Kaj je cenilec nepremičnin? Tukaj je vse, kar morate vedeti

Ko kupujete nov dom, je ena najpomembnejših informacij, ki jih morate zbrati ocena trenutne tržne vrednosti stanovanja, znan tudi kot ocena. Naloga sestavljanja ocene je na ocenjevalcu nepremičnin, ki jo izračuna tako, da primerja nedavne prodaje stanovanj na tem območju z nepremičnino, ki se ocenjuje.

Čeprav je glavni upravičenec do ocene hipotekarni posojilodajalec, tudi noben kupec ne želi preplačati nepremičnine. Pomaga pridobiti pregled nad postopkom ocenjevanja, preden vskočite.

Torej, kaj točno počne ocenjevalec vrednosti nepremičnin? In kako določajo vrednost stanovanja? Tukaj je tisto, kar morate vedeti.

Namig

Kaj je ocenjevanje?

Večina kupcev stanovanj svoj nakup financira z izposojenim denarjem. Posojilodajalec običajno zavaruje posojilo s prevzemom varščine v stanovanju. Če posojilojemalec preneha odplačevati posojilo, ima posojilodajalec pravico, da ga proda, da povrne svoje posojilo. Zato je ključnega pomena, da hipotekarni posojilodajalec pozna trenutno pošteno tržno vrednost nepremičnine, preden se strinja s posojilom. Če napiše hipoteko za več denarja, kot je nepremičnina vredna, bo imela malo možnosti, da bi povrnila znesek posojila, če kupec ne plača. Posojilodajalec, ki razmišlja o hipoteki, s pomočjo ocene ugotovi, ali in koliko je pripravljen posoditi za določeno nepremičnino.

Cenitev je ocena trenutnega vrednotenja nepremičnine, ki jo na zahtevo posojilodajalca izvede ocenjevalec vrednosti nepremičnin. Medtem ko številne države zahtevajo, da so ti strokovnjaki licencirani ocenjevalci, te zahteve ne nalagajo vse. Če se med nakupom stanovanja za posojilodajalca opravi cenitev, cenilca izbere posojilodajalec, vendar posojilojemalec/kupec stanovanja je tisti, ki ga plača (razen če so v posojilni pogodbi dogovorjeni drugi dogovori). Čeprav naj bi bila ta ocena orodje za hipotekarnega posojilodajalca, koristi tudi kupcu stanovanja, saj nikoli ni pametno preplačati nepremičnine.

Na žalost je cenitev eden zadnjih korakov v nepremičninski transakciji, precej po predhodni odobritvi hipoteke, ponudbi, sprejemu in pregledu. Celotna prodaja je odvisna od cenitve. Če an ocena je prenizka, lahko kupec dobi drugo cenitev, da poskuša prepričati posojilodajalca, da financira posojilo, vendar uspeh ni zagotovljen.

Lastnik stanovanja lahko naroči tudi cenitev stanovanja, če razmišlja o prodaji svoje nepremičnine (mnogi pa ta korak naredijo še preden stopijo v stik z nepremičninskim posrednikom). To jim bo dalo natančno sliko o njegovi tržni vrednosti. V tem primeru lastnik stanovanja izbere cenilca nepremičnine in plača storitev.

Postopek cenilca nepremičnin

Ker je funkcija cenitve določiti trenutno tržno vrednost stanovanja, je primarno orodje ocenjevalca stanovanj pregled trenutnega lokalnega stanovanjskega trga. Cenilec pregleda primerljive nepremičnine, ki so bile nedavno prodane na tem območju, in upošteva razlike med temi domovi in ​​hišo, ki se ocenjuje.

Cenilec pregleda splošno stanje hiš, ki so bile nedavno prodane, njihovo velikost v kvadratnih metrih in njihove Lastnosti. Zabeležijo število spalnic in kopalnic v vsaki. Na splošno velja, da več kot je spalnic in kopalnic, več bo vredna hiša. Ne upoštevajo le prvotnih značilnosti doma, ampak tudi izboljšave, ki so bile narejene na nepremičnini. Dodatki, kot je teniško igrišče oz klimatske naprave, bo dvignil vrednost. Cenilec prav tako preveri, ali je imela primerljiva prodajna nepremičnina kakršne koli težave z vzdrževanjem ali popravili, ki bi jih morali kupci upoštevati.

