Vad du behöver veta innan du anlitar en heminspektör

Om du är ute efter en heminspektion är det troligtvis för att du gjorde ett bud på ett nytt hem, eller du ska göra det. Husägare som överväger att sälja sitt hem anlitar också heminspektörer för att hitta problem som de kan åtgärda innan huset går ut på marknaden, men för det mesta är det husköparen - inte säljaren - som tjänar mest på ett hem inspektion.

Eftersom att köpa hus är en så stor investering, en köpare vill att huset ska vara i god form, och det kräver ett grundligt, observant och pålitligt hem inspektör som kommer att identifiera problem som kan leda till stora kostnader eller förlust av fastighetsvärde nedåt väg. En inspektör som identifierar ett grundfel eller ett takfall är väl värt det blygsam avgift, vilket är cirka $ 300 på de flesta ställen. Även om inga stora problem dyker upp, brukar en bra heminspektör sammanställa en lista över mindre problem som kan utgöra en betydande kostnad.

Behöver du anlita en heminspektör och är inte säker på var du ska börja? Här är vad du behöver veta.

Vad en heminspektör gör

En heminspektion är en bedömning av en fastighets skick, inklusive strukturella element; isolering; de elektriska, VVS- och HVAC -systemen; och till viss del exteriörkonstruktioner, såsom staket och uthus. Det är endast en visuell inspektion och innehåller inget som inspektören inte har omedelbar åtkomst till, till exempel VVS -kanaler eller dolda VVS -rör och elektriska ledningar. Under undersökningen uppifrån och nedåt av en fastighet kommer en inspektör att titta på:

• Fundamentet och andra strukturella element, identifierande golvsäckar, dörrar och andra bevis på fundament problem.
• Taket, inklusive takmaterialets skick och eventuella strukturella problem, såsom hängande.
  
• Inre VVS, inklusive tecken på läckor och andra problem, till exempel föråldrade rör, lågt vattentryck eller felaktiga toaletter.
  
• Det elektriska systemet, inklusive tillståndet för synliga ledningar och elektriska apparater, samt att elpanelen är tillräcklig för att hantera hemmets kretsar. Inspektören testar alla ljusbrytare och behållare och noterar alla som inte fungerar.
  
• Vinden, inklusive isolering och synliga tecken på takläckor eller vattenskador.
  

Detta är inte en fullständig lista över vad en inspektör utvärderar, men det är viktigt att veta att det finns vissa saker som en inspektör inte kommer att utvärdera, till exempel:

• Förekomsten av miljöfaror, t.ex. giftig mögel (i den mån formen inte betyder vvs eller strukturell läcka), asbesteller blyfärg. I vissa delar av landet som anses ha stor risk för radonexponering ingår ofta ett radongastest i en allmän heminspektion som tillägg.
• Villkoret för septiskt system eller dräneringsfält.
  
• Skador från skadedjur, såsom termiter, råttor eller snickarmyror.
  
• Simbassänger.
  
• En del av fastigheten med begränsad åtkomst, till exempel vind eller krypgrund.
  

Under en husinspektion kommer en inspektör att ta bilder av eventuella farliga eller problematiska förhållanden och sammanställa dessa i en heminspektionsrapport tillsammans med skriftliga anteckningar. Själva inspektionen tar vanligtvis två till fyra timmar beroende på fastighetens storlek, och det tar vanligtvis en dag eller två innan inspektören sammanställer rapporten och presenterar den för kunden. Inspektionsrapporten kan identifiera tillstånd som måste utvärderas av en specialist, till exempel termitskador eller gammal isolering som kan innehålla asbest.

Gör dina läxor

När du representeras av a pålitlig fastighetsmäklare under hemköpsprocessen är det enkelt att hitta en pålitlig heminspektör om du litar på rekommendationen från din agent. När du är på egen hand eller om du är orolig för en intressekonflikt kan du behöva jaga lite och det är viktigt att veta vad du letar efter. Om du vill ha en konventionell inspektionsrapport behöver du en konventionell inspektör, och för att få en uppfattning om vad du kan förvänta dig är det klokt att kolla in en provrapport. Du kan hitta flera på webbplatsen för International Association of Certified Home Inspectors (InterNACHI).

