Hur mycket kostar grundreparation?

Husägare kan ignorera några problem som utvecklas med åldrande hem, men grundproblem finns inte bland dem. Varje hus behöver en stabil grund, och när grundproblem uppstår hotar de andra delar av strukturen, inklusive golv, väggar, tak och eventuellt även taket.

En misslyckad grund har en negativ effekt på ett hems andrahandsvärde, så att fixa det är alltid en bra ekonomisk investering. Bortsett från det hjälper att hålla din foundation i gott skick för att hålla hela huset säkert, stabilt, och beboelig och säkerställer att den inte smuler till marken under kraftigt regn eller faller över en klippa under en vindstorm.

Behöver du reparera grunden till ditt hem? Här är vad du kan förvänta dig att spendera - och tips om hur du anställer jobbet.

Dricks

Tecken på grundskador

Sprickor som visas i grundmurar är det mest uppenbara tecknet på fundamentskador, och om inte dessa grundsprickor sprider sig horisontellt är de ofta inte allvarliga. Mycket av ett hems grund är dock dolt och tecknen på skador är mindre uppenbara. De inkluderar:

• ​Sprickor i husväggar och tak, särskilt de som löper diagonalt över ytan. Vertikala och horisontella sprickor kan beteckna något mindre allvarligt, till exempel utvidgning av inramningen eller fel i gipsväggarna.
  
• ​Lutande golv, som vanligtvis pekar på försämring av en del av fundamentet eller marknedläggning, vilket kan orsakas av dålig dränering och erosion.
  
• ​Stickande dörrar och fönster. När grunden sätter sig kan fönster- och dörrkarmar gå ut ur torget.
  
• ​Skåp som skiljer sig från väggarna.​
• ​Överdriven fukt i källaren och bottenvåningen.Detta orsakas ofta av en läckage av fundamentet och kan leda till försämring av inramningen och mögelproblem.
  
• ​Takläckor.När fundamentet sjunker belastar det takramen och kan få det att skifta.

Hur varje typ av foundation kan misslyckas

En grund är bara lika bra som marken på vilken den sitter, och många grundproblem orsakas av erosion, dålig dränering och skiftande jord. Bortsett från det kan fundamentets strukturella komponenter äventyras av fukt, som kan ruttna trästolpar och balkar eller orsaka skevhet. Beroende på vilken typ av grund som stöder ditt hus kan olika grundproblem uppstå:

• ​Betongplatta:När jorden skiftar eller trädrötter växer under en betongplatta, det kan lyfta, spänna och gå sönder. Innan saker kommer till denna punkt märks skadan ofta som sprickor över plattan, och om golvet är kaklat kan brickorna skifta och injekteringen kan spricka. Betong är porös, så när grundvattnet är högt kan det hydrostatiska trycket tvinga vatten genom porerna och kan också orsaka vallning, sprickbildning och skiftning.
• ​Betongblock, tegel och betongfundament:När jorden skiftar antingen på grund av erosion eller ogynnsamma markförhållanden. sprickor kan bildas på fundamentfundament eller väggar, och när sprickor sprids diagonalt eller horisontellt längs fundamentet väggar eller de följer murbruklinjerna i ett stegmönster, indikerar de ett allvarligt problem som måste åtgärdas omedelbart.
• ​Källargrund:Källarväggar upplever ett större antal problem än de flesta andra fundament och är sårbara för både markförskjutning och hydrostatiskt tryck från grundvattnet. Både grundsprickor och böjningsväggar är symptom som kan orsaka allvarligare problem om de inte hanteras snabbt.
• ​Pier-and-beam foundation:Ett hus beläget på en pier-and-beam foundation kan ha en omkrets eller inte, och på något sätt finns det flera möjligheter för fundamentskador. En är att en eller flera bryggor sjunker på grund av markinstabilitet, en annan är att otillräcklig ventilation i krypgrunden skapar fuktiga förhållanden som ruttnar en eller flera träkonstruktioner, och en tredje är att skadedjur, såsom termiter och snickarmyror, attackera träet. Pier-and-beam-fundament måste ofta stabiliseras, särskilt i jordbävningsland, eftersom de annars tillåter rörelse i sidled av strukturen.

Kostnaden för att lösa grundproblem

Den enklaste grundreparationen, det vill säga att täta icke -hotande sprickor i betong- och murväggar, är något som en husägare kan göra själv men först efter att fundamentet har inspekterad av ett grundreparationsföretag eller en konstruktionsingenjör som ger försäkran om att sprickorna inte utgör ett strukturellt hot (vilket ofta är sant om de är 1/8 tum eller mindre i bredd). Reparationen innebär att man injicerar epoxi eller polyuretan in i sprickorna, och om en professionell entreprenör gör det - tar ut den vanliga kursen på $ 200 per timme - reparationen kan kosta från $ 500 till $ 1000, så husägare kan spara mycket pengar genom att göra det själva.

Få andra grundläggande reparationsmetoder är DIY-vänliga och kostnaderna kan variera mycket beroende på arbetets omfattning. Husägare bör komma ihåg att reparationer som involverar läckor ofta kräver att grävning ska tillämpas vattentät barriär för att täta ut fukt och förbättra dränering. Att gräva brukar riva upp landskapsarkitekturen runt huset, så det kommer att behövas ändringar av landskapsarkitekturen.

