Hur löser du tvister med en entreprenör?

Många husägare väljer att renovera över att flytta, vilket ofta innebär att arbeta med entreprenörer för att slutföra arbetet. I en perfekt värld utför entreprenören de avtalsvillkor som fastställts med husägaren, håller sig till tidslinjen och producerar vackert arbete - men oavslutade projekt, felaktigt arbete eller att inte betala underleverantörer kan ibland dämpa din drömrenovering projekt.

Har du problem med en entreprenör du anlitade? Lär dig hur du löser problemet snabbt så att du kan få tillbaka dina renoveringar.

Dricks

Vanliga tvister med entreprenörer

Även om ett hemförbättringsprojekt är spännande, är det också moget med tvister, som kan uppstå på många olika aspekter av en renovering. Börja med ett tydligt, detaljerat avtal kan minska risken för konflikter, men det förhindrar inte alltid alla oenigheter. Några vanliga stridspunkter inkluderar:

• Tidslinjen för byggprojektet, inklusive startdatum, slutdatum eller milstolpar under projektet
  
• Betalningar, inklusive beloppet och när husägaren gör betalningarna - från insättningar till slutbetalning
  
• Ändringar i den ursprungliga planen
  
• Kvaliteten på arbetet
  
• Entreprenörsfel, till exempel felaktig central luftstorlek eller felaktig kabeldragning
  
• Vem köper eller betalar för materialen
  
• En entreprenör som lämnar jobbet oavslutat

Granska ditt kontrakt

Att ha ett skriftligt kontrakt på plats innan något arbete påbörjas är viktigt för att skydda både dig själv och entreprenören - och för att förhindra de vanligaste tvisterna. Byggentreprenader beskriver alla detaljer och villkor som du och entreprenören måste följa. Till exempel kan ett kontrakt specificera att din köksentreprenör kommer att slutföra arbetet om åtta veckor. Att regelbundet granska kontraktet hjälper dig att avgöra om det finns ett kontraktsbrott.

Ditt kontrakt innehåller också viktig information som du kan använda som bevis för att stödja din ståndpunkt om du överväger att vidta rättsliga åtgärder mot entreprenören. Detta inkluderar arbetets tidslinje, kostnad och betalningsschema, arbetets omfattning och tjänster som tillhandahålls av entreprenören. Du kan hänvisa till kontraktet för att bevisa att entreprenören till exempel inte startade eller avslutade projektet i tid.

Utanför domstolens lösningsalternativ

Om ett problem dyker upp i ditt renoveringsprojekt är det alltid bäst att hålla tvisten utanför domstol. Detta sparar dig inte bara pengar eftersom du ofta inte behöver en advokat och inte kommer att ha rättegångskostnader, men det är också snabbare eftersom du kanske måste vänta med att få din dag i rätten. Dessa upplösningsalternativ är också mindre strukturerade än att gå till domstol, vilket kan lindra dina nerver om du inte är van vid juridiska strider.

Behöver du lösa ett problem med en entreprenör? Här är vad du ska försöka först.

1. Förhandla direkt med entreprenören

Att lösa tvisten direkt med entreprenören är vanligtvis den enklaste (och billigaste) metoden. Du behöver inte involvera advokater eller betala rättegångskostnader. Resolutionen kan ofta hända snabbt om båda parter är villiga att förhandla. Till exempel, om entreprenören hamnar efter på den utlovade tidslinjen, överväg att omförhandla tidslinjen så att entreprenören kan komma tillbaka på rätt spår.

Att vara fast och rak, men ändå vänlig, ger dig den bästa chansen att lösa saker direkt med entreprenören. Var tydlig med vad du bestrider och hur du vill att de ska åtgärda problemet.

2. Prova en licensieringsbyrå för entreprenörer

Kontrollera med licensieringsbyrån för din stat för att se om det erbjuder upplösningsprogram. Det kan också finnas en stads- eller länsbyrå för entreprenörslicensiering eller konsumentförespråkande som också kan hjälpa på en ännu mer lokaliserad nivå. Vissa licensbyråer erbjuder medling och kommer att kontakta entreprenören för att inrätta medlingsprocessen, eller så kan den ha en intern upplösningsprocess som kan hjälpa dig och entreprenören att komma till en avtal.