Det finns också många olika typer av specialinspektörer som granskar olika aspekter av en fastighet i detalj. En takinspektör, till exempel, undersöker taket och alla strukturer som hör till det, en VVS -inspektör tittar på VVS -systemet och en elektrisk inspektör undersöker elsystemet. Dessutom kan du anlita specialister, som vanligtvis är experter inom relevanta områden, för att undersöka huset för giftig mögel, blybaserad färg eller asbest.

Du vet ofta inte säkert att du behöver någon av dessa extra inspektioner förrän efter att den första inspektionsrapporten kommit in, men du kanske bara har en aning om att det kommer att vara nödvändigt. Till exempel kan taket vara synligt hängande, vilket tyder på behovet av en detaljerad undersökning för att bestämma omfattningen av skadan, eller huset kan ha byggts före 1970, ett faktum som motiverar inspektioner av asbest och blybaserade måla. Du kan också överväga att konsultera Environmental Protection Agency karta över radonzoner för att avgöra om fastigheten är på en plats där en radoninspektion är i ordning.

Husägare planerar oftast specialinspektioner först efter att en allmän inspektion uppmärksammar särskilda problem. Ungefär som en motordiagnos ignorerar alla delar av en bil utom motorn och ger en offert för att fixa den, en specialinspektion diagnostiserar ett särskilt problem och ger kunderna en uppfattning om kostnaden för reparation den. Specialinspektioner kostar inte så mycket som en allmän inspektion - vanligtvis från $ 100 till $ 150 - och de är inte vanliga, men de är en bra investering när ett särskilt problem behöver uppmärksammas.

Varför anlita en heminspektör?

Människor som köper ett nytt hem planerar en heminspektion för sitt eget skydd. Visst, om du råkar ha en byggnads- och fastighetsbakgrund kan du möjligen genomföra din egen inspektion, men eftersom en professionell inspektion kommer från en opartisk tredje part, har en heminspektörs rapport större tyngd förhandlingar. Dessutom kommer inspektörens utbildade öga i kombination med kunskap om lokala byggregler att märka mer än du vill, och den resulterande rapporten kommer säkert att vara mer fullständig än den du kan ta fram själv. En professionell inspektionsrapport är vanligtvis en förkvalificering för en hemgaranti.

En heminspektion ger också en potentiell husköpare möjlighet att bekanta sig med en potential investering innan du skriver på den prickade linjen, så det finns ingen anledning att hålla sig borta medan inspektionen är på gång. Faktum är att heminspektörer oftast är glada att tillåta kunder att besöka fastigheten tillsammans med dem medan de arbetar och att påpeka problem samt funktioner som klienten kanske inte har märkt. Detta samarbete är viktigt, och du bör vara försiktig med en inspektör som inte erbjuder det.

Att välja rätt heminspektör

Det är inte alltid klokt att förlita sig på en fastighetsmäklares rekommendation eftersom agentens önskan att avsluta affären ibland kan skapa en potentiell intressekonflikt. Referenser från vänner eller hänvisningar via onlinemiljöer, som Nextdoor eller en Facebook -gemenskapsgrupp, är mer tillförlitliga, men du måste fortfarande utföra noggrannhet när du följer leads. Heminspektörer är inte licensierade i alla stater, inklusive Kalifornien, så professionell ackreditering och din egen intuition är din vägledning.

