Шта су сувласничке куће?

Хигхлигхтс

Да ли сте икада пожелели да купите а кућа за одмор у Колораду, викторијанско имање са седам спаваћих соба, или буквално ‌било којикући у Сан Франциску? Иако они обично могу бити ван домашаја, споразум о сувласништву куће могао би овај сан претворити у стварност. Уговори о сувласништву кућа вам омогућавају да удружите свој новац са другим власницима кућа које желе да купите некретнину коју можда нећете моћи да приуштите сами.

Без обзира да ли сте а миленијум који је увек мислио да је власништво над кућом нереално или некога ко сања о куповини луксузне куће ван вашег ценовног ранга, сувласнички кућни аранжмани су добар начин за куповину куће из снова. Али сувласништво имовине није за свакога. Разговарали смо са неколико стручњака за некретнине како бисмо научили све детаље сувласништва у кући како бисте могли да одлучите да ли је ова врста куповине куће права за вас.

Упознајте наше стручњаке

Шта је сувласништво над имовином?

Сувласништво куће је када двоје или више људи деле власништво над једним стамбеним простором. Сваки власник има удео у кући и наведен је у наслову. Власници често деле и хипотеку, мада то није увек тачно.

„Сувласништво може омогућити вишеструким појединцима да удруже своје ресурсе и купе некретнину коју сами себи можда не могу приуштити“, каже за Хункер Пол Мартинез, стручњак за некретнине. „Сувласништво такође може да пружи друштвене и емоционалне користи, као што је дељење одговорности и изградња заједнице са другим сувласницима“, каже он.

Шта је сувласнички дом?

Сувласнички дом је стан у власништву више лица која склапају уговор о сувласништву који сваког од њих везује за заједничку имовину.

Колико је сувласништво куће популарно?

Иако сувласнички уговори постоје већ дуже време, они су све чешћи као цене некретнина настави да се уздиже.

„Сувласништво је последњих година постало све популарније, посебно међу онима који траже за приступачне начине поседовања имовине или улагања у некретнине,“ Бојд Руди, вођа тима и брокер сарадник ат МиРелоТеам Келлер Виллиамс Реалти Ливинг, каже Хункер. „Очекујем да ће сувласништво и даље бити популарна опција за људе који желе да поседују имовину, посебно у урбаним срединама где су цене некретнина високе.

Врсте уговора о сувласништву у кући

Једна ствар која отежава људима да схвате шта значи сувласништво је да постоји много начина да се договори такав споразум. Иако су заједнички и заједнички закуп два најчешћа облика сувласништва куће, они нису једине опције доступне власницима кућа које желе. Ево најчешћих врста уговора о сувласништву и по чему се они разликују.

Станарство у заједничком

Када већина људи говори о сувласничком уређењу куће, мисли се на ситуацију у којој сваки сувласник поседује посебан део имовине, омогућавајући им да продају, преносе, дају у закуп или дају хипотеку свој интерес без сагласности друге власници. Овај аранжман је познат као заједничко становање. „Када сувласник умре“, каже Руди, „њихов удео прелази на њихове наследнике, а не на друге сувласнике“.

Не морају сви удјели имовине бити једнаки; уместо тога ће се заснивати на томе колико свака страна доприноси куповини. Иако се сувласници могу договорити да заједно живе у кући, нису у обавези да то учине. Тако, на пример, ако млада одрасла особа пристане да купи кућу са својим родитељима, који уложе 25 одсто новца и добију 25 одсто камате, уговором може бити предвиђено да од ње живе само малолетна особа и њихова породица имовина.

Заједничко власништво

За разлику од заједничког закупа, заједничко власништво (познато и као заједничко закупно право са правом преживљавања) „је место где сви сувласници имају једнак удео у имовини“ без обзира колико доприносе куповини, каже Руди. „Ако један од власника умре, његов удео аутоматски прелази на преживеле власнике. Као и заједнички закуп, инвеститори могу и даље продају свој удео без сагласности другог власника, а не морају сви који су допринели куповини да живе у кућа.

Пошто деонице преминулог сувласника иду другим власницима куће, а не наследницима покојника, ови уговори се најчешће склапају између пријатеља и чланова породице. Да би склопили заједнички уговор о закупу, власници морају да се придржавају „четири јединице“ тако што ће:

• Истовремено преузимају контролу над својим власничким интересом. време
• Делећи једнак интерес у имовини
• Имајући исти наслов у делу
• Једнако подела права приступа и коришћења на. имовина
  

Цоммунити Проперти

Овај сувласнички аранжман се односи само на парове који живе у девет држава са заједницом имовински закони: Аризона, Калифорнија, Ајдахо, Луизијана, Невада, Нови Мексико, Тексас, Вашингтон и Висцонсин.

