoľvekdomov v San Franciscu? Hoci tieto môžu byť bežne mimo dosahu, dohoda o spoluvlastníctve domu by mohla tento sen premeniť na skutočnosť. Dohody o spoluvlastníctve domov vám umožňujú spojiť svoje peniaze s inými ašpirujúcimi vlastníkmi domov na kúpu nehnuteľnosti, ktorú si možno nebudete môcť dovoliť sami.

Či už ste a mileniál, ktorý si vždy myslel, že vlastníctvo domu je nereálne alebo niekoho, kto sníva o kúpe luxusného domu mimo vášho cenového rozpätia, spoluvlastníctvo domu je dobrým spôsobom, ako si kúpiť svoj vysnívaný dom. Ale spoluvlastníctvo nehnuteľnosti nie je pre každého. Rozprávali sme sa s niekoľkými odborníkmi na nehnuteľnosti, aby sme sa naučili podrobnosti o spoluvlastníctve domu, aby ste sa mohli rozhodnúť, či je tento typ kúpy domu pre vás ten pravý.

Zoznámte sa s našimi odborníkmi

Čo je to spoluvlastníctvo nehnuteľnosti?

Spoluvlastníctvo domu je, keď dvaja alebo viacerí ľudia zdieľajú vlastníctvo jedného bytu. Každý vlastník má podiel na dome a je uvedený v titule. Majitelia často zdieľajú aj hypotéku, aj keď to nie je vždy pravda.

„Spoluvlastníctvo môže umožniť viacerým jednotlivcom spojiť svoje zdroje a kúpiť nehnuteľnosť, ktorú by si sami nemuseli dovoliť,“ hovorí Paul Martinez, realitný expert, Hunkerovi. „Spoluvlastníctvo môže poskytnúť aj sociálne a emocionálne výhody, ako je zdieľanie zodpovednosti a budovanie komunity s ostatnými spoluvlastníkmi,“ hovorí.

Čo je to spoluvlastnícky dom?

Dom v spoluvlastníctve je obydlie vo vlastníctve viacerých osôb, ktoré uzatvoria zmluvu o spoluvlastníctve, ktorá spája každého z nich so spoločnou nehnuteľnosťou.

Aké populárne je spoluvlastníctvo domu?

Hoci zmluvy o spoluvlastníctve existujú už dlho, sú čoraz bežnejšie ako ceny nehnuteľností stúpať ďalej.

„Spoluvlastníctvo je v posledných rokoch čoraz populárnejšie, najmä medzi tými, ktorí hľadajú za dostupné spôsoby, ako vlastniť majetok alebo investovať do nehnuteľností,“ Boyd Rudy, vedúci tímu a pridružený maklér pri MiReloTeam z Keller Williams Realty Living, hovorí Hunker. "Očakávam, že spoluvlastníctvo bude aj naďalej obľúbenou možnosťou pre ľudí, ktorí chcú vlastniť nehnuteľnosť, najmä v mestských oblastiach, kde sú ceny nehnuteľností vysoké."

Typy zmlúv o spoluvlastníctve bytov

Jedna vec, ktorá ľuďom sťažuje pochopenie toho, čo znamená spoluvlastníctvo, je, že existuje veľa spôsobov, ako takúto dohodu zariadiť. Zatiaľ čo nájom v spoločnom a spoločnom nájme sú dve najbežnejšie formy spoluvlastníctva domov, nie sú to jediné možnosti, ktoré majú začínajúci majitelia domov k dispozícii. Tu sú najčastejšie typy zmlúv o spoluvlastníctve a ako sa líšia.

Spoločný nájom

Keď väčšina ľudí hovorí o usporiadaní bytu v spoluvlastníctve, má na mysli situáciu, keď každý spoluvlastník vlastní samostatný podiel na nehnuteľnosti, čo im umožňuje predať, previesť, prenajať alebo zastaviť svoj podiel bez súhlasu toho druhého vlastníkov. Toto usporiadanie je známe ako spoločný nájom. "Keď spoluvlastník zomrie," hovorí Rudy, "ich podiel prechádza na ich dedičov a nie na ostatných spoluvlastníkov."