Cenilec ugotavlja vse te informacije, običajno na standardnem obrazcu. Večina cenilcev nepremičnin uporablja standardiziran obrazec, znan kot Enotno poročilo o cenitvi stanovanj. Cenilec nato primerja podrobnosti o nedavno prodanih domovih s tistimi o domu, ki se ocenjuje. Glede na to primerjavo prilagodijo povprečno prodajno ceno navzgor ali navzdol.

Na primer, če bi vse nedavno prodane hiše imele tri spalnice in dve kopalnici in bi bila hiša ocenjena ima štiri spalnice in tri kopalnice, bo njegova vrednost višja od povprečne vrednosti nedavno prodanega domovih. Drugi dejavniki lahko vplivajo na ceno in jih cenilec nepremičnin upošteva. Na primer, okoliščine, kot je nedavna smrt ali drug tragičen dogodek na nepremičnini, so verjetno negativen vpliv na oceno in celo zgodovina uporabe tobaka doma lahko zniža njegov trg vrednost.

Ocenjevanje vs. Inšpekcija doma

Ko kupujete dom, je potrebnih veliko različnih korakov za določitev njegove vrednosti in stanja. Oba sta potrebna tako cenitev kot domači pregled, saj imata vsak drugačen namen.

Cenitev je primarni način določanja trenutne poštene tržne vrednosti nepremičnine. Medtem ko cenilec nepremičnine upošteva stanje doma, vključno z vzdrževanjem in potrebna popravila, namen ocenjevanja ni ugotoviti, kaj deluje in kaj ne deluje v stanovanje.

Cenilec nepremičnin si bo ogledal hišo, običajno bo pregledal sobo za sobo, da si bo ogledal in zabeležil stanje notranjosti. Hodijo po zunanjosti, da ugotovijo in opazijo njeno stanje; oceni vrednost vseh dobrin, kot je bazen, vodnjak, ali gospodarska poslopja; podrobnosti o vseh kršitvah zdravstvenih in varnostnih kodeksov; in evidentira tloris nepremičnine. Izračun cenitve bo večinoma odvisen od primerljivih prodaj, to delo pa bo opravil v svoji pisarni.

A hišni pregledvendar se osredotoča na stanje določenega doma. Izvaja ga drug strokovnjak – hišni inšpektor z licenco. Inšpektor preživi veliko več časa v nepremičnini in opravi celovit pregled njenega fizičnega stanja. Del tega je vizualni pregled, drugi del pa vključuje testiranje, ali glavni domači sistemi delujejo. Pregled je namenjen zagotavljanju informacij kupcu stanovanja o kaj je treba popraviti ali zamenjati v domu pred ali po zaprtju.

Stroški cenitve

Ko vzamete hipoteko za nakup stanovanja, dokumenti posojilne pogodbe določajo določen znesek za oceno nepremičnine. To mora plačati posojilojemalec, razen če je v posojilni pogodbi drugače določeno. Včasih kupec plača pristojbino za cenitev kot del zaključnih stroškov, zelo občasno pa se lahko motivirani prodajalci strinjajo s plačilom cenitve. Pristojbina za cenitev je določena, ko posojilodajalec najame cenilca in je ni mogoče naknadno prilagajati.

Običajni cenovni razpon za cenitev nepremičnine se giblje od 300 do 600 dolarjev. Velikost nepremičnine, njena ocenjena vrednost in njena lokacija določajo, ali ocena sodi v zgornji ali spodnji del tega razpona. To je v osnovi odvisno od tega, koliko časa bo ocenjevalec nepremičnine porabil za cenitev in ali je nepremičnina stanovanjska ali poslovna. Običajna cenitev nepremičnine ni dolgotrajna. Običajno zahteva le nekaj ur časa cenilca nepremičnine, da oceni tržno vrednost. Cenitveno poročilo se izda od treh do sedmih delovnih dni kasneje.