Du kan också lämna in ett klagomål till licensbyrån om entreprenören inte följer byggnaden kodar, skapar ett hot mot din säkerhet, eller på annat sätt inte följer licenskrav och föreskrifter. Entreprenören kan få böter, bli utkastad ur organisationen eller förlora sin licens tillfälligt eller permanent om dina anklagelser har visat sig vara sanna.

3. Gå igenom medling

Om du träffar en vägg medan du förhandlar direkt med hemrenoveringsentreprenör och kan inte komma överens, kan en medlare hjälpa båda sidor att hitta en kompromiss. Förmedlaren är en neutral tredje part som både husägaren och entreprenören måste komma överens om. Den personen tittar på situationen och hjälper parterna att hitta medelväg för att lösa problemet.

Du delar upp medlingskostnaden med entreprenören, som varierar men ofta är några hundra dollar. Medan du kan ha en advokat sker medling ofta utan advokater, vilket sparar pengar. Att anlita en advokat är dyrare, och advokater är ökända för att de vill "vinna" trots att medling inte gör det nödvändigtvis ha vinnare eller förlorare, så det kan vara svårare att komma överens om en lösning när advokater är det inblandade.

Det är viktigt att notera att medling inte är en bindande upplösningsmetod. Det betyder att även om medlaren kan ge en helt rimlig lösning är du inte skyldig att följa den och inte heller entreprenören. Du kan behöva gå igenom medling innan du kan väcka talan, antingen på grund av statliga eller kontraktskrav.

4. Använd bindande skiljedom

Bindande skiljedom liknar medling genom att en skiljeman lyssnar på husägaren och entreprenören innan han kommer med en resolution. Den största skillnaden är att beslutet är bindande, vilket innebär att båda parter måste följa resolutionen. Du kan inte överklaga beslutet, så var beredd att hantera besvikelse om det inte går din väg.

Under skiljeförfarandet presenterar parterna bevis, liknande en rättegång. Medling försöker hitta en neutral grund, men skiljeförfaranden kan gynna en part framför den andra. Skiljedom kostar vanligtvis mer än medling och kan ibland komma nära kostnaden för att gå till domstol om det är en komplicerad situation. Du kan gå igenom skiljeförfarande utan advokat, men det kan vara bra att ha en eftersom beslutet är bindande.

Alternativ för rättslig upplösning

Om du inte kan hitta en lösning utanför domstol kan du vidta rättsliga åtgärder och ta entreprenören till domstol. De två alternativen är domstol för små anspråk och civilrätt. Vilket alternativ du väljer beror på hur mycket pengar du söker. Domstolsbeslut är bindande, men du kan överklaga dem.

1. Ärende i Small Claims Court

Smådomstol är ett vanligt alternativ om du letar efter en liten summa pengar. Det finns en övre gräns för hur mycket du kan begära, vanligtvis mellan $ 3000 och $ 5000. Till exempel om din badrumsentreprenör sprickar din nya diskbänk på $ 500 när du installerar den, du kan ta dem till domstol för små anspråk över frågan.

Smådomstol är ett billigt alternativ om ditt ärende kvalificerar. Ansökningsavgiften är vanligtvis cirka $ 50. De flesta företräder sig själva i domstolen för små skador istället för att använda en advokat, vilket också sparar pengar.

Du hittar vanligtvis arkiveringsinformation online för domstolen för småmål som har jurisdiktion för ditt område. Pappersarbetet är vanligtvis tillräckligt enkelt för att du ska klara det på egen hand, men en advokat kan hjälpa dig om du vill ha hjälp. Smådomstol är vanligtvis ett snabbt sätt att lösa problemet.

2. Gå till civilrätten

Om din stämning överstiger dollarbeloppet för domstolar för små fordringar i din stat, kan du lämna in en stämning vid civilrätt. Till exempel, om du försöker få tillbaka kostnaderna för 30 000 dollar ombyggnad av kökmåste du gå till civilrätten eftersom beloppet överstiger högsta tilläggsdomstolen. Detta är det dyraste alternativet. Arkiveringsavgifter är ofta mycket högre, vanligtvis från $ 250 till $ 800.