Nie všetky majetkové podiely musia byť rovnaké; namiesto toho budú založené na tom, koľko každá strana prispeje na nákup. Spoluvlastníci sa síce môžu dohodnúť na spoločnom bývaní v dome, nie sú však povinní tak urobiť. Ak sa teda napríklad mladý dospelý dohodne na kúpe domu so svojimi rodičmi, ktorí vložia 25 percent peňazí a získajú 25 percent úroku, v ich zmluve môže byť stanovené, že z nich žije len mladý dospelý a jeho rodina nehnuteľnosť.

Spoločné vlastníctvo

Na rozdiel od spoločného nájmu, spoločné vlastníctvo (známe aj ako spoločný nájom s právami na pozostalosť) „je kde všetci spoluvlastníci majú na nehnuteľnosti rovnaký podiel“ bez ohľadu na to, akou sumou sa na kúpe podieľajú, hovorí Rudy. "Ak jeden z vlastníkov zomrie, jeho podiel automaticky prechádza na pozostalých vlastníkov." Investori môžu, podobne ako bežný nájom stále predávajú svoj podiel bez súhlasu druhého vlastníka a nie každý, kto prispel na kúpu, musí bývať v dome Domov.

Pretože podiely zosnulého spoluvlastníka pripadajú na iných vlastníkov domu a nie na dedičov zosnulého, tieto dohody sa najčastejšie uzatvárajú medzi priateľmi a rodinnými príslušníkmi. Na vytvorenie spoločnej nájomnej zmluvy musia vlastníci dodržiavať „štyri jednotky“:

• Prevzatie kontroly nad ich vlastníckym podielom zároveň. čas
• Zdieľanie rovnakého záujmu o nehnuteľnosť
• Mať rovnaký titul v listine
• Rovnaké rozdelenie prístupových práv a práv na používanie k. nehnuteľnosť
  

majetok spoločenstva

Toto usporiadanie spoluvlastníctva sa vzťahuje iba na páry, ktoré žijú v deviatich štátoch s komunitou majetkové zákony: Arizona, Kalifornia, Idaho, Louisiana, Nevada, Nové Mexiko, Texas, Washington a Wisconsin.

„Podľa zákona o bezpodielovom spoluvlastníctve sa všetok majetok nadobudnutý počas manželstva považuje za spoluvlastnícky podiel oboch manželov bez ohľadu na to, kto ho nadobudol,“ vysvetľuje Martinez. Každá osoba vo vzťahu sa musí rozhodnúť, čo chce, aby sa stalo s jej podielom, keď zomrie, pretože majetok nebude automaticky prevedený na manžela/manželku podľa tohto usporiadania.

Obyvatelia spoločného majetku štáty, ktorí nechcú byť v spoluvlastníctve domu s manželom/manželkou podľa tohto Dohoda musí podpísať predmanželskú alebo pomanželskú zmluvu, v ktorej sa určí podiel každého z nich partner vlastní.

Nájom Celkom

Rovnako ako spoločný majetok, nájom na základe úplných zmlúv existuje iba medzi manželmi a rozdeľuje majetok rovnomerne medzi strany bez ohľadu na to, koľko každý prispel. Toto usporiadanie je dostupné v 26 štátoch a líši sa od spoločného vlastníctva v tom, že keď jeden z manželov zomrie, druhý automaticky zdedí dom.

Okrem skutočnosti, že nájom ako celok môže zahŕňať iba manželské strany, sa tiež líši zo spoločného nájmu v tom, že ani jeden z manželov nemôže predať alebo previesť svoj podiel bez podielu svojho partnera súhlas.

Kto môže byť spoluvlastníkom domu?

Technicky by si domov mohol kúpiť ktokoľvek, vrátane priateľov, rodinných príslušníkov, firiem alebo dokonca neznámych ľudí. Pretože zvyčajne chcete vychádzať s osobou, s ktorou vlastníte dom, je najlepšie vybrať si rodinných príslušníkov alebo blízkych priateľov, o ktorých viete, že im môžete dôverovať. To, s kým kupujete dom, by malo ovplyvniť, aký typ usporiadania si vyberiete.