„Према закону о заједничкој имовини, сва имовина стечена током брака сматра се заједничким власништвом оба супружника без обзира ко их је стекао“, објашњава Мартинез. Свака особа у вези мора одлучити шта жели да се деси са њиховим делом када умре, јер имовина неће аутоматски бити пренета на супружника према овом аранжману.

Становници држава са заједничком имовином који не желе да буду сувласници куће са својим супружником по овом основу аранжмана мора потписати предбрачни или постбрачни уговор у којем се наводи сваки део имовине партнер поседује.

Закуп од стране целине

Као и заједничка имовина, уговори о закупу у целини постоје само између супружника и деле имовину на једнаке делове између страна без обзира на то колико су свака дала допринос. Овај аранжман је доступан у 26 држава и разликује се од имовине заједнице по томе што када један супружник умре, други аутоматски наслеђује дом.

Осим што се под закупом у целини могу укључити само брачне особе, оно се такође разликује из заједничког закупа тако што ниједан брачни друг не може продати или пренети свој део без партнера сагласност.

Ко може бити сувласник куће?

Технички, свако би могао заједно да купи кућу, укључујући пријатеље, чланове породице, предузећа или чак странце. Међутим, пошто обично желите да се слажете са особом са којом поседујете дом, најбоље је да изаберете чланове породице или блиске пријатеље за које знате да можете веровати. Са ким купујете дом требало би да утиче на врсту аранжмана коју одаберете.

Брачни парови имају на располагању јединствене опције које могу бити стандардне у њиховој држави пребивалишта. Истовремено, они куповина куће уз помоћ инвестиције компаније или мање познатог познаника вероватно би желео да изабере стан у заједнички како би се осигурало да сваки власник добије удео једнак њиховој инвестицији и може да пренесе свој интерес на свог изабраног корисника.

Што се тиче тога колико људи може да се окупи да купи некретнину, „не постоји чврсто правило о томе колико људи може или требало би заједно да сувласници кућу, јер ће то зависити од конкретних околности и циљева сувласника“, објашњава Руди. "Међутим, постоје нека практична разматрања која треба имати на уму." Он каже да више власника значи и више мишљења и сукоба о томе како би имовина требало да се користи или одржава.

Поред тога, више од четири особе укључене у куповину може отежати добијање хипотеке за кућу. „Веће групе сувласника могу захтевати сложеније правне и финансијске аранжмане како би се обезбедило да се имовином правилно управља и одржава“, каже он.

Започињање уговора о сувласништву

Да би куповина сувласничке куће прошла што је лакше могуће, инвеститори морају да саставе и потпишу правно обавезујући уговор пре него што се продаја заврши. Једини изузетак је када неко купује кућу са супружником у држави која подразумевано користи или заједничку имовину или закуп у целини и пар не жели да склопи другачији споразум. Адвокат треба да буде укључен у израду уговора о сувласништву јер су ови документи сложени и морају бити у стању да се одрже на суду. Папирологија увек треба да:

• Идентификујте сувласнике, укључујући и сувласнике сваке особе. проценат власништва, финансијске одговорности и законске обавезе
• Наведите врсту сувласништва
• Опишите дом
• Дефинишите правила и смернице „за. доношење одлука, подела трошкова, коришћење имовине и решавање спорова", каже Руди
• Детаљно опишите шта ће се догодити ако било која страна то жели. раскинути уговор. „Ово може укључивати право прече куповине“, примећује се. Руди, „што осталим сувласницима даје могућност да откупе одлазеће. сувласнички удео“.

Када све стране прегледају и потпишу уговор о сувласништву, он ће бити правно обавезујући. Међутим, ако је потребно, Руди напомиње да је могуће изменити ове уговоре како време одмиче и појављују се нова питања, али опет, то је најбоље урадити уз помоћ адвоката.

Која правила треба да поштују сувласници?

„Сувласници имовине имају одређена права и одговорности којих се морају придржавати како би осигурали да се имовином правилно управља и одржава“, каже Мартинез. Многи од ових детаља би требало да буду експлицитно наведени у уговору о сувласништву, али чак и оне који нису требало би бар да буду договорени пре куповине некретнине. Ево неких ствари на које треба да будете спремни ако планирате да будете сувласник куће са другим људима.

