Kaj so solastniške hiše?

Poudarki

Si kdaj želite, da bi lahko kupili počitniška hiša v Koloradu, viktorijanski dvorec s sedmimi spalnicami ali dobesedno ‌kajdoma v San Franciscu? Medtem ko ti običajno niso dosegljivi, bi lahko s pogodbo o solastništvu te sanje postale resničnost. Pogodbe o solastništvu stanovanja vam omogočajo, da združite svoj denar z drugimi ambicioznimi lastniki stanovanj in kupite nepremičnino, ki si je morda ne boste mogli privoščiti sami.

Ne glede na to, ali ste a milenijca, ki je vedno mislil, da je lastništvo stanovanja nerealno ali nekdo, ki sanja o nakupu luksuznega doma zunaj vašega cenovnega razreda, so ureditve doma v solasti dober način za nakup vašega sanjskega doma. A solastništvo nepremičnine ni za vsakogar. Pogovarjali smo se z nekaj nepremičninskimi strokovnjaki, da bi izvedeli podrobnosti o solastništvu stanovanja, da se boste lahko odločili, ali je ta vrsta nakupa stanovanja prava za vas.

Spoznajte naše strokovnjake

Kaj je solastništvo nepremičnine?

Stanovanjska solastnina je, ko si dve ali več oseb delita lastništvo enega stanovanja. Vsak lastnik ima svoj delež v hiši in je naveden na naslovu. Lastniki si pogosto delijo tudi hipoteko, čeprav to ni vedno res.

"Solastništvo lahko več posameznikom omogoči, da združijo svoje vire in kupijo nepremičnino, ki si je sami morda ne bi mogli privoščiti," pravi Paul Martinez, strokovnjak za nepremičnine, za Hunker. "Solastništvo lahko prinese tudi socialne in čustvene koristi, kot je delitev odgovornosti in izgradnja skupnosti z drugimi solastniki," pravi.

Kaj je solastniški dom?

Solastniški dom je stanovanje, ki je v lasti več oseb, ki sklenejo solastniško pogodbo, ki vsakega od njih veže na skupno lastnino.

Kako priljubljeno je solastništvo stanovanja?

Čeprav solastniške pogodbe obstajajo že dolgo, so vse pogostejše kot cene nepremičnin še naprej vzpenjati.

»Solastništvo je v zadnjih letih vse bolj priljubljeno, predvsem med iskalci za cenovno ugodne načine za lastništvo ali vlaganje v nepremičnine,« Boyd Rudy, vodja skupine in pridruženi posrednik pri MiReloTeam podjetja Keller Williams Realty Living, pravi Hunker. "Pričakujem, da bo solastništvo še naprej priljubljena možnost za ljudi, ki želijo imeti nepremičnino, zlasti v urbanih območjih, kjer so cene nepremičnin visoke."

Vrste pogodb o solastništvu stanovanja

Ena stvar, zaradi katere ljudje težje razumejo, kaj pomeni solastništvo, je, da obstaja veliko načinov za ureditev takega dogovora. Medtem ko sta skupni najem in skupni najem dve najpogostejši obliki solastništva stanovanja, nista edini možnosti, ki sta na voljo ambicioznim lastnikom stanovanj. Tukaj so najpogostejše vrste solastniških pogodb in v čem se razlikujejo.

Skupni najem

Ko večina ljudi govori o ureditvi solastniškega doma, mislijo na situacijo, ko ima vsak solastnik ločeno delež premoženja, kar jim omogoča prodajo, prenos, zakup ali hipoteko na svoj delež brez soglasja drugega lastniki. Ta ureditev je znana kot skupni najem. "Ko solastnik umre," pravi Rudy, "preide njihov delež na njihove dediče in ne na druge solastnike."

Ni nujno, da so vsi deleži premoženja enaki; namesto tega bodo temeljile na tem, koliko vsaka stranka prispeva k nakupu. Čeprav se solastniki lahko dogovorijo za skupno bivanje v stanovanju, k temu niso dolžni. Če se na primer mlada odrasla oseba dogovori za nakup stanovanja s starši, ti vložijo 25 odstotkov denarja in dobijo 25 odstotkov obresti, njuna pogodba lahko določa, da živijo samo mlajša polnoletna oseba in njena družina premoženje.

