Hur man anlitar en entreprenör för alla hemprojekt

Om du behöver ett helt kök ombyggt eller så behöver du bara byt ut din duschplatta, det är oundvikligt att du någon gång som husägare måste anlita en professionell för att hjälpa till med ett projekt. Men innan du börjar söka på internet efter en entreprenör eller en elektriker, finns det några saker du bör hålla i tänk så att du hittar rätt person för jobbet - och så att du inte slutar anställa någon som är opålitlig eller som gör det osäkert arbete.

Redo att leta efter en entreprenör för ditt kommande hemprojekt? Här är åtta saker att veta innan du anställer.

1. Skapa en sammanhållen plan

När husägare planerar renoveringar eller ombyggnadsprojekt antar de ofta att de behöver en general entreprenör, men vissa mindre projekt kräver bara en eller två underleverantörer eller till och med bara en skicklig hantlangare. Det är därför det är viktigt att du helt planerar ditt projekt innan du börjar leta efter din professionella.

Det första steget i planeringsprocessen är att skriva en projektbeskrivning som beskriver exakt vilket arbete som behöver göras. Detta kommer inte bara att vara användbart för att skapa en preliminär uppskattning utan hjälper dig också att räkna ut rätt typ av entreprenör för ditt projekt. Det kan också ge bättre kommunikation med potentiella entreprenörer under dina intervjuer så att de kan svara på dina frågor med specifika svar snarare än generaliserade.

2. Bestäm din entreprenörstyp

Du kommer sannolikt att behöva en totalentreprenör om du gör flera projekt samtidigt eller om du planerar en enda, stora hemförbättringsprojekt som kommer att pågå i flera veckor och/eller kräva flera typer av entreprenörer. Till exempel a stor köksrenovering kan kräva en elektriker, en rörmokare, en golvspecialist, en snickare, en bänkskivare och mer. Medan du alltid kan fungera som din egen totalentreprenör och övervaka flera underleverantörer kan det vara ganska svårt, särskilt om du inte har någon erfarenhet från byggbranschen.

För mindre projekt kan det dock vara överkrävande att arbeta med en entreprenör. Om din köksrenovering mestadels handlar om att installera skåp och måla om väggarna, kan det vara bäst att bara anlita en snickare och en målare. Om din badrumsrenovering innebär ett nytt målarjobb och ersätter din fåfänga med ett skåp, handfat och bänkskiva, en enda hantlangare kan göra jobbet åt dig.

Även om du behöver en totalentreprenör är det viktigt att inse att det finns många olika typer av entreprenörer. Vissa är specialiserade på kommersiella byggnader, medan andra fokuserar på bostadsfastigheter. Vissa arbetar bara med att bygga nya byggnader, medan andra bara hanterar ombyggnader. Medan vissa huvudentreprenörer har licenser och erfarenhet att hantera alla aspekter av de projekt de tar sig an, tar andra in underleverantörer för att utföra allt utom det mest generaliserade arbetet. Det enda som alla huvudentreprenörer har gemensamt är att de övervakar hela projektet, inklusive att skaffa material, tillhandahålla utrustningen, hyra och betala underleverantörer, dra nödvändiga bygglov och se till att arbetet är slutfört ordentligt.

3. Skapa en preliminär projektuppskattning

Även om du inte har en full förståelse för hur mycket ditt projekt kommer att kosta förrän du får bud från entreprenörer, bör du ha en allmän uppfattning om hur mycket projektet kommer att kosta innan du börjar samla bud. Börja med att slå upp pris för den typ av husförbättringsprojekt du planerar och noterar både de höga och låga uppskattningarna samt genomsnittspriserna.

Tänk på att kostnaderna kan variera dramatiskt beroende på din plats, entreprenör, material och oförutsägbara faktorer, till exempel inflation eller materialbrist. När du beräknar ett projekts totala budget, glöm inte att inkludera bygglovsavgifterna, som kan sträcka sig från $ 50 till mer över $ 2000 beroende på omfattningen av ditt projekt och din plats, även om vissa mindre renoveringar kanske inte kräver tillstånd kl Allt.