Manželské páry majú k dispozícii jedinečné možnosti, ktoré môžu byť štandardné v štáte ich bydliska. Zároveň tie kúpu domu s pomocou investície od firmy alebo menej známeho známeho by si asi chcel vybrať nájom v spoločné, aby sa zabezpečilo, že každý vlastník dostane podiel rovnajúci sa jeho investícii a môže postúpiť svoj záujem svojmu vybranému príjemcov.

Pokiaľ ide o to, koľko ľudí sa môže spojiť pri kúpe nehnuteľnosti, „neexistuje žiadne pevné pravidlo o tom, koľko ľudí môže, resp. by mali byť spoluvlastníkom domu, pretože to bude závisieť od konkrétnych okolností a cieľov spoluvlastníkov,“ vysvetľuje Rudy. "Je však potrebné mať na pamäti niekoľko praktických úvah." Hovorí, že viac vlastníkov znamená viac názorov a konfliktov o tom, ako má byť nehnuteľnosť využívaná alebo udržiavaná.

Navyše, ak sa na kúpe podieľajú viac ako štyria ľudia, môže to veľmi sťažiť získanie hypotéky na dom. "Väčšie skupiny spoluvlastníkov môžu vyžadovať zložitejšie právne a finančné opatrenia na zabezpečenie správneho spravovania a údržby nehnuteľnosti," hovorí.

Začatie zmluvy o spoluvlastníctve

Aby kúpa spoluvlastníckeho domu prebehla čo najhladšie, investori musia pred dokončením predaja vypracovať a podpísať právne záväznú zmluvu. Jedinou výnimkou je, keď niekto kupuje dom s manželom v štáte, ktorý štandardne užíva buď bezpodielové spoluvlastníctvo, alebo nájom v celom rozsahu a pár nechce uzavrieť inú zmluvu. Právnik by sa mal podieľať na vypracovaní zmlúv o spoluvlastníctve, pretože tieto dokumenty sú zložité a musia obstáť na súde. Papierovanie by malo vždy:

• Identifikujte spoluvlastníkov, vrátane každého. percento vlastníctva, finančné zodpovednosti a právne záväzky
• Uveďte druh spoluvlastníctva
• Opíšte dom
• Definujte pravidlá a usmernenia „pre. rozhodovanie, rozdelenie nákladov, užívanie majetku a riešenie sporov,“ hovorí Rudy
• Uveďte, čo sa stane, ak bude chcieť ktorákoľvek strana. ukončiť dohodu. "To môže zahŕňať právo prvého odmietnutia," poznamenáva. Rudy, „čo dáva ostatným spoluvlastníkom možnosť odkúpenia odchádzajúceho. spoluvlastnícky podiel“.

Keď si všetky strany preštudujú a podpíšu zmluvu o spoluvlastníctve, bude právne záväzná. V prípade potreby však Rudy poznamenáva, že je možné tieto zmluvy upravovať v priebehu času a vznikajú nové problémy, aj keď opäť je najlepšie to urobiť s pomocou právnika.

Aké pravidlá by mali dodržiavať spoluvlastníci?

„Spoluvlastníci nehnuteľnosti majú určité práva a povinnosti, ktoré musia dodržiavať, aby sa s nehnuteľnosťou riadne hospodárilo a udržiavala,“ hovorí Martinez. Mnohé z týchto náležitostí by mali byť výslovne uvedené v zmluve o spoluvlastníctve, no aj tie, ktoré nie sú, by sa mali pred kúpou nehnuteľnosti aspoň dohodnúť. Tu je niekoľko vecí, na ktoré by ste mali byť pripravení, ak plánujete spoluvlastniť dom s ďalšími ľuďmi.

