Är din entreprenör bunden, licensierad och försäkrad - och varför spelar det någon roll?

Din granne kan vara en bra person som är händig och villig att arbeta på billiga bara för att vara till hjälp, men de ersätter inte en licensierad, bunden och försäkrad entreprenör för stora jobb runt om i hus. Fundera över vad som händer om din granne - skicklig som de är - gör ett misstag som leder till skada på din egendom. Det finns ingen garanti för att de kommer att betala för att reparera den skada de orsakade.

Det är bara en anledning till att du väljer ett proffs framför din granne, någon annans granne som rekommenderades på sociala medier eller någon du träffade på en timmergård. Tänk på vad som skulle hända om du har en VVS läcka åtgärdad av en granne eller bekant - eller en hantlangare som du hittar på Craigslist - och reparationen misslyckas och skapar en nödsituation. Det finns ingen garanti för att din granne eller någon annan hantverkare är villig att åtgärda problemet, och du är på kroken för kostnaden för reparationen. Detta är inte så om du anlitar en licensierad och bunden proffs.

Förutom att vara bundna, har professionella entreprenörer vanligtvis en ansvarsförsäkring för att skydda dem vid olyckor under arbetet. Om du anlitar någon utan detta skydd och en olycka inträffar på din fastighet kan du bli ansvarig och medicinska kostnader kan komma ut av din husägares försäkring, vilket resulterar i en premiehöjning.

Så vad betyder det egentligen anlita en entreprenör vem är licensierad, bunden och försäkrad? Här är vad du behöver veta innan du skriver ett kontrakt.

Dricks

Definitioner av licensierade, bundna och försäkrade

När en entreprenör som specialiserat sig på hemreparation annonserar att de är licensierade, bundna och försäkrade, gör de tre separata fordringar.

Licensierad

En licensierad entreprenör anses av relevanta byggnadsmyndigheter vara kompetenta att utföra de efterfrågade tjänsterna och måste vanligtvis klara en tentamen. Inte alla allmänna entreprenörer måste ha tillståndslicens - vissa stater skjuter upp till lokala byggnadsavdelningar för licenskrav - men specialhandlare, till exempel elektriker, rörmokare och VVS -tekniker, kräver i allmänhet tillstånd certifiering.

Om du råkar bo i New Hampshire, till exempel huvudentreprenören som lägger betongplattan för din utekök uteplats behöver inte en statlig licens, men både elektriker som installerar utomhusbelysning och rörmokaren som hakar på utedisken gör det. I Kalifornien behöver alla tre entreprenörer statliga licenser för att lagligt utföra sina jobb, men i New York, ingen av dem entreprenörerna behöver statliga licenser, även om de kan kräva licenser från de kommuner där de arbete.

Bondad

När det gäller att hjälpa husägare att andas lättare när de arbetar med entreprenörer är bindning ännu viktigare än licensiering eftersom det ger skydd mot dåligt utförande eller underlåtenhet att slutföra ett jobb som avtalad. Obligationen som garanterar detta kallas prestationsobligation - en typ av borgensobligation som utfärdas av ett försäkringsbolag. Entreprenören betalar en årsavgift för en borgensgaranti. Stater som kräver licensiering för entreprenörer kräver vanligtvis också att de är bundna.

Betalning av obligationsavgiften ger tillgång till ett engångsbelopp - vanligtvis från $ 10 000 till $ 15 000 - i händelse av avtalsbrott eller undermåligt utförande. För att få tillgång till denna summa måste en förolämpad husägare lämna in en fordran, och om anspråket är framgångsrikt är entreprenören ansvarig gentemot borgenheten för återbetalning av betalningen.

Försäkrad

Även om bindning låter som försäkring, är det inte samma sak. Medan syftet med bindning är att skydda husägaren, skyddar försäkring främst entreprenören. Det ger täckning för affärsrelaterad ansvarsexponering och är inte ett licenskrav. Även om försäkring främst gynnar entreprenören, kan en husägare lämna in ett krav i fall där skadekostnader överstiger obligationsbeloppet.

Olika typer av kontraktsobligationer

En bunden entreprenör har vanligtvis en prestationsobligation som gäller för det specifika jobb som entreprenören kontrakterar, men det är inte det enda möjliga slaget. Beroende på byggprojektets storlek kan det också krävas en betalningsgaranti. Denna typ av avtalsobligationer garanterar att materialleverantörer, underleverantörer och supporttjänster (som städföretag) betalas i sin helhet. Obligationen täcker mislighållare från entreprenören och förhindrar åtgärder mot husägaren, till exempel fastighetspant eller fakturering från tredje part. Relaterade obligationer inkluderar dessa typer:

• ​Entreprenörslicensobligationer, som är en kombination av prestations- och betalningsobligationer, krävs vanligtvis av stater som utfärdar entreprenörslicenser. Minsta obligationsbelopp varierar beroende på stat. I Kalifornien och på andra platser är det $ 15 000, men det kan vara så lågt som $ 1000 (New Jersey) eller så högt som $ 20 000 (Oregon). I vissa stater bestäms lägsta obligationsbelopp av lokala myndigheter.
• ​Supply obligationerliknar betalningsobligationer, men deras huvudsakliga syfte är att säkerställa att alla leveranser och material som krävs för jobbet enligt specifikationerna i arbetskontraktet tillhandahålls. Leverantörer såväl som entreprenörer erhåller dessa obligationer.
• ​Garantibrev, även känd som underhållsobligationer, garanterar utförande under en viss period efter att ett jobb har slutförts. Om något går fel under garantitiden kan husägaren lämna in ett krav mot obligationen som ersättning för nödvändiga reparationer, även om reparationerna slutförs av en annan entreprenör.
• ​Tillhörande bindningar, till exempel indelningsobligationer, kan krävas när entreprenörer gör ändringar i allmän egendom som en del av ett projekt. Ett exempel skulle vara att skära igenom en trottoar till åtgärda ett trasigt avlopp. Budobligationer är vanliga för stora byggprojekt. De ger försäkran om att den vinnande budgivaren levererar material och tjänster enligt anbudet.

Ansvarsförsäkring för entreprenörer

En entreprenör tecknar en försäkring av samma skäl som alla andra gör: för att skydda sig mot ekonomisk förstörelse från olyckor och de resulterande saneringar och advokatkostnader. Entreprenörer med anställda har vanligtvis arbetstagarersättningspolicy för att täcka kostnaderna för anställda olyckor på arbetsplatsen, och de har också en ansvarsförsäkring för att täcka förluster från anspråk mot utförande eller materialfel som orsakar skada eller skada.

Ansvarsförsäkringen täcker personskador, egendomsskador och förlust av användningskostnader samt juridiska avgifter som uppstår till följd av arbete utfört av en entreprenör som följer korrekta förfaranden. Det täcker dock inte anställdas skador, varför entreprenörer med flera anställda också har arbetstagarförsäkring. Ett exempel på ett scenario där en husägare kan lämna anspråk mot en entreprenörens försäkring skulle vara om en elektriker installerade en defekt elektrisk enhet utan att veta att den var defekt, och den misslyckades och orsakade en brand, vilket resulterade i tiotusentals dollar av skada.

Letar du efter en bunden entreprenör?

Om du har ett jobb som är mer komplicerat än att måla en hylla eller fixa en toalett, stanna på den säkra sidan och leta efter en bunden och försäkrad entreprenör för att klara jobbet. I stater där licens krävs, vill du veta entreprenörens licensnummer. Många entreprenörer annonserar sitt nummer på sitt fordon och levererar det gärna till dig om de inte gör det. Licensnumret är värdefullt eftersom det ger dig tillgång till bindnings- och försäkringsdata.

I Kalifornien kan du till exempel söka i licensnumret på den statliga entreprenörens webbplats och sökningen kommer att returnera entreprenörens obligationsnummer, obligationsbeloppet och namnet på borgensföretaget som garanterar obligation. Du kommer snabbt att kunna se om entreprenören eller entreprenörens verksamhet (om entreprenören är en företagare) uppfyller obligationskraven för staten, och du får till och med en fullständig obligationshistorik för det entreprenör. Du ser också vilken typ av försäkring entreprenören har.

Alla stater och kommuner är inte lika organiserade som Kalifornien, men om licensiering krävs, bör du kunna söka efter licensen på webbplatsen efter den relevanta licensstyrelsen. Den information du hittar där ersätter inte referenser från vänner och tidigare kunder, men den ger försäkran om entreprenörens referenser. Akta dig för entreprenörer med inaktuella licenser, utestående obligationslån, förfallna obligationsbetalningar eller otillräckligt försäkringsskydd, vilket kan sätta dig på kroken ekonomiskt om något går fel.

Hur man ansöker om en obligation

Se först till att få alla detaljer om jobbet du kontrakterar skriftligt innan entreprenören påbörjar jobbet. Kontraktet bör specificera varje detalj du anser vara viktig, inklusive förväntat slutdatum och överenskommen kostnad för projektet. Detta dokument kommer att vara extremt viktigt om det blir nödvändigt att lämna in ett krav. Du kan göra ett krav utan det, men dina chanser att lyckas är inte lika stora.

Kravprocessen börjar med att hitta namnet på borgensföretaget som garanterade obligationen och skicka ett preliminärt brev som anger din avsikt att lämna in ett krav, inklusive en kopia av kontraktet och andra dokument och bilder som stödjer din krav. Företaget kommer att skicka dig fler dokument att fylla i och be dig om ett officiellt skriftligt uttalande och annan information som det anser nödvändigt. När du skickar tillbaka all nödvändig dokumentation kommer företaget att utvärdera ditt anspråk och avgöra om det är skyldigt dig pengar eller inte. Håll inte andan i väntan på ett snabbt svar; det kan ta veckor eller månader.

Om du inte är nöjd med borgensföretagets beslut kan du lämna in ett klagomål till överordnad domstol eller i småmålsdomstol i det län där arbetet utfördes eller där entreprenören befinner sig aktiva. Det finns en tidsgräns för att lämna in sådana klagomål - två år från det att entreprenören lämnade jobbet är typiskt, även om det varierar beroende på stat - och du måste meddela entreprenören om avsikt att stämma i god tid innan du lämnar in (45 dagar är normalt) för att ge entreprenören en möjlighet att korrigera problem. Inlämningsprocessen är detaljerad och hanteras bäst av en advokat.