Да ли купци станова треба да раде са посредником продавца?

Куповина куће сматра се значајним - и стресним - животним искуством. Не само да је то једна од највећих финансијских трансакција које ћете икада извршити, већ захтева и много труда, енергије, времена и, наравно, стрпљења.

Многи купци кућа, посебно они у конкурентно тржиште, питамо се да ли је рад директно са посредником продавца у односу на њиховог брокера (познат и као посредник купца) користан. Брзи одговор је:вероватно не.Ево шта бисте требали знати.

Шта је продавац посредник?

Посредник продавца, који се такође може назвати агентом за листинг, је лиценцирани стручњак за некретнине који заступа страну која продаје некретнину. Њихова оданост је тој странци. Они управљају читавим опсегом продаје - од уврштавања и приказивања до преговарања са потенцијалним купцима, чинећи све да осигурају да продавац добије најбољу понуду за њихову имовину.

Шта је посредник купца?

Посредник купца је лиценцирани стручњак за некретнине који заступа купца куће у процесу куповине куће. Њихова фидуцијарна одговорност је на вама. Не само да посредник помаже купцу куће да пронађе свој будући дом, већ их и заступа набавити њихов тим за куповину некретнина, укључујући хипотекарног посредника (ако га финансира) и некретнину адвокат; преговарање о куповној цени; креирање пакета плоча; и присуствовање пролазима заједно са затварањем.

То је посредник купца који ће се побринути да куповина буде повољнати. Посредника купца такође плаћа продавац, а не купац.

Шта је двоструки агент?

Брокери који представљају и продавца и купца називају се двојни агенти. То се дешава када купац ради директно са посредником продавца. Ово је легално у већини држава, али има их много прописи око своје праксе. Ово је шкакљив положај за двојне агенте, јер се они морају правно договорити и обелоданити неутралност према обема странама. И обе стране се такође морају сложити око овога.

„Пристајањем на двоструко заступање одричете се права да вам агент буде лојалан, будући да ваш агент сада представља и вашег противника. Када одустанете од те дужности лојалности, агент може унапредити интересе који су неповољни за вас ", каже Стејт департмент Њујорка.

Фидуцијарна одговорност двојног агента - према оба клијента - негира их да заузму било шта осим неутралног става. Ова неутралност сама по себи може отежати добијање највише новца за продавца и најбољу понуду за купца.

Важност посредника купца:

„Када је у питању куповина куће, фидуцијарна одговорност вашег брокера је у потпуностити, што значи да ће се уместо вас борити, " Бен Фалцхи, виши агент за некретнине у Триплеминт у Њујорку, каже Хункер. Осим што има приступ подацима о продаји и упоредној продаји (тзв. Цомпс), купац брокер је наоружан паметном тактиком преговарања и корисним контактима.

Посао овог брокера често надилази познавање тржишта. „Када радим са купцима кућа, разумем колико ће наредних три до шест месеци бити стресни за многе од њих. Део мог посла као пажљивог агента за некретнине је да им будем де фацто спужва за тај стрес ", каже Фалцхи. "Ја сам њихов посредник, пријатељ и адвокат."

Брокерско знање добро дође од почетка до краја, посебно у сложенијим ситуацијама. На пример, куповина куће значи проћи кроз процес који се назива дуе дилигенце, а то је купчева истрага о некретнини. Ово је дубоко урањање, које је спровео адвокат за некретнине, у позадину и финансије куће или зграде. Ваш посредник може вам помоћи да схватите овај сложени процес, који може бити олакшање током већ стресног времена.

"Брокер који ће вас држати за руку и водити кроз сложеност овог процеса је таква неопходност", каже Фалцхи.

Пета Цоузенс, агент за некретнине у Триплеминту, слаже се: „На Олимпијским играма не видите победничке спортисте без њихових тренера. И не бисте се заступали на суду без адвоката. Посредника купца треба посматрати у истом светлу. Ту смо да вам помогнемо да пређете ту циљну линију - на првом месту - и ми вам леђа (јер имамо фидуцијарну дужност). "

Дакле, да ли је икада требало да радите са посредником продавца?

До овог тренутка можда ћете се запитати зашто би ико отишао без посредника који би га заступао. Ствар је у томејемала шанса да би продавац могао имати финансијску корист која би, заузврат, могла бити од користи за купца.

Ево шта треба да знате: Прво, корист вам неће уштедети новац, али то може значити потенцијално супротстављање конкуренцији у рату надметања.

Зашто је то случај? "Структура провизије брокера у Н.И.Ц. -у, на пример, традиционално је 6% куповне цене", објашњава Фалцхи. "3% се плаћа брокеру купца, а 3% се плаћа брокеру продавца." С друге стране, ако се посредник продавца такође удвостручује као посредник купца, „продавац је можда спреман да преговара - са продавцем - о свом проценту накнаде, смањујући га са 6% на 5%, или потенцијално нешто ниже“, каже Фалцхи. Запамтите: Продавац плаћа обе накнаде, па би им овај јефтини уговор са двоструким агентом био од користи.

Ако се накнада посредника продавца смањи, посредник продавца ће и даље зарадити више новца него што би га поделио са другим посредником, док продавац потенцијално плаћа мању накнаду. Ако радите са истим посредником као и продавац, а желите да купите продавчеву кућу, то би могло бити од користи ваша понуда је привлачнија од друге понуде која долази од некога кога заступа други посредник њих.
Важно је знати да као купац нећете бити упознати са оним што продајни посредник зарађује ако с вама склопи уговор као двоструки агент. Ова таксаможебити пун проценат, или би могло бити смањење. О овим условима се одлучује у споразуму о листингу на почетку процеса.

Пресуда:

На крају, одлазак код продавача је ризик. „Одричете се много тога да бисте се коцкали у добијању финансијске користи, с обзиром да та корист није загарантована. А оно чега се одричете може представљати вашу заштиту ", каже Фалцхи. "Када управљате највећом трансакцијом у свом животу, увек је боље имати стручну помоћ." Што се тиче професионалаца које изаберете, желите да вам они буду леђа - а не продавца.

​Откривање: Аутор има личну везу са Беном Фалцхијем, али је његово мишљење у потпуности његово.​