Dohodnite sa na užívaní nehnuteľnosti

Prvá vec, na ktorej sa musíte pri kúpe domu s niekým dohodnúť, je spôsob využívania domu. Ak bude nehnuteľnosť rekreačným domom, Rudy hovorí, že majitelia „potrebujú stanoviť usmernenia o tom, ako bude nehnuteľnosť využívať každý spoluvlastník, vrátane toho, ako často ju môžu používať a ako dlho“.

Ak bude dom využívaný a zdieľaný ako hlavné bydlisko, majitelia by sa mali dohodnúť na tom, kto bude bývať v jednotlivých izbách pred dokončením predaja domu, takže neexistujú žiadne spory o tom, kto si môže uplatniť nárok na konkrétnu spálňu alebo kúpeľňa.

Zdieľať výdavky

„Spoluvlastníci sú zodpovední za zdieľanie výdavkov spojených s nehnuteľnosťou, vrátane splátok hypotéky, majetkové dane, poistenie a náklady na údržbu“ hovorí Martinez. V závislosti od typu usporiadania môže byť potrebné, aby vlastníci zdieľali aj náklady na energie. Tento systém musí byť spravodlivý a nestranný a môže zahŕňať zriadenie spoločného bankového účtu na úhradu výdavkov spojených s bývaním alebo rozdelenie výdavkov podľa percenta každého vlastníka z podielu.

Udržiavať nehnuteľnosť

Každý, kto si kúpi dom, by mal byť pripravený zvládnuť to údržbu nehnuteľnosti, ale pri dome v spoluvlastníctve by „spoluvlastníci mali stanoviť plán údržby a rozpočet, aby zabezpečili, že nehnuteľnosť je dobre udržiavaná,“ hovorí Martinez. Údržba môže zahŕňať úlohy údržby ako terénne úpravy, upratovanie domu, zazimovanie, maľovanie, hubenie škodcova opravárenské služby, keď sa veci nevyhnutne pokazia. Posledná vec, ktorú chcete ako spoluvlastník robiť, je strácať čas hádkami o tom, komu sa oplatí najať inštalatéra, keďže vám únik vody zaplaví kúpeľňu.

Rozhodujte sa spoločne

Keďže na nehnuteľnosti má finančný podiel viac ako jedna osoba, každý s podielom v domácnosti by mal spolupracovať pri rozhodovaní o nehnuteľnosti, vrátane toho, ako a kedy renovácie, opravy alebo modernizácie bude vykonaná. Aj keď by sa tieto rozhodnutia mali robiť čo najviac v demokratickej záležitosti, niekedy to tak môže byť komplikované typom dohody, vzťahom medzi spoluvlastníkmi a ak je jedna strana dotknutá viac než ostatní.

Napríklad, ak sa dvaja ľudia v prenájme v spoločnej dohode nezhodnú na tom, či dom potrebuje a nové vchodové dvere, vlastník so 75-percentným podielom môže prevýšiť vlastníka s podielom len 25 percent. Na druhej strane v spoločnom nájme, kde v dome bývajú všetci zúčastnení, ak si jeden vlastník chce nainštalovať a stropný ventilátor vo svojej spálni, ich názor môže mať väčšiu váhu, pretože rozhodnutie sa týka ich súkromia priestor.

Ak sa spoluvlastníci nevedia dohodnúť na rozhodnutí, mali by použiť postup riešenia sporov podrobne popísaný v ich zmluve o spoluvlastníctve. "Môže to zahŕňať mediáciu alebo arbitráž," hovorí Rudy, "alebo inú formu riešenia sporov, na ktorej sa dohodli všetci spoluvlastníci."

Rešpektujte sa navzájom

Rozhodovanie v spoluvlastníckom dome môže byť náročné, preto spoluvlastníci musia navzájom rešpektovať svoje práva a majetok. Martinez hovorí, že "nemajú užívať nehnuteľnosť bez súhlasu druhého spoluvlastníka a mali by navzájom rešpektovať súkromie a osobný priestor."

