Hur man anlitar en byggare för ett anpassat hem

Även om äldre hem har sin charm, kan de också komma med stor huvudvärk - asbest, gamla knoppar och rörledningar och grundproblem, för att nämna några. Om ett nytt hem är det du är intresserad av (och alla dess nya apparater, anpassade design och helt nya VVS), då behöver du fyra saker för att få igång projektet: en tomt, en finansieringskälla (vanligtvis a långivare), en hemdesigner och en specialbyggare. Och även om det kan verka bakvänt är det faktiskt avgörande att hitta byggherren innan du börjar leta efter finansiering — mest för att långivare ofta inte finansierar markförsäljning om inte köparen redan arbetar med en byggare.

Men exakt var hittar du en ansedd husbyggare? Och vilka andra pusselbitar behöver gå ihop för att designa och bygga ditt drömhem? Här är vad du behöver veta innan du anställer.

Vad anpassade husbyggare gör

Du får vara en byggare själv, men även om du är det, kommer du förmodligen att vilja anlita en anpassad husbyggare som är bekant med lokala byggregler, markanvändning lagar och zonindelningsbestämmelser för att säkerställa att ditt projekt inte fastnar i byråkrati och slutar tömma din bank konto. Förutom att frigöra din tid för andra saker, inkluderar de viktiga tjänsterna som en specialbyggare erbjuder:

• Arbeta i samarbete med designern eller arkitekten under designprocessen för att fastställa planritningar och andra strukturella detaljer.
• Fungerar som en länk mellan beställaren, byggmyndigheten och långivaren.
• Hantera pengaflödet genom hela byggprocessen och samordna betalningar för underentreprenörer och material samt avgifter för erforderliga tillstånd och besiktningar.
• Säkra det nödvändiga tillstånd och schemaläggning av inspektioner.
• Schemalägga och samordna underleverantörer, ta emot och kontrollera byggmaterial och hantera alla aspekter av byggprocessen.
• Hantera uppdateringar av designen under byggprocessen, arbeta nära konstruktören när ändringar av den ursprungliga designen sker och hålla husägaren i kretsen när förändringar sker.
• Att erhålla inflyttningscertifikatet efter slutförandet av projektet och utbilda den nya husägaren i frågor om korrekt användning och underhåll av det nya hemmet.

Rollen som kontaktperson mellan husägaren, långivaren och designern kräver starka kommunikationsförmåga samt expertkunskap om byggprocessen. Med tanke på att ett anpassat hem är en unik struktur, är den här rollen särskilt viktig på grund av problem kommer att inträffa och husägaren måste hålla sig à jour med designförändringar och den resulterande budgeten ändringar.

Gör dina läxor

Om du börjar processen att bygga ditt nya hem genom att anlita en specialbyggare, borde du inte behöva göra det mycket i form av design och budgetplanering i förväg — eftersom byggaren guidar dig igenom det där. En anledning till att det är ett bättre tillvägagångssätt är att du kanske upptäcker att alla klockor och visselpipor du vill ha kommer att kosta mer än du har råd med. Det är viktigt att ha en tydlig uppfattning om designparametrarna så att byggaren har något att gå på, men du kan arbeta igenom detaljerna med byggaren och den konstruktör du sedan anlitar.

Ett annat sätt att närma sig att bygga ett nytt hem i anpassad stil, särskilt om du redan äger marken, är att anlita en arkitekt att undersöka alla relevanta byggregler, markanvändningslagar och andra bestämmelser tillsammans med miljö egenskaper, såsom jordkvalitet och topografi, och slutföra en design innan du börjar leta efter en byggare. Problemet med detta tillvägagångssätt är att input från en ansedd byggare som ger expertkunskap om hem konstruktionstekniker och materialkostnader till bordet är ovärderliga under designen bearbeta. Att vänta tills efter avslutad projektering med att anlita en byggare kan leda till oförutsedda ändringsorder, vilket också tillför tid och eventuellt extra pengar till designprocessen.

Om du startar byggprocessen genom att anlita ett anpassat hembygge entreprenör, huvuduppgiften framför dig är att hitta rätt. Det finns inget som hindrar dig från att också anlita en oberoende arkitekt, utan för att byggare och arkitekt måste arbeta nära tillsammans och bör vara kompatibla, är det ofta en bättre idé att låta byggaren vägleda dig i ditt val ett. Om du kontrakterar med ett designföretag, kommer interna designers att finnas tillgängliga, och även stora, välrenommerade byggnader entreprenörer som inte är specialiserade på design har vanligtvis ett eget nätverk av designers som de arbetar med regelbundet.

Design-Build vs. Byggnadsentreprenör

För att ta ditt drömhem från skiss i huvudet till verklighet som du lever i, måste du ha rätt professionella team bredvid dig – och du har ett par olika alternativ. När man arbetar med en design på hög nivå är det ofta vettigt att anlita en oberoende arkitekt, men det innebär också att du måste anlita en separat byggentreprenör för att hjälpa dig att faktiskt bygga ut design. Å andra sidan, med en design-build firma, som är ett företag med in-house designers som arbetar nära med byggpersonal, finns det ingen anledning att leta runt efter det ena eller det andra. Båda alternativen presenterar för- och nackdelar för husägare.