Skupno lastništvo

Za razliko od skupnega najema je skupno lastništvo (znano tudi kot skupno najemništvo s pravicami preživetja) "kjer vsi solastniki imajo enak delež na nepremičnini«, ne glede na to, koliko prispevajo k nakupu, pravi Rudy. "Če eden od lastnikov umre, njihov delež samodejno preide na preživele lastnike." Tako kot skupni najem lahko vlagatelji še vedno prodajajo svoj delež brez soglasja drugega lastnika in ni treba vsem, ki so prispevali k nakupu, živeti v domov.

Ker gredo deleži pokojnega solastnika drugim lastnikom stanovanja in ne pokojnikovim dedičem, se ti dogovori najpogosteje sklepajo med prijatelji in družinskimi člani. Za sklenitev skupne najemne pogodbe se morajo lastniki držati "štirih enot" tako, da:

• Obenem prevzem nadzora nad njihovim lastniškim deležem. čas
• Delitev enakega deleža v lastnini
• Imeti enak naslov v listini
• Enakomerna delitev pravic dostopa in uporabe do. premoženje
  

Skupna lastnina

Ta dogovor o solastništvu velja samo za pare, ki živijo v devetih državah s skupnostjo lastninski zakoni: Arizona, Kalifornija, Idaho, Louisiana, Nevada, Nova Mehika, Teksas, Washington in Wisconsin.

"V skladu z zakonodajo o skupni lastnini se vsa sredstva, pridobljena med zakonsko zvezo, štejejo za skupno last obeh zakoncev, ne glede na to, kdo jih je pridobil," pojasnjuje Martinez. Vsaka oseba v razmerju se mora odločiti, kaj želi, da se zgodi z njenim deležem, ko umre, ker premoženje po tej ureditvi ne bo samodejno preneseno na zakonca.

Prebivalci držav skupne lastnine, ki v skladu s tem ne želijo biti solastniki stanovanja s svojim zakoncem dogovor morata podpisati predporočno ali poporočno pogodbo, v kateri je vsak določil delež premoženja partner lasti.

Najem v celoti

Tako kot skupna lastnina tudi najem na podlagi pogodb o celoti obstaja samo med zakoncema in se premoženje enakomerno razdeli med stranke, ne glede na to, koliko je vsak prispeval. Ta ureditev je na voljo v 26 državah in se razlikuje od skupne lastnine v tem, da ko eden od zakoncev umre, drugi samodejno podeduje dom.

Poleg tega, da lahko najemajo v celoti samo zakonci, se tudi razlikuje iz skupnega najema v smislu, da nobeden od zakoncev ne more prodati ali prenesti svojega deleža brez partnerjevega soglasje.

Kdo je lahko solastnik stanovanja?

Tehnično lahko vsakdo skupaj kupi dom, vključno s prijatelji, družinskimi člani, podjetji ali celo neznanci. Ker se običajno želite razumeti z osebo, s katero imate dom, je najbolje, da izberete družinske člane ali bližnje prijatelje, za katere veste, da jim lahko zaupate. To, s kom boste kupili dom, bi moralo vplivati ​​na to, katero vrsto ureditve boste izbrali.

Poročeni pari imajo na voljo edinstvene možnosti, ki so lahko standardne v njihovi državi stalnega prebivališča. Hkrati pa tiste nakup stanovanja bi s pomočjo investicije podjetja ali manj znan znanec verjetno želel izbrati najem v skupno, da se zagotovi, da vsak lastnik prejme delež, ki je enak njegovi naložbi, in lahko svoj delež prenese na svojega izbranca upravičenci.

Glede tega, koliko ljudi se lahko zbere za nakup nepremičnine, "ni strogega pravila o tem, koliko ljudi lahko oz. bi morali imeti skupaj solastnika doma, saj bo to odvisno od konkretnih okoliščin in ciljev solastnikov,« pojasnjuje Rudy. "Vendar je treba upoštevati nekaj praktičnih vidikov." Pravi, da več lastnikov pomeni več mnenj in konfliktov o tem, kako naj se nepremičnina uporablja ali vzdržuje.

Poleg tega je pridobitev hipoteke za dom zelo težavna, če pri nakupu sodelujejo več kot štirje ljudje. "Večje skupine solastnikov lahko zahtevajo bolj zapletene pravne in finančne ureditve za zagotovitev ustreznega upravljanja in vzdrževanja lastnine," pravi.