Hľadanie hypotéky na spoluvlastnícky dom

„Získať hypotéku na dom v spoluvlastníctve môže byť náročnejšie ako získať hypotéku na nehnuteľnosť s jedným vlastníkom,“ hovorí Martinez. "Veritelia zvyčajne uprednostňujú pôžičky osamelým vlastníkom, ktorí majú jasný a nezaťažený nárok na nehnuteľnosť." Porozprávajte sa s hypotekárnym maklérom alebo úverovým úradníkom, aby ste našli to najlepšie typ úveru pre vašu jedinečnú situáciu. Medzi najbežnejšie pôžičky používané pri usporiadaní nehnuteľností v spoluvlastníctve patria:

• ‌Spoločné hypotéky:Tieto pôžičky obsahujú dve resp. viac ľudí spoločne zodpovedných za platby. Pri tomto úvere každý spoluvlastník. bude sa brať do úvahy príjem a úverové skóre a veritelia budú zvyčajne zakladať svoje. úrokovú sadzbu pri najnižšom úverovom skóre skupiny.
• ‌Čiastkové pôžičky:Tieto hypotéky sú výslovne. používa sa na nehnuteľnosti v podielovom vlastníctve a vyžaduje sa od každého spoluvlastníka. zodpovedný za svoju časť splátky hypotéky. Úrokové sadzby sú. zvyčajne vyššie pri zlomkových úveroch a menej inštitúcií ponúka tieto hypotéky.
• ‌Osobné pôžičky:Tí, ktorí nechcú. zdieľať hypotéku so svojimi spoluvlastníkmi môže byť jednoduchšie získať osobný úver. ich časť nákupu.
• ‌Pôžičky alebo úverové linky na bývanie:‌ Po kúpe domu v spoluvlastníctve môžu vlastníci byť schopní. vziať si pôžičku alebo úverovú linku na pokrytie nákladov na renováciu alebo významné. opravy domu.

Kúpte si dom iba s jednotlivcami, ktorým dôverujete, aby ste splatili svoju časť dlhu. Keď sa na kúpu domu použije spoločná hypotéka, Rudy poznamenáva, že „ak jeden spoluvlastník nesplatí úver, ostatní spoluvlastníci môžu byť zodpovední za ak si ostatní majitelia nemôžu dovoliť splácať hypotéku, úver môže skončiť v nesplácaní a dom môže byť dokonca uzavretý.

Veritelia majú obavy z tohto rizika, čo je jeden z dôvodov, prečo sú opatrnejší pri poskytovaní pôžičiek skupinám a nie jednotlivcom. Martinez hovorí, že v snahe chrániť sa môžu „veritelia požadovať od spoluvlastníkov vyššiu akontáciu alebo vyššie kreditné skóre, aby zmiernili zvýšené riziko spojené so spoluvlastníctvom.“

Predaj domu s viacerými vlastníkmi

Nehnuteľnosti v spoluvlastníctve sú viac náročné na predaj ako tradičné domy, ale presná úroveň obtiažnosti sa líši v závislosti od podrobností vlastníckej zmluvy. Predaj domu s viacerými vlastníkmi je najťažší, keď vlastník musí pred predajom získať súhlas svojich spoluvlastníkov.

Aj keď sa všetci ostatní vlastníci dohodnú na predajnej cene a podmienkach, Martinez poznamenáva, že „potenciálni kupci môžu váhať s kúpou nehnuteľnosti v spoluvlastníctve“. z dôvodu zložitosti a potenciálnych rizík spojených so spoluvlastníctvom.“ Aby toho nebolo málo, potenciálny investor do spoluvlastníctva môže stále zmenia názor alebo nebudú môcť dokončiť predaj, ak na takýto zámer nevedia nájsť vhodný úver, keďže financovanie spoluvlastníckych domov je možné náročné.

Mať uzavretú silnú, jasnú a dobre definovanú dohodu o spoluvlastníctve môže pomôcť tomu, aby proces predaja prebiehal ako hladko, ako je to len možné, rovnako ako spolupráca so skúseným realitným maklérom, ktorý má skúsenosti s predajom v spoluvlastníctve domovov.