Договорите се о коришћењу имовине

Прва ствар око које се морате договорити када купујете кућу са неким је како ће се кућа користити. Ако ће имовина бити кућа за одмор, Руди каже да власници „треба да успоставе смернице о томе како ће имовину користити сваки сувласник, укључујући колико често могу да је користе и колико дуго“.

Ако ће се кућа користити и делити као примарна резиденција, власници би требало да се договоре ко ће живети у свакој соби пре него што се заврши продаја куће, тако да нема аргумената око тога ко може да полаже право на било коју спаваћу собу или купатило.

Делите трошкове

„Сувласници су одговорни за поделу трошкова везаних за имовину, укључујући плаћање хипотеке, порези на имовину, осигурање и трошкови одржавања“, каже Мартинез. У зависности од врсте аранжмана, власници ће можда морати да деле комуналне трошкове. Овај систем треба да буде фер и правичан и може укључивати отварање заједничког банковног рачуна за плаћање трошкова у вези са домом или поделу трошкова према проценту удела сваког власника.

Одржавајте имовину

Свако ко купује кућу треба да буде спреман да се носи са тим одржавање имовине, али са кућом у сувласништву, „сувласници треба да утврде распоред одржавања и буџет како би осигурали да је имовина добро одржавана“, каже Мартинез. Одржавање може укључивати задатке одржавања као што су уређење, чишћење куће, зимовање, фарбање, дератизације, и услуге поправке када ствари неизбежно крену наопако. Последња ствар коју желите да урадите као сувласник је да губите време на свађу око тога ко ће платити да ангажује водоинсталатера јер цурење воде поплави ваше купатило.

Доносите одлуке заједнички

Пошто више од једне особе има финансијски удео у имовини, свако ко има удео у кући треба да раде заједно на доношењу одлука о имовини, укључујући како и када реновирања, поправке или надоградње биће изведен. Иако ове изборе треба доносити у демократском смислу што је више могуће, ствари понекад могу бити компликовано врстом уговора, односом међу сувласницима и ако је једна страна погођена више од других.

На пример, ако се две особе у закупу у заједничком договору не слажу око тога да ли је кући потребно а нова улазна врата, власник са 75 одсто удела може да надгласа власника са уделом од само 25 проценат. С друге стране, у заједничком закупу где сви укључени живе у кући, ако један власник жели да угради плафонски вентилатор у њиховој спаваћој соби, њихово мишљење може имати већу тежину јер одлука укључује њихово приватно простор.

Када сувласници не могу да се договоре око одлуке, требало би да користе процес решавања спорова који је детаљно наведен у њиховом сувласничком уговору. „Ово може укључивати посредовање или арбитражу“, каже Руди, „или неки други облик решавања спорова о коме се слажу сви сувласници“.

Будите једни према другима поштовани

Доношење одлука у сувласничком дому може бити тешко, па сувласници морају поштовати права и имовину једни других. Мартинез каже да „не би требало да користе имовину без дозволе другог сувласника и да поштују приватност и лични простор једни других“.

Проналажење хипотеке за сувласнички дом

„Добијање хипотеке за кућу у сувласништву може бити изазовније од узимања хипотеке за некретнину са једним власником“, каже Мартинез. „Зајмодавци обично радије дају позајмице појединачним власницима који имају јасно и неоптерећено право на имовину.“ Разговарајте са хипотекарним брокером или кредитним службеником да бисте пронашли најбоље врста кредита за вашу јединствену ситуацију. Најчешћи зајмови који се користе у сувласничким стамбеним аранжманима укључују:

• ‌Заједничке хипотеке:Ови кредити држе два или. више људи који су заједнички одговорни за плаћања. Овим кредитом сваки сувласник. приход и кредитни резултат ће бити узети у обзир, а зајмодавци ће их обично заснивати. каматна стопа на најнижи кредитни резултат групе.
• ‌Фракцијски зајмови:Ове хипотеке су експлицитно. користе за некретнине са заједничким власништвом и захтевају да сваки сувласник буде. одговорни за свој део плаћања хипотеке. Камате су. типично виши код фракционих кредита, а мање институција нуди ове хипотеке.
• ‌Лични кредити:Они који не желе. деле хипотеку са својим сувласницима можда ће бити једноставније да добију лични зајам. њихов део куповине.
• ‌Кућни зајмови или кредитне линије:‌ Када је сувласничка кућа купљена, власници ће можда моћи. узети зајам или кредитну линију за покривање трошкова реновирања или значајних. поправке у кући.