En annan faktor som ökar kostnaden är att du vill anlita en advokat. Advokater kan arbeta på en beredskapsbasis där de tar en procentandel av din belöning om du vinner fallet. De kan också arbeta timvis, vilket varierar mycket men kan sträcka sig från $ 200 till $ 500 per timme. Och kom ihåg att ett komplicerat eller utdraget ärende kan resultera i mycket höga advokatavgifter om du betalar i timmen.

Hantera en mekanikerlien

I den ultimata formen av tvister mellan entreprenörer och husägare kan entreprenörer och underleverantörer lämna in vad som kallas för mekanikerlån för icke-betalning för tjänster eller varor. Om du drar tillbaka din betalning kan de slå en mekanikers kvarstad på ditt hem, vilket i huvudsak är ett krav på egendomen.

Även om du kan styra om huvudentreprenören får betalt eller inte, är det inte bara huvudentreprenören som kan lämna mekanikerns panträtt. Om en underleverantör inte får betalt kan de också lämna panträtt. Till exempel kan en elektriker som slutför en del av en köksrenovering lämna en mekanikerlån om huvudentreprenören inte betalar dem.

En mekaniker kvarstannar kvar i huset, vilket innebär att du troligen inte kommer att kunna sälja huset eller refinansiera det tills du löser panträtten. Om du försöker refinansiera hittar din långivare panträtten och avslår din ansökan.

Entreprenören som inte får betalning måste lämna kvarstoden inom en viss tidsram. Det kan variera beroende på tillstånd, men det är vanligtvis 20 till 30 dagar efter att arbetet är slutfört. Lånebeloppet är vanligtvis begränsat till kostnaden för tjänster, arbete och material som används för att förbättra fastigheten. Det betyder att panträtten inte kan inkludera advokatkostnader, emotionell nöd, straffskador eller liknande kostnader.

Hur arkiveras

Den specifika ansökningsprocessen varierar beroende på stat, men alla entreprenörer eller underleverantörer som inte har fått betalt kan lämna mekanikerns panträtt. I allmänhet måste entreprenören meddela husägaren om det belopp som ska betalas innan han lämnar kvarstoden. Det är vanligtvis arkiverat i länet där fastigheten ligger. Entreprenören måste tillhandahålla styrkande handlingar för att bevisa rätten att lämna panträtten. Du får servering med panträtten antingen personligen eller via post beroende på statliga bestämmelser.

Undvika och lösa mekanikerns lien

Du kan förhindra att ha en mekaniker kvarstad placerad på ditt hem genom att få panträttsförsäkringar från entreprenörer och underleverantörer. Ett avstående från panträtt är ett dokument som hindrar entreprenören eller underleverantören från att lämna in en mekanikers kvarstad. Villkorade panträtt kan beviljas innan du gör en betalning och avstår från rätten att lämna kvarståendet på villkor att du betalar och pengarna rensar banken. Du kan också begära dispens från entreprenörer, underleverantörer och materialleverantörer när du gör dina betalningar. Be din allmänna entreprenör att inkludera panträttsavståelser i kontraktet för att skydda dig själv.

Även om du betalar din totalentreprenör kan en underleverantör eller materialleverantör lämna in en mekanikerlån. Detta kan hända om entreprenören tar dina pengar men inte betalar underleverantörerna. För att förhindra detta kan du skriva gemensamma kontroller till totalentreprenören och underleverantörerna, vilket tvingar båda parter att skriva under checkarna. I allmänhet kan betala din entreprenör i tid också undvika panträtt eftersom din entreprenör har pengar att betala underleverantörerna. Behåll en filmapp av alla dokument, kopior av betalningar och andra poster om det uppstår en tvist om dina betalningar.

När en pant är placerad kan du få bort den genom att betala det belopp du fortfarande är skyldig om du har ett utestående saldo. Du kanske kan förhandla med entreprenören om ett lägre belopp om du känner att du inte är skyldig pengarna. Vissa stater tillåter dig att bestrida panträtten när det lämnas in. Följ processen och följ tidsfristerna för denna tvistprocess. Du kan också välja att bekämpa panträtten i domstol.