En husägares guide för att arbeta med entreprenörer

För husägare innebär det att äntligen ta steget med ett husrenoveringsprojekt pengar, mycket beslutsfattande, en hel del stress och ja, arbeta med entreprenörer. Även om det vore trevligt om du kunde knäppa med fingrarna och renovera ett kök eller ett badrum, kommer det att krävas mycket planering och samarbete med olika entreprenörer för att få jobbet gjort rätt.

Aldrig arbetat med en entreprenör tidigare (eller kanske aldrig haft en bra upplevelse)? Så här får du ut det mesta av ditt förhållande mellan husägare och entreprenör - och ett avslutat projekt av dina drömmar.

Var kontraktskunnig

Alla hör historier om ombyggnads- och renoveringsprojekt som gått snett, och tyvärr är de ofta sanna. Alla möjliga katastrofala saker kan hända. Slutdatum och budgetar är kvar i dammet, de förhandspengar du lämnade över försvinner tillsammans med entreprenören du litade på, utförandet är dåligt - och det här är bara ett urval. De skrämmande berättelserna kan fylla en bok, men sanningen är att många av dessa situationer kan undvikas helt eller åtminstone lösas enkelt och framgångsrikt när det finns ett snävt, tydligt kontrakt upprättat i första plats. Att inte ha ett kontrakt alls är något man aldrig ska gå med på.

De två viktigaste kontraktsrelaterade frågorna att tänka på när man har att göra med entreprenörer är först, att ge försiktiga, välgrundad övervägande av vad som ingår i kontraktet och för det andra, att inte skriva under förrän du har läst varenda ord av vad som är utarbetats. Period. Inga undantag. Om du känner dig pressad av någon som "bara kommer förbi för en snabb signatur", ta ett stort steg tillbaka och var självsäker. Gör klart att du behöver tid att läsa avtalet innan du skriver under. Du kommer inte att skada någons känslor, och du kanske besparar dig själv allvarligt elände.

Ditt ombyggnadsprojekt är vad du och dina licensierad entreprenör kommer att hänvisa till under diskussioner om alla aspekter av arbetet. Tänk på några viktiga saker som bör inkluderas:

1. ​Projekt beskrivning:Tar upp arbetsomfattning, material och. deras kostnad, nödvändig bygglov, sanering och entreprenörens ansvar och. arbetsskadeförsäkring.
2. ​Villkor för betalningsschema: Fastställer hur mycket och när du ska betala för olika faser av arbetet efter avslutat arbete.
   
3. ​Start- och slutdatum:Fastställer en ungefärlig tidsram för projektets start och slutförande.
   
4. ​Riktlinjer för ändringsordning:Skisserar en process för kommunikation och godkännande av projektändringar eller tillägg.
   
5. ​Uppsägningsklausul:Fastställer anledningar till att entreprenören eller husägaren kan lämna projektet utan någon påföljd.
   
6. ​Lien release:Befriar dig från ansvar om entreprenören inte betalar underleverantörer (som elektriker och rörmokare).
   
7. ​Ångerrättsklausul:Ger husägare en till tre dagar på sig att häva ett undertecknat kontrakt utan att drabbas av en påföljd.
   
8. ​Signaturer:Skapar ett bindande juridiskt dokument.
   

Om din entreprenör vill inkludera en garantiklausul i kontraktet, avvisa idén. Den kan vara utformad för att begränsa entreprenörens ansvar. Godkänn endast en sådan avtalsklausul om en advokat kommer att granska kontraktet för din räkning.

Håll en projektdagbok

Om du är van vid att göra anteckningar om allt i ditt liv, som inköpslistor och att göra-listor, att föra en dagbok om detaljerna och framstegen i ditt hemförbättringsprojekt kommer att vara en lätt som en plätt. Om du däremot aldrig har antecknat bör du börja nu.

Byggprojektanteckningar som loggas i en journal kan vara en ovärderlig källa till information om vad som har hänt, och hjälper ofta till att lösa tvister och mindre missförstånd med din entreprenör. En journal kan till och med hjälpa till om rättstvister blir nödvändiga, även om officiell dokumentation är det viktigaste underlaget i dessa fall. Dessutom är oetiska entreprenörer ofta väldigt övade på att flytta skuld och kan vara mindre benägna att göra det när de vet att du dokumenterar projektet.