Výhody a nevýhody spoluvlastníckych domov

„Celkovo môže byť spoluvlastníctvo životaschopnou možnosťou pre jednotlivcov, ktorí sú ochotní spolupracovať a zdieľať zodpovednosť a výhody vlastníctva nehnuteľnosti,“ hovorí Rudy. „Pred vstupom do podielového spoluvlastníctva je však dôležité dôkladne zvážiť prípadné pre a proti usporiadanie." Pred rozhodnutím o kúpe domu týmto spôsobom zvážte výhody aj nevýhody, ktoré by mohli zahŕňajú:

Tipy pre potenciálnych spoluvlastníkov

Spoluvlastníctvo domu vám môže pomôcť znížiť náklady a zodpovednosť za vlastníctvo domu. Napriek tomu musíte zvážiť všetky riziká a potenciálne problémy, aby ste si zaistili pozitívny zážitok. Naši odborníci majú nasledujúce rady pre tých, ktorí uvažujú o kúpe domu na základe zmluvy o spoluvlastníctve.

Starostlivo si vyberajte partnerov

„Spoluvlastníctvo domu si vyžaduje dôveru, komunikáciu a spoločnú víziu nehnuteľnosti,“ hovorí Martinez. "Uistite sa, že si vyberiete spoluvlastníkov, ktorí zdieľajú vaše hodnoty a finančné ciele a ktorí sú odhodlaní udržiavať pozitívny a rešpektujúci vzťah."

Rudy dodáva: "Je tiež dôležité zabezpečiť, aby všetci zainteresovaní boli finančne zodpovední a schopní prispievať na výdavky spojené s nehnuteľnosťou." Začnite spolu diskutovať o svojich príjmoch a kreditných skóre už od raných fáz procesu, aby ste získali dobrú predstavu o tom, čo si môžete rozumne dovoliť kúpiť.

Vytvorte podrobnú zmluvu o spoluvlastníctve

"Mať uzavretú právnu dohodu, ktorá načrtáva zodpovednosti a povinnosti každého spoluvlastníka, môže pomôcť vyhnúť sa konfliktom na ceste," hovorí Rudy. „Dbajte na to, aby dohoda pokrývala všetky možné scenáre, napríklad čo sa stane, ak bude chcieť jeden spoluvlastník predať nehnuteľnosť alebo čo sa stane, ak sa jeden spoluvlastník nebude môcť podieľať na nákladoch na nehnuteľnosť.“

Vyhľadajte odbornú radu

„Spoluvlastníctvo domu môže byť zložité,“ varuje Martinez, „a je dôležité vyhľadať radu od profesionálov, ako sú právnici, finanční poradcovia a realitných maklérov aby ste sa uistili, že dobre rozumiete svojim právnym a finančným povinnostiam." Môžete sa tiež porozprávať s daňovým poradcom, aby ste pochopili, aká bude vaša časť daní z nehnuteľností.

Zvážte možnosti financovania

"Uistite sa, že nájdete najlepšie hypotekárne sadzby a podmienky," radí Rudy, "a zvážte, ako sa splátky hypotéky rozdelia medzi spoluvlastníkov."

Komunikujte otvorene a pravidelne

„Pre úspešné usporiadanie spoluvlastníctva je nevyhnutná dobrá komunikácia,“ radí Martinez. "Uistite sa, že sa pravidelne stretávate so svojimi spoluvlastníkmi a okamžite riešte akékoľvek obavy alebo problémy, aby ste predišli nedorozumeniam."

Plán na neočakávané

„Aj keď nemôžete predpovedať každý možný scenár,“ vysvetľuje Martinez, „je dôležité mať nepredvídané udalosti zavedené plány pre neočakávané udalosti, ako je smrť spoluvlastníka alebo neschopnosť plniť finančné záväzky povinnosti."

Rudy tiež navrhuje, aby všetci spoluvlastníci „mali vytvorenú stratégiu odchodu pre prípad, že by jeden zo spoluvlastníkov chcel predať svoj podiel na nehnuteľnosti alebo ak by sa spoluvlastníci rozhodli nehnuteľnosť predať úplne“.

často kladené otázky