Купујте кућу само са појединцима у које имате поверења да бисте отплатили свој део дуга. Када се заједничка хипотека користи за куповину куће, Руди напомиње да „ако један сувласник не плати зајам, други сувласници могу бити одговорни за пропуштене исплате." Ако други власници не могу да приуште своје отплате хипотеке, кредит би могао завршити у кашњењу, а дом би чак могао бити одузето.

Зајмодавци су забринути због овог ризика, што је један од разлога зашто су опрезнији у погледу позајмљивања групама, а не појединцима. Да би се заштитили, каже Мартинез, „зајмодавци могу захтевати веће учешће или веће кредитне резултате од сувласника како би ублажили повећани ризик повезан са сувласништвом“.

Продаја куће са више власника

Имовина у сувласништву је више изазовно за продају него традиционални домови, али прецизан ниво тежине варира у зависности од детаља уговора о власништву. Продаја куће са више од једног власника је најтежа када власник мора да добије сагласност сувласника пре продаје.

Чак и ако се сви остали власници сложе око продајне цене и услова, Мартинез напомиње да „потенцијални купци можда оклевају да купе некретнину у заједничком власништву због сложености и потенцијалних ризика повезаних са сувласништвом." Да ствар буде још гора, потенцијални инвеститор у сувласничку имовину и даље може предомисли се или не буду у могућности да заврше продају ако не могу да нађу одговарајући кредит за такав подухват јер се финансирање сувласничке куће може изазован.

Снажан, јасан и добро дефинисан споразум о сувласништву може помоћи да се процес продаје одвија као што је могуће глатко, као и рад са образованим агентом за некретнине који има искуства у продаји у сувласништву домови.

Предности и мане сувласничких домова

„Све у свему, сувласништво може бити одржива опција за појединце који су вољни да раде заједно и деле одговорности и користи од власништва над имовином“, каже Руди. „Међутим, важно је пажљиво размотрити потенцијалне предности и недостатке пре уласка у сувласништво аранжман." Пре него што се одлучите за куповину куће на овај начин, размотрите и предности и недостатке који би могли укључују:

Савети за будуће сувласнике

Сувласништво куће може вам помоћи да смањите трошкови и одговорности власништва куће. Ипак, морате узети у обзир све ризике и потенцијалне проблеме да бисте осигурали позитивно искуство. Наши стручњаци имају следеће савете за оне који размишљају о куповини куће на основу уговора о сувласништву.

Пажљиво бирајте партнере

„Сувласништво куће захтева поверење, комуникацију и заједничку визију имовине“, каже Мартинез. „Обавезно изаберите сувласнике који деле ваше вредности и финансијске циљеве и који су посвећени одржавању позитивних односа са поштовањем.

Руди додаје: „Такође је важно осигурати да су сви укључени финансијски одговорни и способни да допринесу трошковима имовине.“ Почните да разговарате о својим приходима и кредитним резултатима заједно од раних фаза процеса како бисте добили добру представу о томе шта бисте разумно могли приуштити купити.

Направите детаљан сувласнички уговор

„Поседовање правног споразума који описује одговорности и обавезе сваког сувласника може помоћи да се избегну сукоби на путу“, каже Руди. „Уверите се да споразум покрије све могуће сценарије, као што је шта се дешава ако један сувласник жели да продати имовину или шта се дешава ако један сувласник није у могућности да допринесе трошковима имовине“.

Потражите стручни савет

„Сувласништво куће може бити сложено“, упозорава Мартинез, „и важно је тражити савет од професионалаца као што су адвокати, финансијски саветници и агенти за некретнине да бисте осигурали да добро разумете своје правне и финансијске обавезе.“ Можда ћете желети да разговарате са пореским саветником да бисте разумели колики ће бити ваш део пореза на имовину.

Размотрите опције финансирања

„Обавезно потражите најбоље хипотекарне стопе и услове“, саветује Руди, „и размислите о томе како ће хипотека бити подељена међу сувласницима.“

Отворено и редовно комуницирајте

„Добра комуникација је неопходна за успешан сувласнички аранжман“, саветује Мартинез. „Обавезно се редовно проверавајте са својим сувласницима и одмах решите све недоумице или проблеме како бисте избегли неспоразуме.“

План за неочекивано

„Иако не можете да предвидите сваки могући сценарио“, објашњава Мартинез, „важно је имати непредвиђене ситуације постоје планови за неочекиване догађаје, као што је смрт сувласника или немогућност да се исплате финансијски обавезе“.

Руди такође предлаже да сви сувласници „имају излазну стратегију у случају да један од сувласника жели да прода свој удео у имовини или ако сувласници одлуче да продају имовину у потпуности“.

ФАКс