Колико кошта конверзија гараже?

Ако тражите додатни животни простор за своју породицу или додатни приход од АДУ (додатне стамбене јединице) или Аирбнб изнајмљивања, конверзија гараже може бити економична алтернатива кућни додатак, иако то нема увек финансијски смисла. На пример, у великим насељеним урбаним областима, приватна гаража може заправо да вреди много више од стамбене јединице (гараже могу бити вредне чак 400.000 долара у градовима попут Бостона).

Међутим, то је далеко од правила; на већини места животни простор је вреднији од паркинг места, а додавањем више животног простора вашем дому, конверзија гараже је инвестиција која ће повећати вредност некретнине.

Размишљате о преуређењу гараже? Ево колико ће вас то коштати - и шта је укључено у изградњу.

Трошкови конверзије гараже: шта очекивати

Шта је повраћај инвестиције?

Повраћај инвестиције за конверзију гараже је око 10 до 20 процената вредности куће. Дакле, да ли се исплати инвестиција у конверзију гараже? То зависи од многих ствари, укључујући:

• стање постојеће гараже
• величине ваше гараже
• обим конверзије
• избор материјала
• локални трошкови рада

Ако само желите да претворите гаражу у спаваћу собу, можда ћете то моћи да урадите за само 8.000 долара до 15.000 долара под претпоставком да је гаража већ у добром стању и да имате довољно практичних вештина да урадите неке од рад. Трошкови да извођач изврши комплетну конверзију у стамбену јединицу са кухињом и купатилом - посебно за самостојећу гаражу - може да се креће од 25.000 до 80.000 долара, а у областима високог тржишта као што је урбана Калифорнија, може бити и до 120.000 долара или више ако користите врхунске материјала.

Узимајући у обзир да је просечан повраћај улагања за конверзију гараже око 10 до 20 процената вредности куће, то је сасвим јасно за домове у ценовном рангу од милион долара, без обзира на намену, али не нужно за домове вредне половину то. Истина је да новац није увек примарни фактор; власницима кућа може једноставно бити потребно више животног простора за себе или чланове њихове шире породице. Ових дана, међутим, са животним простором који постаје све оскуднији, чињеница да је додатни стан може да генерише приход путем краткорочног прихода од најма или од дугорочног закупца је моћан мотиватор. Осим будућих прихода, главна брига већине власника кућа је почетни трошак пројекта и како извући највише за најмањи износ новца.

Анализа трошкова конверзије гараже

Да бисмо вам помогли у планирању, ево анализе различитих фаза процеса конверзије и типичних трошкова сваке од њих:

Дозволе

Вам је потребна грађевинска дозвола за конверзију гараже (под претпоставком да је то дозвољено у вашој заједници), а ово није нешто што бисте требали прескочити. Ако наставите да градите без дозволе, могли бисте да добијете црвену ознаку и да изгубите коришћење нове имовине или да нађете да је вредност вашег дома смањена или ваш дом није могуће продати. Зајмодавци некретнина имају тенденцију да одбијају кредите за недозвољене некретнине, посебно оне које крше локалне уредбе о зонирању. Цена дозволе зависи од тога где живите и обима конверзије и обично је између 600 и 1.500 долара.

Морате да направите тлоцрт да бисте добили дозволу, а ако додајете електричне и водоводне инсталације, топло се препоручује да ангажујете професионалца да то уради. ако ти ангажовати генералног извођача за цео пројекат, извођач ће урадити план као део посла, али ако сте делује као сопствени извођач, могли бисте унајмити архитекту, који ће вероватно наплатити између 2.000 и 4.000 долара.

Рушење

Често занемарен део конверзије гараже, рушење је пројекат за себе. Обично треба да:

• Уклоните сав суви зид како бисте могли да изолујете зидове
• Уклоните нежељена врата и прозоре, укључујући гаражна врата, шине на вратима и отварач врата
• Уклоните уграђене ормаре, полице и радне столове

Не морате нужно да смањите простор само на отворене зидове, али то помаже, посебно ако желите да инсталирајте ново ожичење и водоводне цеви. Можете сами да урадите рушење, али је сигурније унајмити обучене професионалце, који обично наплаћују између 2 и 7 долара по квадратном метру, или од 720 до 2.520 долара за гаражу од 3.600 квадратних стопа.

Уоквиривање, врата и прозори

Када уништите гаражу и будете спремни за изградњу, вероватно ћете морати да урадите следеће:

• Уоквирите све нове преградне зидове које планирате да додате за купатило, приватну спаваћу собу или кухињски простор
• Оквир у отвору гаражних врата и инсталирајте нова врата или прозоре које желите да додате у просторију
• Поставите улазна врата у простор који су заузимала гаражна врата
• Додајте нове плафонске греде за изолацију и гипсане зидове (пошто многе гараже имају високе плафоне или немају плафон - само доња страна крова - који пропушта ваздух)
• Додајте нова врата и прозоре

Уоквиривање се може проценити по квадратури, при чему су просечни трошкови рада и материјала између 7 и 16 долара по квадратном метру, или од 700 до 1600 долара за сваких 100 квадратних стопа новог зида и плафона области. Материјали за уоквиривање - клинови и зидне плоче - нису баш скупи, коштају између 100 и 200 долара за 100 квадратних стопа, тако да је ово место где можете уштедети много времена тако што ћете сами радити све док не модификујете постојећу структуру на начин који крши изградњу кодови. Ако нисте сигурни, проверите код извођача радова пре него што било шта урадите.