Oavsett om fastigheten är i ett tillstånd som kräver licensiering eller inte, är ett ännu bättre sätt att starta din sökning genom att kontrollera webbplatser för heminspektion ackrediteringsorganisationer, såsom ASHI, AII, interNACHI eller California Real Estate Inspection Association (CREIA), för namnen på lokala inspektörer. När du har begränsat din sökning till två eller tre individer är det en bra idé att genomföra personliga intervjuer. Några frågor att ställa är:

• ​Jobbar du heltid?Den som gör ett heltidsjobb av det han gör kommer säkert att bli bättre på det än någon som gör det deltid.
• ​Är du bunden och försäkrad?Om inspektören gör ett misstag i rapporten som leder till rättsliga åtgärder, vill du se till att du är täckt.
• ​Med vilka föreningar är du ansluten?En bra heminspektör kommer sannolikt att ha mer än en anslutning. Be om deras medlems -ID. Vissa föreningar, till exempel ASHI, gör en bakgrundskontroll av medlemmar, vilket ger en annan nivå av säkerhet för kunderna.
• ​Hur lång tid tar inspektionen?Inspektörer som gör uppskattningar i låg tid, till exempel en timme för en fullständig inspektion, kommer sannolikt inte att vara noggranna.
• ​Håller du din träning uppdaterad?En bra heminspektör strävar ständigt efter att hålla sig uppdaterad.
• ​Kan jag se referenser? Det här är en fråga du bör ställa till alla entreprenörer, och det är särskilt viktigt när du funderar på att göra det som kan bli det största köpet i ditt liv. Be om minst tre och ring dem.

Akta dig för heminspektörer som avskräcker dig från att vara närvarande medan de utför inspektionen. De fungerar för dig, och ingenting de hittar ska vara hemligt. Du bör också vara försiktig med en person som erbjuder hemreparationstjänster baserat på inspektionsresultaten, vilket är en tydlig intressekonflikt. Om du känner dig positiv efter en intervju men fortfarande har långvariga bekymmer, bör ett samtal till Better Business Bureau antingen bekräfta dem eller lägga dem till vila.

Kostnaden för att anlita en heminspektör

Kostnaden för en heminspektion varierar från stat till stat och kan vara så lite som $ 200 och så mycket som $ 600, med $ 300 som det nationella genomsnittet. Oavsett om du säljer ett hus eller köper ett, är detta en utgift som inte rullas in i stängningskostnader av bostadsförsäljningen. Det är din befogenhet att spara pengar genom att avstå från inspektionen, men det är alltid en bra investering, särskilt för husköpare.

Mobilhemskontroll kostar lite mindre än en inspektion för ett konventionellt hem - cirka $ 250 i genomsnitt - och lägenhetskontroll kostar ännu mindre - cirka $ 200. Om du funderar på att köpa ett hem som just har byggts, betalar du i genomsnitt $ 400 för en nybyggnadskontroll.

Du kan välja att genomföra en värmekamera inspektion i vissa områden, vilket avslöjar problem som en visuell inspektion inte kan, t.ex. termiter, vattenskador, gnagare, elektriska problem, VVS -läckage, saknad isolering och sprickor i väggarna eller fundament. Detta tillför cirka $ 250 till kostnaden för inspektionen, men det resulterar i en mer fullständig rapport och är väl värt det, särskilt för alla som överväger att köpa ett äldre hus.

Heminspektörslicensiering och certifiering

I USA kräver 29 stater licens för heminspektörer, medan 21 stater inte gör det, men totalt sett stater, någon typ av utbildning eller certifiering som tillhandahålls av godkända heminspektörers föreningar är rekommenderad. Vissa stater, som Hawaii och Colorado, reglerar inte heminspektörer alls, medan de är i Kalifornien, hemma inspektörer är enligt lag skyldiga att följa etiska metoder som fastställts av sådana föreningar som ASHI eller CREIA.

Statliga licenser ger potentiella kunder ett visst mått av säkerhet, och där de inte krävs, kunder-särskilt förstagångsköpare - uppmanas att kontrollera referenser och be om bevis på certifiering och ansvarsförsäkring utfärdad av en ansedd heminspektörsförening. Andra stora heminspektörers föreningar inkluderar National Institute of Building Inspectors, American Home Inspectors Training och North American Association of Home Inspectors.