Sklenitev pogodbe o solastništvu

Da bi nakup solastniškega stanovanja potekal čim bolj gladko, morajo investitorji pred zaključkom prodaje pripraviti in podpisati pravno zavezujočo pogodbo. Edina izjema je, ko nekdo kupi dom z zakoncem v državi, ki privzeto uporablja skupno lastnino ali najem po celotni ureditvi in ​​par ne želi skleniti drugačnega sporazuma. Pri pripravi solastniških pogodb bi moral sodelovati odvetnik, ker so ti dokumenti zapleteni in jih je treba vzdržati na sodišču. Papirologija mora vedno:

• Določite solastnike, vključno z lastništvom vsake osebe. delež lastništva, finančne odgovornosti in pravne obveznosti
• Navedite vrsto solastnine
• Opišite dom
• Določite pravila in smernice "za. odločanje, delitev stroškov, uporaba nepremičnine in reševanje sporov,« pravi Rudy
• Podrobno opišite, kaj se bo zgodilo, če katera koli stranka to želi. prekiniti pogodbo. "To lahko vključuje pravico pred zavrnitvijo," ugotavlja. Rudyja,« kar daje ostalim solastnikom možnost odkupa odhajajočega. solastniški delež«.

Ko vse strani pregledajo in podpišejo solastniško pogodbo, bo le-ta pravnomočna. Če pa je potrebno, Rudy ugotavlja, da je mogoče te pogodbe spremeniti, ko čas mine in se pojavijo nove težave, čeprav je to najbolje narediti s pomočjo odvetnika.

Katera pravila naj upoštevajo solastniki?

"Solastniki nepremičnine imajo določene pravice in odgovornosti, ki se jih morajo držati, da zagotovijo pravilno upravljanje in vzdrževanje nepremičnine," pravi Martinez. Veliko teh podrobnosti bi moralo biti izrecno navedenih v solastniški pogodbi, a tudi o tistih, ki niso, se je treba vsaj dogovoriti pred nakupom nepremičnine. Tukaj je nekaj stvari, na katere morate biti pripravljeni, če nameravate imeti dom v solastništvu z drugimi ljudmi.

Dogovorite se o uporabi nepremičnine

Prva stvar, o kateri se morate z nekom dogovoriti, ko kupujete dom, je, kako bo hiša uporabljena. Če bo nepremičnina počitniški dom, Rudy pravi, da morajo lastniki "določiti smernice za to, kako bo vsak solastnik uporabljal nepremičnino, vključno s tem, kako pogosto jo lahko uporabljajo in kako dolgo."

Če se bo dom uporabljal in delil kot primarno prebivališče, se morajo lastniki dogovoriti, kdo bo živel v posamezni sobi preden je prodaja stanovanja zaključena, tako da ni prepirov o tem, kdo lahko zahteva katero koli spalnico oz kopalnica.

Delite stroške

"Solastniki so odgovorni za delitev stroškov, povezanih z nepremičnino, vključno s plačili hipoteke, davki na nepremičnine, zavarovanje in stroški vzdrževanja," pravi Martinez. Odvisno od vrste ureditve si lahko lastniki delijo tudi komunalne stroške. Ta sistem mora biti pravičen in lahko vključuje vzpostavitev skupnega bančnega računa za plačilo stroškov, povezanih z domom, ali delitev stroškov glede na delež deleža vsakega lastnika.

Vzdrževanje lastnine

Vsakdo, ki kupi dom, mora biti pripravljen na to vzdrževanje nepremičnine, toda pri domu v solastništvu bi morali "solastniki določiti urnik vzdrževanja in proračun, da zagotovijo, da je nepremičnina dobro vzdrževana," pravi Martinez. Vzdrževanje lahko vključuje vzdrževalna opravila, kot so urejanje okolice, čiščenje hiše, priprava na zimo, pleskanje, zatiranje škodljivcev, in storitve popravil, ko gredo stvari neizogibno narobe. Zadnja stvar, ki bi jo želeli storiti kot solastnik, je izgubljati čas s prepiranjem o tem, kdo bo plačal najem vodovodarja, saj voda, ki pušča, poplavi vašo kopalnico.

Sprejemajte odločitve skupaj

Ker ima več kot ena oseba finančni delež v nepremičnini, bi morali vsi, ki imajo delež v hiši, sodelovati pri sprejemanju odločitev o nepremičnini, vključno s tem, kako in kdaj obnove, popravila ali nadgradnje bo izvedeno. Čeprav bi morale biti te odločitve čim bolj demokratične, se stvari včasih lahko zgodijo zapleteno zaradi vrste dogovora, razmerja med solastniki in če je ena stranka bolj prizadeta kot drugi.