Што се тиче трошкова додавања врата и прозора: сваки прозор може коштати од 400 до 2.000 долара у зависности од величине, квалитета и материјала, а нова спољна врата коштају око 700 до 2.000 долара у зависности од тога да ли се ради о конвенционалном љуљајућем, сигурносном или клизном дворишту врата. Ако планирате да инсталирате унутрашња стандардна или џепна врата, планирајте да потрошите од 400 до 1500 долара за свако, не укључујући инсталацију. Уштедећете ако сами можете да обавите инсталацију.

Водоинсталатерске и електричне инсталације

Планирајте обимне електричне и водоводне радове ако градите АДУ или стан за баке јер ћете морати да урадите следеће:

• Надоградите електрична кола (и евентуално нови подпанел и/или надограђену помоћну услугу)
• Додајте нове водове за воду и отпад за купатило и кухињу
• Инсталирајте канализациони вод, што значи да ћете можда морати да провалите у под да бисте направили ров (и у зависности од тога где прикључите канализацију, вероватно ћете морати и да копате напољу)

Рачунати на плаћа електричара од 3.000 до 5.000 долара (у зависности од тога да ли вам је потребан нови подпанел) и вероватно приближно исти износ за водоинсталатера. Можда ћете такође морати да унајмите некога да изврши било какво копање и бетонске радове који су потребни, а то кошта додатно.

Савет

споредни колосијек, изолација и суви зид

Када су зидови откривени и све цеви и жице на месту, скоро сте спремни за изолацију, али прво морате:

• Поставите споредни колосек на спољашњу страну зида који сте уоквирили да покријете отвор гаражних врата
• По потреби изолујте целу структуру
• Објесите и завршите сухозид

Материјали за облагање, укључујући кућни омотач и материјал за споредни колосијек, не би требали коштати више од неколико стотина долара, а рад би требао коштати отприлике исто. Укупно 500 долара је поштена процена, али зависи од тога који споредни колосек изаберете.

Изолација коју можете лако да урадите сами, а требаће вам изолација од Р13 до Р15 за зидове, која кошта око 1 долара по квадратном метру, и Р38 до Р60 за плафон (у зависности од климе), што кошта око 2 долара по квадрату ногом. Ако не желите да вас сврби док сами радите посао, мораћете да платите око 300 до 500 долара за труд.

Што се тиче уградње сувог зида, посао укључује његово качење, лепљење траком и наношење три слоја споја (ака блато) плус било коју текстуру зида коју желите. Материјални трошкови за зид од 8 к 10 стопа су око 200 долара, или око 2,50 долара по квадратном метру. Ако га не инсталирате сами, очекујте да ћете платити око 2,50 УСД по квадратном метру за професионалну инсталацију — око 5 УСД по квадратном метру укупно.

Нев Флооринг

Већина људи иде на лакши начин покривањем бетонског пода гараже ламинатом или луксузне винилне плочице (ЛВТ) подне облоге, при чему је ЛВТ бољи избор за услове високе влаге. Оба коштају од 1 до 5 долара по квадратном метру и лако их је урадити, јер су „плутајући“ подови који не морају бити залепљени или приковани за бетонску гаражу. Друге популарне опције плутајућег пода укључују плуту, линолеум и пројектовано тврдо дрво.

Оквири прозора и врата, постоља и фарба

Често занемарени у фази планирања, украси и фарбање претварају ваш пројекат конверзије гараже у готов животни простор. У зависности од величине гараже, коштаће кућишта врата и прозора и постоља између 830 и 1.250 долара ако га професионално инсталирате и око половине тога ако то урадите себе. Државни просек кошта да обојити собу је око 1.800 долара, а можете уштедети значајан део тога тако што ћете сами сликати.

Грејање и хлађење

Најекономичнији начин загревања прикључене гараже је вероватно уградња грејних канала који су повезани са кућним ХВАЦ системом, а цена варира у зависности од конфигурације система. Ово би обично била јефтина инсталација канала која би коштала око 450 долара и десила би се током фазе грубе инсталације електричне и водоводне инсталације. А мини-сплит Систем грејања/хлађења топлотне пумпе је алтернатива и бољи избор за самостојећу гаражу. Јединица ће коштати од 2.000 до 4.000 долара инсталиране у зависности од бренда и капацитета грејања/хлађења.

Завршни додири

Ако своју гаражу претварате у спаваћу собу, кућну канцеларију или помоћну просторију, ваш посао је прилично завршен, али ако правите стамбену јединицу, требаће вам:

• водоводне инсталације
• кабинети
• апарати

Цена неопходних тоалетних потрепштина, укључујући тоалет, туш, умиваоник и умиваоник, зависи од вашег избора стила, али рачунајте на најмање 2.000 долара да их све инсталирате. Кухињски судопер и ормарић су на сличан начин подложни вашим жељама. Комбинација умиваоника и ормарића купљена у продавници може се професионално инсталирати за мање од 700 УСД, али ако ако желите потпуно опремљену кухињу са стандардним ормарићима и радним плочама, соба би могла коштати 10 пута то.

Последњи на листи су неопходни уређаји, као што су:

• бојлер
• пећ
• фрижидер
• машина за прање судова

Ако купите ове нове, рачунајте да ћете потрошити више од 2.000 до 5.000 долара за јединице средње класе или прилично мало више за моделе високе класе. Када су уређаји постављени на своје место, ваша нова стамбена јединица је спремна за коначну инспекцију пре него што постане легална за живот или издавање.