En design-bygga företag är en som hanterar både design och konstruktion slutet av saker, och den viktigaste fördelen med att arbeta med en etta är garantin för att byggare och konstruktör är i god kommunikation med varandra och kan samarbeta. En bra designer håller koll på projektet från början till slut och säkerställer att designen implementeras noggrant, och detta är lättare när designern och byggaren arbetar under samma tak. På nackdelen, när konstruktören och byggaren arbetar för nära tillsammans, kan de glömma att hålla husägaren informerad om designändringar och budgetöverskott.

Å andra sidan, om förhoppningen är att din dröm hus verkligen vara unik, kanske du är villig att byta ut effektiviteten i design-build-modellen mot en arkitekt som är specialiserad på designade hem. I det här fallet skulle du anlita en anpassad byggentreprenör efter att du börjat arbeta med arkitekten, kanske efter deras rekommendation för att hitta byggaren. På samma sätt kan du hitta en byggare som du vill arbeta med, och den personen kan rekommendera en arkitekt eller designer.

När byggare och designer arbetar för olika företag kan du inte förvänta dig att de ska samarbeta så nära som de skulle göra om de arbetade för samma, men lite kreativ spänning ger ofta mer intressant resultat. En hälsosam mängd kreativ friktion tjänar också till att hålla förhandlingarna över styr och, viktigare, håller husägaren i centrum av byggprocessen.

Att välja rätt anpassade husbyggare

Lokala husbyggare som specialiserar sig på specialbyggande annonserar inte alltid - vanligtvis för att de är för upptagna med att bygga - och du hittar de bästa byggarna genom hänvisningar från vänner, fastighetsproffs, andra byggare eller hemdesigners. Misslyckade leads från lokala källor kan du också söka i Husbyggarnas Riksförbund (NAHB) katalog för lokala husbyggare i området där du vill bygga.

Ta dig tid med urvalsprocessen; ditt drömhus är en stor investering. I de inledande stadierna av att shoppa runt, använd en kort lista med frågor för att begränsa fältet. Några av de viktigaste är:

• ​Hur upptagen är du?Någon som redan är upp till ögongloberna i arbete under överskådlig framtid är förmodligen inte den idealiska kandidaten för ditt jobb. Å andra sidan kanske någon som är ledig och redo att börja imorgon inte är expertbyggaren som du letar efter. Helst letar du efter en entreprenör som arbetar aktivt men har tillräckligt med utrymme i sitt schema för ditt jobb inom en inte alltför avlägsen framtid.
• ​Hur många procent av dina byggen är anpassade?Det är vanligt att byggare byter mellan anpassade och konventionella byggprojekt. Du vill ha en som fokuserar främst på det förra.
  
• ​Är du licensierade, bundna och försäkrade?Det ligger inte i ditt bästa intresse att anställa någon som svarar nej på något av dessa.
  
• ​Vilka är dina värderingar när det gäller att bygga?Du vill ha någon vars värderingar överensstämmer med dina.
  

När du har begränsat fältet till en kort lista över potentiella byggare (två eller tre), kan du göra en mer detaljerad intervju där du ber om referenser, bilder på tidigare projekt och detaljer, som licensnummer och försäkring detaljer. Kolla in webbplatsen som underhålls av byggaren eller byggföretaget, byggarens sociala mediesidor och all annan närvaro som byggaren upprätthåller online. Var noga med att ringa var och en av referenserna som tillhandahålls av byggaren och be om detaljer om byggarens uppmärksamhet på detaljer, arbetsmoral och kommunikationsförmåga.

Kostnaden för att anlita en anpassad byggare

Till skillnad från en hantverkare, till exempel en rörmokare eller elektriker, tar en anpassad husbyggare inte ut en fast avgift eller fakturerar dig per timme. Istället rullas byggaravgifterna in i husbyggnadskostnaderna, och offerten du får kommer att vara för kostnaden för hela projektet, inklusive alla material- och arbetskostnader samt tillståndsavgifter och incidenter. Byggarens vinst står vanligtvis för 9,1 procent av det totala belopp som köparna betalar för bostadsbyggandet.

Kostnaden för att bygga ett hem är cirka 150 USD per kvadratfot i genomsnitt, och kostnaden kommer att bli högre än så om du bygger till en originaldesign och väljer material av högsta kvalitet. Att få en grov uppskattning under intervjun är en viktig del av intervjun eftersom det hjälper sålla bort problematiska byggare, som vanligtvis är de som lägger låga bud i ett försök att få företag. Kvalitetsbyggare kommer vanligtvis att ge offerter som är i samma bollplank med varandra. När du har gjort ditt val från byggarna som ger rimliga uppskattningar och du är redo att börja arbeta, se till att få alla efterföljande avtal, inklusive den slutliga offerten, skriftligen.

Anpassad hembyggarlicens och certifiering

Anpassade husbyggare är huvudentreprenörer, och som sådana kräver de inte licensiering i varje stat. Stater som inte kräver licenser hänvisar vanligtvis till lokala myndigheter, såsom städer, län eller en entreprenörsstyrelse, och dessa myndigheter eller grupper kräver i allmänhet affärslicenser. Statliga och andra licensmyndigheter kräver vanligtvis bindning. Försäkring är valfritt, men vid ett stort bostadsbyggande bör byggherren ha både ansvars- och arbetsskadeförsäkring för att täcka alla som skadas på arbetsplatsen. De bästa byggarna tillhör en nationell byggorganisation, såsom NAHB, Associated General Contractors of America eller en lokal organisation.