Typer av professionella grundreparationer

House Leveling och Foundation Jacking

Slabjacking, eller mudjacking, innebär att man borrar hål i en nedsänkt del av en betongplatta för att injicera en injekteringsblandning, som lyfter fundamentet tillbaka till nivå när det fyller hålrummet under plattan och stelnar. Detta kan kosta allt från $ 500 till $ 1300 beroende på skadans omfattning. Det är inte rätt lösning för varje plattfundamentproblem och kommer inte att vara effektivt om marken har skiftat eller är vattentät eller om huset har fått strukturella skador. En licensierad grundentreprenör eller konstruktionsingenjör kommer att kunna berätta om det är en effektiv strategi.

Källare och omkretsunderlag

Denna reparationsmetod, även känd som piering, innebär att man gräver, tillfälligt höjer fundamentet på uttag och installerar hydrauliska bryggor. Kostar $ 1000 till $ 3000 per brygga, det är en permanent lösning på en sjunkande grund som kommer att hålla husets nivå även om jorden under fortsätter att skifta.

En typ av underlag kan också användas för att jämna ut omkretsbalkarna på en pir-och-balk-fundament som har sjunkit eller skiftat, ofta på grund av expansiv lerjord som expanderar och drar ihop sig med förändring väder. När denna reparation behövs måste stolpar under huset ofta också bytas ut, vilket ökar arbetskrafts- och materialkostnaderna.

Stabilisering för en stiftelse

Om en grund har börjat lägga sig kan den stabiliseras med stål- eller kolfiberstolpar i marken för att förhindra att byggnadens struktur, särskilt väggarna, håller i sig ytterligare skada. Dessa stolpar kallas spiralformade bryggor och har skruvformade spetsar och är i princip skruvade i marken runt fundamentets omkrets. När bryggorna väl är inbäddade i en stabil undergrund fästs de till fundamentets omkrets med stålplattor. Denna process kräver vanligtvis att flera bryggor placeras längs strukturens försvagade sida. Installationskostnaden beror på hur djupt piren måste köras och är ofta noterad per fot, med $ 15 till $ 30 per fot som typiskt, och kostnaden per pir mellan $ 300 och $ 600.

Jordbävning eftermontering är en annan typ av grundstabilisering som rekommenderas för hem i jordbävning zoner. Det handlar om att förankra tröskelplattorna till fundamentet med kraftiga bultar och förstärka lamellernas väggar- som är de knähöga grundväggarna som ansluter tröskelplattorna till grundfoten-med kraftiga plywood. Pier-and-beam fundament kan kräva kraftig stålband för att förhindra rörelse i sidled. Kostnaden kan vara allt från $ 3000 till $ 7000 för denna typ av stabilisering.

Grundtätning och vattentätning

För att vattentäta en husfundament ordentligt måste arbetare vanligtvis gräva runt omkretsen för att avslöja grundväggarna, som sedan täcks med en vattentät barriär. I vissa fall måste ett nytt omkretsavloppssystem installeras för att leda bort vatten från fundamentet. Kostnaden för denna typ av arbete kan vara allt från $ 2000 till $ 7000, exklusive efterföljande landskapsarbete som kan behövas.

Ytterligare faktorer som påverkar stiftelsens reparationskostnader

De flesta grundarbeten, med undantag för små, icke -hotande grundsprickreparationer, kräver en byggnadstillstånd, och kostnaden måste läggas till den totala kostnaden för grundreparation. Denna avgift är vanligtvis mellan $ 100 och $ 200, men om du tittar på omfattande reparationer måste du förmodligen anlita en konstruktör för att göra en rapport som ska ingå i tillståndsansökan. Det kan kosta ytterligare $ 300 till $ 1500 beroende på husets storlek och skadans omfattning. En grundinspektion som utförs av en konstruktör som är en neutral part utan att ha någon del av resultatet är ett bra sätt att utforska dina reparationsalternativ även för relativt små grundproblem och är bra investering.

Du kan också behöva en markrapport. Även om detta vanligtvis endast görs under nybyggnation, kan det vara nödvändigt att omvärdera jorden egenskaper vid extrema grundavvecklingar, och byggnadsmyndigheterna kan kräva det tidigare att utfärda tillstånd. En geoteknisk ingenjör förbereder vanligtvis markrapporten och tar ut mellan $ 500 och $ 3000 för denna tjänst.

Behovet av att arbeta runt hinder i marken, extrahera trädrötter, och göra annat oförutsett arbete kan också höja kostnaden för att reparera grundproblem. Ibland, avloppsrör måste omdirigeras, och det är vanligtvis inte jobbet för en grundreparatör. Du måste betala någon - förmodligen en rörmokare eller en avloppsleverantör - för att göra det. Glöm inte att du också kan behöva en landskapsarkitektsentreprenör för att fixa marken när allt grundarbete är klart.

Tips om att anlita en licensierad entreprenör

Stiftelseentreprenörer måste ha en allmän entreprenörslicens i de flesta stater, och om staten inte kräver tillstånd gör vanliga lokala byggmyndigheter det. Vissa underleverantörer som behövs för specialuppgifter, som stålarbete eller pålkörning, kan kräva specialistlicenser, men det är vanligtvis entreprenörens ansvar att övervaka projektet verifiera dem. Som husägare är det ditt ansvar att verifiera huvudentreprenörens licens, så glöm inte att be om licensnumret och verifiera det via statens kontaktors styrelse.

Förutom licensiering vill du se till att den entreprenör du anlitar är bundna och försäkrade också. Limning skyddar dig om arbetet utförs felaktigt eller inte slutförs, och försäkring skyddar dig från efterföljande skador eller skador på grund av problem med utförandet. De flesta entreprenörer bör också ha arbetskompensationsförsäkring för att skydda entreprenören och husägaren från ansvar vid skador som arbetstagare drabbas av på jobbet, så glöm inte att fråga.