Behöver jag en totalentreprenör för mitt hemprojekt?

Du kan tänka på en totalentreprenör som kapten på ditt hem ombyggnad kryssningsfartyg - även om de styr inte båten fysiskt för det mesta, de har kontroll över alla aspekter av bearbeta. För ett större hemförbättringsprojekt inkluderar det schemaläggning, anställning, övervakning och avskrivning av det slutförda projektet. De fungerar också som kontaktperson när klienten har en fråga eller ett klagomål.

Eftersom de faktiskt inte gör de tunga lyft av själva ombyggnaden, överväger många husägare att ta över ansvar för en allmän entreprenör sig själva. Detta kan spara en stor summa pengar (totalentreprenörer utgör cirka 15 till 20 procent av ett projekts kostnad), men det kan definitivt kosta-nämligen att det är ett svårt och tidskrävande jobb som du inte får betalt för.

Väger du fördelar och nackdelar med att anlita en entreprenör för ditt nästa projekt? Här är vad du ska veta innan du bestämmer dig.

Dricks

Huvudentreprenörens uppgifter

En totalentreprenör vänder husägarens vision och utformningen av en professionell arkitekt eller designer in i verkligheten. Det finns ingen hård och snabb regel om vilken typ av projekt en entreprenör tar på sig, men i de flesta fall tenderar projekten att vara mycket stora eller mycket komplicerade, till exempel ett badrum eller ombyggnad av kök, omvandlingar i källaren, och tillägg till rum, samt nybyggnation av hemmet. Förutom de höga kostnaderna innebär den typen av projekt vanligtvis många viktiga detaljer och mer än några få underleverantörer.

De uppgifter som en totalentreprenör ansvarar för inkluderar:

• Tolkning av projektplanerna
• Skaffa bygglov
• Skaffa rätt försäkring
• Förhandlar om byggvarupriser
• Beställning av byggmaterial
• Schemalägga och acceptera leverans av byggmaterial
• Betala för byggmaterial
• Hitta och anlita underleverantörer
• Schemaläggning av underleverantörer
• Övervakning av underleverantörers arbete
• Betalande underleverantörer
• Planera byggbesiktningar
• Hantera problem på arbetsplatsen
• Att vara punktperson för frågor och klagomål från husägaren

Faktiskt ansvar kommer att variera från projekt till projekt. I vissa fall är huvudentreprenören också en av de näringsidkare som utför en del av själva arbetet.

Ska du anlita en totalentreprenör?

När du försöker bestämma om du vill anlita en entreprenör för ditt ombyggnadsprojekt eller inte, är det bäst att ställa dig själv följande frågor:

Vilken typ av projekt är det?

Som en allmän regel, stora, komplicerade projekt - de som kommer att ta mer än en vecka eller två och kommer involvera flera underleverantörer - bör knuffa ditt beslut mot att anlita en professionell general entreprenör. Stora projekt involverar många rörliga delar, och allmänna entreprenörer har erfarenhet av att hantera dem.

Gå inte i fällan att jämföra kvadratmeter med komplexitet. Detta gäller särskilt vid ombyggnad av ett badrum. Det kan vara ett litet utrymme jämfört med andra rum, men badrumsprojekt och byggkoder som gäller för dem är mycket komplicerade. Att flytta ett badkar eller annan armatur även några centimeter kan innebära omdirigering av VVS och ledningar utöver att göra ändringar i vägg- och golvfinish.

Känner du till konstruktion?

Det är inte nödvändigt att veta allt om konstruktion för att anlita underleverantörer för jobbet, men någon som hanterar ett helt projekt bör veta hur det går ihop och i vilken ordning. En del av en entreprenörs uppgift är att schemalägga leverans av byggmaterial och produkter och att schemalägga underleverantörerna. Till exempel köksskåp måste vara på plats samtidigt som skåpinstallatören, och det grova VVS måste vara på plats innan gipsväggens underleverantör börjar arbeta.

Brist på kunskap kan leda till kostnadsöverskridanden, och överskridanden kommer att äta upp besparingarna du hoppades ha genom att inte anlita en totalentreprenör. Det kan finnas överskridanden med en totalentreprenör, men ett proffs kan begränsa misstag och hålla överskridanden till ett minimum.

Är du organiserad?

De flesta flaskhalsar och misstag som uppstår under ett projekt är resultatet av dålig planering i början, och framgångsrika huvudentreprenörer lägger ner mycket arbete på att kartlägga de olika stegen som utgör projekt. På grund av sin erfarenhet kan de titta på projektplanerna, känna igen potentiella problemplatser och tänka på sätt att undvika problem.

När arbetet väl har börjat måste totalentreprenören hålla allt i tid. Det innebär vanligtvis att balansera leveranser, inspektioner och scheman för underleverantörer. Entreprenörer lägger mycket tid på att ringa, sms: a och skicka e -post till leverantörer och underleverantörer, så bra kommunikation är viktigt.

Förutom hela schemaläggningen, finns det också ansvar för en hemrenovering som du kanske inte ens är medveten om. Till exempel måste entreprenörer vanligtvis köpa riskförsäkring, ibland kallad byggförsäkring. Det försäkrar allt material och utrustning medan projektet pågår. Om du använder ett banklån för att finansiera projektet kommer banken troligen att kräva det. Du kommer också att behöva ansvarsförsäkring om någon skadas på jobbet.

Kan du arbeta med leverantörer?

En erfaren totalentreprenör kommer att ha en relation med byggmaterialsleverantörer, och entreprenören kommer att kunna förhandla fram de bästa priserna för materialen. Leverantörer inser att om entreprenören behandlas rättvist kommer de tillbaka med fler beställningar i framtiden. Som en färdig kund kommer en leverantör gärna att fylla i din beställning, men du kommer förmodligen inte att få ett lika bra pris som en professionell totalentreprenör.

Kan du övervaka underleverantörer?

Huvudentreprenörer har vanligtvis en lista över underleverantörer som de gillar att arbeta med. Du måste utveckla din egen lista om du fungerar som din egen totalentreprenör. Om du börjar med en bra underleverantör kanske de känner till andra du kan kontakta. En bra snickare kanske känner en bra elektriker och så vidare. Underleverantörerna måste schemaläggas, och du måste ta reda på vad du ska göra om en inte dyker upp som utlovat.

Som totalentreprenör måste du också inspektera underleverantörernas arbete. Detta kan bli knepigt och obekvämt om du ifrågasätter en professionell hantverkares arbete, men ibland är det nödvändigt. En möjlig lösning är att anställa en byggledare - någon som inspekterar arbetet och ser till att det fortskrider enligt plan. Detta jobb utförs ofta av en pensionerad entreprenör eller en kunnig vän eller släkting.

Vill du ha jobbet?

Att vara professionell huvudentreprenör är en karriär, och de flesta entreprenörer tjänar sin kunskap och erfarenhet genom utbildning på jobbet. De har redan gjort sina misstag och hanterat en massa problem som kan uppstå under ett projekt, och förhoppningsvis vet de hur man undviker tidigare fel. Du har förmodligen inte samma erfarenhet, och du kommer att behöva hantera en brant inlärningskurva.

Det betyder inte att det inte går att göra. Många människor med liten eller ingen erfarenhet hantera sina ombyggnadsprojekt och lära sig att hantera schemaläggning och arbetar med underleverantörer. Det tar vanligtvis mer arbete och kostar mer än väntat, men det finns en tillfredsställelse i att vara den ledande medlemmen i teamet som slutför projektet.