Viktiga saker att ta med i din dagbok är:

1. Startdatumet.
2. Projektets milstolpar och om de nåddes enligt schemat.
   
3. Veckovisa framstegsuppdateringar.
   
4. Inspektionsinformation: datum, inspektörernas namn och. inspektionsresultat.
   
5. Underleverantörers följsamhet till arbetsschema eller brist på sådan och. resulterande förseningar och problem.
   
6. Entreprenörens efterlevnad av arbetsschema och om förseningar. resulterade.
   
7. Detaljer om alla förseningar.
   
8. Detaljer om alla samtal med entreprenören.
   
9. Betalningsinformation: datum och anledning till betalning, från handpenning till slutbetalning.
   
10. Leveransdatum (för material och andra förnödenheter).
    
11. Ändra order som beskriver justeringar av vad. överenskoms i ditt kontrakt. Dessa ska vara skrivna, undertecknade av alla. fester och förs i din dagbok.
    

Var inte rädd för att kommunicera

När du träffar din entreprenör för första gången, dela din budget så att ingen belastar dig med kostnader som du inte är beredd att hantera. Ange så mycket detaljer som möjligt om vad du vill med hjälp av bilder – inte bara verbala beskrivningar – av vad du söker. Foton hämtade från tidningar och till och med dina egna grova skisser kan hjälpa till att förtydliga ditt mål. Att förklara hur du använder rummet eller rummen kan informera förslag från entreprenören.

Se till att du förstår hur entreprenören vill kommunicera (via telefon, e-post eller på plats) och ta kontakt med dem varje morgon innan arbetet påbörjas. När arbetet med projektet fortskrider, gör dagliga anteckningar om problem och kommunicera dem snabbt och tydligt. Ta bilder varje vecka efter att besättningen har lämnat för att dokumentera framsteg och problem.

Bekräfta ändringsbeställningsinformation

Helst kommer förändringar av ett projekt efter att det har påbörjats vara minimala och verkligen viktiga - inte impulsiva nycker från obeslutsamma husägares sida eller justeringar från en entreprenör som inte kan hantera jobb.

Eventuell avvikelse från originalet projektplaner måste tydligt anges skriftligen. Detta bör inkludera prissättning och ett uttalande om hur arbetsschemat kommer att påverkas och måste undertecknas av både husägaren och entreprenören innan något relaterat arbete påbörjas. Undvik att göra tillfälliga muntliga överenskommelser utan att utbyta mejl som bekräftar detaljerna.

Betala när du ska betala

Huvudentreprenören är inte den enda som har avtalsvillkor att uppfylla. Du som husägare måste hålla upp din del av betalningsavtalet, med förståelse för att ditt arbetsförhållande med entreprenören kan bli lidande om du inte betalar i tid. Utöver att göra din nödvändiga första betalning, se till att göra varje betalning som ska betalas efter att varje fas som utförts på ett tillfredsställande sätt, inklusive den slutliga betalningen, har slutförts. Betala inte mer än vad avtalsvillkoren kräver att du ska betala. Att betala fullt ut innan det överenskomna arbetet är slutfört kan leda till att entreprenören tappar motivationen.

Håll dig ur vägen

Det finns mycket förarbete för husägare att göra när en ombyggnad planeras: konceptualisera vad du vill, att välja färger och material, hitta rätt huvudentreprenör och förhandla om kontraktet. Så spännande som dessa aktiviteter kan vara, det finns inget som att nå startdatumet och se entreprenörer dyka upp på arbetsplatsen för att få saker igång. Eftersom du är så exalterad kan du bli frestad att hänga och titta, men det är faktiskt den punkt då du måste backa och hålla dig ur vägen medan det görs praktiskt arbete.

För det första kan din fysiska närvaro störa arbetsflödet, vilket resulterar i irritation bland medlemmar av besättningen som måste gå runt dig och vidta försiktighetsåtgärder för att hålla dig säker. För det andra kan det skapa intrycket av att du övervakar dem. Ge ditt eget bidrag till arbetsflödet och främja en god relation mellan husägare och entreprenör genom att inte sväva.