Na primer, če se dve osebi v najemništvu ne strinjata o tem, ali hiša potrebuje a nova vhodna vrata, lahko lastnik s 75-odstotnim deležem preglasi lastnika z le 25-odstotnim deležem odstotkov. Po drugi strani pa v skupnem najemu, kjer vsi vpleteni živijo v hiši, če en lastnik želi namestiti stropni ventilator v njuni spalnici, ima lahko njihovo mnenje večjo težo, saj odločitev vključuje njuno zasebnost prostora.

Kadar se solastniki ne morejo sporazumeti o odločitvi, naj uporabijo postopek reševanja sporov, ki je podrobno opisan v njihovi solastniški pogodbi. "To lahko vključuje mediacijo ali arbitražo," pravi Rudy, "ali kakšno drugo obliko reševanja sporov, s katero se strinjajo vsi solastniki."

Bodite spoštljivi drug do drugega

Odločanje v solastnem domu je lahko težavno, zato morata solastnika spoštovati pravice in lastnino drug drugega. Martinez pravi, da "ne smejo uporabljati nepremičnine brez dovoljenja drugega solastnika in morajo spoštovati zasebnost in osebni prostor drug drugega."

Iskanje hipoteke za solastniški dom

"Pridobitev hipoteke za hišo v solasti je lahko večji izziv kot pridobitev hipoteke za nepremičnino z enim lastnikom," pravi Martinez. "Posojilodajalci običajno raje posojajo posameznim lastnikom, ki imajo jasno in neobremenjeno pravico do nepremičnine." Pogovorite se s hipotekarnim posrednikom ali posojilojemalcem, da poiščete najboljšega vrsto posojila za vašo edinstveno situacijo. Najpogostejša posojila, ki se uporabljajo pri ureditvi stanovanj v solasti, vključujejo:

• ‌Skupne hipoteke:‌ Ta posojila imajo dve oz. več ljudi, ki so skupaj odgovorni za plačila. S tem posojilom vsak solastnik. bodo upoštevani dohodek in kreditna ocena, posojilodajalci pa bodo običajno temeljili na svojih. obrestno mero za najnižjo kreditno oceno skupine.
• ‌Delna posojila:‌ Te hipoteke so izrecno. uporabljajo za nepremičnine z deljeno lastnino in zahtevajo, da je vsak solastnik. odgovorni za svoj del plačila hipoteke. Obrestne mere so. običajno višje pri delnih posojilih in manj institucij ponuja te hipoteke.
• ‌Osebna posojila:Tisti, ki ne želijo. delijo hipoteko s svojimi solastniki, morda lažje pridobijo osebno posojilo. njihov del nakupa.
• ‌Stanovanjska posojila ali kreditne linije:‌ Ko bo solastniški dom kupljen, bodo lastniki morda lahko. najeti posojilo ali kreditno linijo za kritje stroškov obnove ali znatnih. popravila doma.

Kupite dom le pri posameznikih, ki jim zaupate, da bodo odplačali svoj del dolga. Ko se skupna hipoteka uporabi za nakup doma, Rudy ugotavlja, da "če en solastnik ne plača posojila, so lahko drugi solastniki odgovorni za zamujena plačila." Če si drugi lastniki ne morejo privoščiti svojih hipotekarnih plačil, bi lahko posojilo padlo v neplačilo, dom pa bi lahko celo bil zaseženo.

Posojilodajalci so zaskrbljeni zaradi tega tveganja, kar je eden od razlogov, da so bolj previdni pri posojanju skupinam kot posameznikom. Da bi se zaščitili, pravi Martinez, "lahko posojilodajalci od solastnikov zahtevajo večji polog ali višje bonitetne ocene, da ublažijo povečano tveganje, povezano s solastništvom."

Prodaja hiše z več lastniki

Lastniških nepremičnin je več zahtevno za prodajo kot pri tradicionalnih domovih, vendar se natančna stopnja težavnosti razlikuje glede na podrobnosti pogodbe o lastništvu. Prodaja hiše z več kot enim lastnikom je najtežja, ko mora lastnik pred prodajo pridobiti soglasje svojih solastnikov.