4. Skapa en lista över potentiella entreprenörer

När du har en plan och en budget är det dags att börja undersöka lokala entreprenörer som eventuellt kan hantera ditt projekt. Om du har några vänner, grannar eller familjemedlemmar som har gjort liknande arbete, kan du be dem om hänvisningar. Annars kan det vara bra att starta din sökning på webbplatser för professionella organisationer. En plats att leta efter hemprojekt är Ombyggnadsindustrins nationella sammanslutning, som låter dig söka efter plats och ombyggnadsspecialitet.

Du kan också starta din sökning på recensionswebbplatser, men du bör också kontrollera ryktet för alla du hittar genom hänvisningar eller byta webbplatser också på dessa recensionssajter. Kom ihåg att en negativ recension inte alltid bör diskvalificera ett företag om inte påståendena är särskilt allvarliga eller verkar vara problem som uppstår hos flera kunder.

5. Granska entreprenörens referenser

Arbeta aldrig med en entreprenör som inte har de kvalifikationer som krävs, eller du kan upptäcka att ditt färdiga projekt inte uppfyller lokala byggkoder. Börja med att undersöka vilken typ av försäkringar, certifieringar och licenser din lokala myndighet kräver att en entreprenör har för att kunna slutföra den specifika typen av arbete du behöver slutföra.

De flesta konsumentskyddsbyråernas webbplatser gör det möjligt för husägare att söka efter ett företags entreprenörslicens, certifieringar, arbetskompensationsförsäkring, bindningsinformation och mer. Om du inte kan hitta ett företag med namn kommer de flesta företag gärna att ge dig sitt licensnummer så att du kan leta upp dess licens online.

Om ett företag inte vill förse dig med sitt licensnummer är detta en allvarlig röd flagga och ett tecken på att du bör eliminera företaget från din lista över potentiella entreprenörer. Om du inte hittar bevis för att ett företag har alla nödvändiga kvalifikationer för att hantera din typ av projekt, be dem att bevisa dessa krav. Var noga med att granska företagets Better Business Bureau -profil för att bekräfta att det har ett bra betyg och inga allvarliga utestående kundklagomål.

När du har en kort lista över entreprenörer som rensar din första bakgrundskontroll, ring dem för att schemalägga intervjuer och skicka över projektbeskrivningen före intervjun. Få specificerade bud från flera entreprenörer för varje specialitet du behöver för att säkerställa att du får en bra balans mellan kvalitet och värde. Om du arbetar med en totalentreprenör kommer de att anlita eventuella underleverantörer för din räkning.

6. Intervju de potentiella entreprenörerna

Innan du begär ett bud från någon entreprenör, spendera lite tid på att intervjua dem. Tänk på att en totalentreprenör kan vara i ditt hem i en månad eller mer, så även om en entreprenörens arbete är fantastiskt. Om du inte tål att prata med den ansvarige kanske du vill titta någon annanstans.

Så, vad ska du fråga? Här är ett urval av vad du bör ta reda på från eventuell anställning:

• ​Dokumentation:Börja med att be om att få se kopior av försäkringsdokument, licenser eller certifieringar som du inte kunde hitta register online för.
• ​Erfarenhet:Fråga om deras specifika erfarenhet av att hantera ett projekt av denna karaktär. Be också om referenser och se om det finns några bilder på deras relaterade tidigare projekt.
• ​Omfattning:Försök att få en uppfattning om helheten. arbetets omfattning. Till exempel, om du är. arbeta med en totalentreprenör, kontrollera om de kommer dra de nödvändiga tillstånden, schemalägg nödvändiga inspektioner och anlita eventuella underleverantörer (fråga i så fall om dessa. underleverantörer täcks av huvudentreprenörens försäkring).
• ​Uppskattning och tidslinje:Även om entreprenören ännu inte är klar. det specificerade budet, bör de kunna erbjuda en generaliserad uppskattning av vad. projektet kommer att kosta baserat på ditt kort. På samma sätt borde de kunna. ge dig en uppfattning om hur lång tid projektet kan ta.
• ​Ändra order:Det är vanligt att saker inte går som det ska. planerat - så det är viktigt att känna till processen för ändringsorder, vilket är vad entreprenörer. använda för att få godkännande när de behöver ta betalt för något som inte dykt upp. på budet eller när du vill göra ändringar i planen.
• ​Betalningsplan:En bra entreprenör kommer aldrig att be dig att betala i förskott. eller ta bara emot kontanter. Du bör ta reda på hur mycket din handpenning kommer att kosta. vara, hur mycket du behöver betala under projektet och vid vilka milstolpar, och. hur snart efter slutdatumet ska slutbetalningen betalas.
• ​Betalningsmetoder:Se till att du. bekanta dig med företagets betalningsmetoder så att du vet om du kan. betala med kreditkort eller om det bara accepterar checkar.
• ​Garanti:De flesta entreprenörer. erbjuder någon typ av garanti på tjänster eller material, men det är bra att ha denna information när. att jämföra olika företag.

När det gäller de faktiska dagliga aspekterna av projektet, var noga med att fråga:

• Vem är din utsedda kontaktperson och. hur kan jag kontakta dem?
  
• Vad behöver jag göra. innan projektet startar?
  
• Vilken tid kommer besättningen att dyka upp och. när kommer de att gå?
  
• Måste jag vara personligt på arbetsplatsen någon gång?
• Blir det för högt eller för dammigt att fortsätta stanna hemma under projektet?
• Vilka steg kommer teamet att ta för att städa upp i slutet av dagen?
• Var kommer verktyg och material att finnas. lagras över natten?
  
• Hur kommer min egendom att skyddas. under projektet?

Kom ihåg att meddela entreprenören om något unikt med projektet eller ditt grannskap, som brist på gatuparkering. Var noga med att också klargöra vilka toaletter de anställda kan använda under dagen och vilka, om någon, kommer att vara hemma medan arbetet är slutfört, inklusive eventuella husdjur. Medan du förmodligen kommer att ställa de flesta av frågorna under intervjun, var beredd att svara på någon av entreprenörens frågor också.

7. Verifiera referenser och jämför bud

Innan du granskar bud, verifiera varje entreprenörs referenser för att se till att de är lika tillförlitliga som de påstår sig vara. Om vi ​​antar att alla har klarat av förgranskningsprocessen är det dags att granska buden. Om ett företags bud är dramatiskt lägre än de andra, verifiera de specificerade raderna för att se till att det inte har utelämnat en del av projektet.

Tänk på att priset inte är allt. Om en entreprenör har en bättre portfölj och får dig att känna dig mer bekväm under din intervju, kan de vara värda en högre kostnad. Vissa entreprenörer kan vara villiga att förhandla lite, så om företaget som du mest vill arbeta med är lite utanför din prisklass kan du se om den är villig att prismatcha eller arbeta med dig för att sänka de totala kostnaderna.

8. Granska kontraktet noggrant

När du har valt en entreprenör, var beredd att skriva ett kontrakt. Detta skyddar er båda om det skulle gå fel. Se alltid till att läsa kontraktet noggrant innan du undertecknar för att se till att det omfattar:

• Hela projektbeskrivningen
  
• En specificerad kostnadsfördelning
  
• Rättigheter och skyldigheter för. alla parter
  
• Projektets slutdatum
  
• Vilka omständigheter kommer att resultera i. entreprenören behöver sluta arbeta
  
• Villkor för tvistlösning, inklusive under. under vilka omständigheter du kan hålla tillbaka betalningen
  
• Ändringsorderprocessen
  
• Garantispecifikationer
  
• Begränsningar av skadestånd och ansvar