Tudi če se vsi drugi lastniki strinjajo s prodajno ceno in pogoji, Martinez ugotavlja, da "morebitni kupci morda oklevajo pri nakupu nepremičnine v solasti zaradi zapletenosti in morebitnih tveganj, povezanih s solastništvom." Da bi bila zadeva še hujša, lahko bodoči vlagatelj v nepremičnino v solasti še vedno si premislijo ali ne morejo dokončati prodaje, če ne najdejo primernega posojila za takšen podvig, saj je financiranje solastniških stanovanj lahko zahtevno.

Sklenjena močna, jasna in natančno opredeljena pogodba o solastništvu lahko pomaga, da bo postopek prodaje potekal čim bolj nemoteno, kot tudi sodelovanje z usposobljenim nepremičninskim agentom, ki ima izkušnje s prodajo solastnine domovih.

Prednosti in slabosti solastniških stanovanj

"Na splošno je solastništvo lahko izvedljiva možnost za posameznike, ki so pripravljeni sodelovati in si deliti odgovornosti in koristi lastništva nepremičnine," pravi Rudy. »Vendar je pomembno, da pred vstopom v solastnino dobro pretehtamo morebitne prednosti in slabosti ureditev." Preden se odločite za nakup stanovanja na ta način, razmislite o prednostih in slabostih, ki bi jih lahko vključujejo:

Nasveti bodočim solastnikom

Solastništvo doma vam lahko pomaga zmanjšati stroški in odgovornosti lastništva stanovanja. Kljub temu morate upoštevati vsa tveganja in morebitne težave, da zagotovite pozitivno izkušnjo. Naši strokovnjaki svetujejo tistim, ki razmišljajo o nakupu stanovanja s solastninsko pogodbo.

Previdno izberite partnerje

"Solastništvo doma zahteva zaupanje, komunikacijo in skupno vizijo nepremičnine," pravi Martinez. "Bodite prepričani, da izberete solastnike, ki delijo vaše vrednote in finančne cilje ter ki so zavezani ohranjanju pozitivnega in spoštljivega odnosa."

Rudy dodaja: "Prav tako je pomembno zagotoviti, da so vsi vpleteni finančno odgovorni in sposobni prispevati k stroškom nepremičnine." Začnite skupaj razpravljati o svojih dohodkih in kreditnih rezultatih že v zgodnjih fazah postopka, da boste dobili dobro predstavo o tem, kaj bi si razumno lahko privoščili kupiti.

Ustvarite podrobno pogodbo o solastništvu

"Sklenjena pravna pogodba, ki opisuje odgovornosti in obveznosti vsakega solastnika, lahko pomaga preprečiti spore na poti," pravi Rudy. »Poskrbite, da pogodba zajema vse možne scenarije, na primer, kaj se zgodi, če en solastnik želi prodati nepremičnino ali kaj se zgodi, če en solastnik ne more prispevati k stroškom nepremičnine."

Poiščite strokovni nasvet

»Solastništvo doma je lahko zapleteno,« opozarja Martinez, »in pomembno je, da poiščete nasvet pri strokovnjakih, kot so odvetniki, finančni svetovalci in nepremičninski agenti da zagotovite, da dobro razumete svoje pravne in finančne obveznosti." Morda se boste želeli pogovoriti tudi z davčnim svetovalcem, da boste razumeli, kolikšen bo vaš delež davka na nepremičnine.

Razmislite o možnostih financiranja

"Poskrbite, da boste poiskali najboljše hipotekarne stopnje in pogoje," svetuje Rudy, "in razmislite, kako bodo hipotekarna plačila razdeljena med solastnike."

Komunicirajte odprto in redno

»Za uspešen dogovor o solastništvu je nujna dobra komunikacija,« svetuje Martinez. "Bodite prepričani, da redno preverjate svoje solastnike in nemudoma obravnavate morebitne pomisleke ali težave, da se izognete nesporazumom."

Načrtujte za nepričakovano

»Čeprav ne morete predvideti vseh možnih scenarijev,« pojasnjuje Martinez, »je pomembno, da imate nepredvidljive razmere. pripravljeni načrti za nepričakovane dogodke, kot je smrt solastnika ali nezmožnost izpolnjevanja finančnih obveznosti obveznosti."

Rudy tudi predlaga, da imajo vsi solastniki "pripravljeno izhodno strategijo za primer, če bi kateri od solastnikov želel prodati svoj delež v nepremičnini ali če bi se solastniki odločili nepremičnino v celoti prodati."

pogosta vprašanja