Vad är en ändringsorder?

Det har länge sagts att det enda som är konstant i livet är förändring, och det är särskilt sant när det kommer till ett byggkontrakt. Eftersom förändringar är en så vanlig företeelse i byggbranschen, vem som helst hantera ett hemrenoveringsprojekt måste vara beredd att slutföra en ändringsorder. Dessa dokument är viktiga eftersom de anger vilka ändringar som kommer att göras i det ursprungliga kontraktet, vilket skyddar både husägaren och entreprenören.

Är du redo att förstå processen för ändringsorder? Här är allt du behöver veta innan något oundvikligen förändras i din ombyggnad.

Dricks

Vad är en konstruktionsändringsorder?

En ändringsorder är ett sätt att justera villkoren i ett kontrakt mellan en byggprojektägare och entreprenören de anlitat. Ändringsorder är nödvändiga eftersom byggbranschen är så komplex, och få projekt kan fullt ut redogöra för varje potentiell utmaning eller möjlig variabel i förväg. När det görs misstag i planer, när husägare vill göra ändringar efter att ett byggprojekt redan har startat eller när en komplikation uppstår mitt i ett projekt som påverkar schemat, dessa frågor kan alla åtgärdas i en förändring beställa.

De vanligaste typerna av projektändringar är sådana som kräver merarbete, vilket kommer att höja det totala kontraktspriset. Ändringsorder skapas ibland när ändringar i planerna innebär att projektet kommer att ta längre tid än vad som ursprungligen var tänkt. Order som ökar kostnaden för projektet kallas för additiva ändringsorder. Deduktiva ändringsorder är de som minskar kontraktsbeloppet, mängden arbete som ska utföras eller hur lång tid projektet kommer att ta. Närhelst det kommer att ske en förändring av den ursprungliga omfattningen av arbetet som beskrivs i avtalet mellan en husägare och en entreprenör, kan en ändringsorder krävas.

De flesta företag har ett standardformulär de använder för ändringsorder, även om vissa små operationer faktiskt kan skriva ut den information som krävs i varje ändringsorder från början. Oavsett hur de skapas bör en formell ändringsorder innehålla följande:

• Kontraktsnummer
  
• Namn och kontaktuppgifter till båda parter
• Projektadress
• Ändra ordernummer (detta kommer att vara #1 om det är den första ändringsordern på kontraktet)
• Viktiga datum, inklusive när ändringen kommer att ske och när ändringsordern lämnades
• Omfattningen av ändringarna
• Eventuella uppdateringar av avtalsdatum
• Hur mycket kommer förändringarna att kosta
• Signaturområde för båda parter

När krävs ändringsbeställningar?

Inte varje ändring kräver en ändringsorder. Om en mindre förändring görs som inte påverkar projektets deadline eller den totala kostnaden så gör den det kräver inte en ändringsorder, även om vissa entreprenörer kan utfärda en för att helt enkelt dokumentera ändringarna ändå. Till exempel, om en husägare ändrar sig om en färg färg, så länge de två nyanserna kostar ungefär lika mycket kommer denna ändring inte att kräva en ändringsorder.

Ändringar som justerar kostnaden eller deadline måste godkännas genom en ändringsorder. Till exempel, om en husägare bestämmer sig för att flytta en vägg för att öka storleken på sitt vardagsrum, skulle det kräva en ändringsorder. Alternativt om en husägare ville byta material som används för ett klinkergolv från Italiensk marmor till glaserad keramik, skulle en deduktiv ändringsorder vara nödvändig eftersom det dramatiskt skulle sänka kostnaden för projektet.

Entreprenörer kan också begära en ändringsorder. Detta kan inträffa om en byggnadsinspektör hittar ett problem som måste lösas (till exempel en nödvändig extra stödbalk). De kan också läggas till om något oväntat dyker upp under byggprocessen, som att entreprenören upptäcker ruttnat trä i väggarna, eller om något i planerna inte fungerar som det ska (som att en trappa på ett utedäck är för lång för att ansluta till trottoaren).

En entreprenör kan inte utfärda ett ändringsorder bara för att de underbjuder på ett projekt och inte heller kan lämna in ett ändra ordning och begära mer pengar om de släpper ut något ur budet som de borde ha inkluderat från Start.

Hur ändringsorder skapas

Ändringsbeställningar är tillåtna som en del av entreprenadkontrakt eftersom dessa kontrakt innehåller vanligtvis en klausul om "ändringar i arbetet". Denna klausul beskriver processen och villkoren för att göra ändringsbeställningar, inklusive hur dessa ändringar ska prissättas och när betalningen ska förfalla.

Till exempel kräver vissa kontrakt att betalning för ändringsbeställningar ska göras i ett engångsbelopp innan arbetet påbörjas. Vissa kräver en handpenning på 50 procent, och andra lägger till saldot till den totala summan som ska betalas i slutet av projektet. Innan du skapar en ändringsorder, kontrollera dina avtalsdokument för att granska den specifika process som du och din entreprenör har kommit överens om. Att följa rätt procedur är det bästa sättet att säkerställa att både du och entreprenören är juridiskt skyddade, minimera risken för tvister uppstår.

Processen för en ändringsorder börjar när endera parten kontaktar den andra för att begära en ändring av det ursprungliga avtalet. Entreprenören ansvarar för att ta fram ett ändringsorderförslag som inkluderar priset för tilläggsarbetet samt eventuella andra detaljer, såsom hur det kommer att påverka projekttidsplanen. Ägaren och entreprenören måste sedan komma överens om detaljerna i ändringen innan entreprenören skapar en formell ändringsorder som ska undertecknas av båda parter. Först då kommer det arbete som beskrivs i villkoren för ändringsordern att slutföras.

Även om det är bäst att slutföra en undertecknad, formell ändringsorder innan arbetet påbörjas, behöver ibland en ändring göras snabbt och det finns ingen tid att följa standardförfarandet för ändringsorder. I dessa fall anses ett muntligt avtal vara juridiskt bindande även om det inte följer det förfarande som beskrivs i avtalet.

Till exempel om entreprenören bryter ett rör som inte visades på de ursprungliga planerna och behöver anlita underleverantörer för att pumpa ut vatten som svämmat över arbetsområdet och åtgärda skadan bör du komma överens om att entreprenören åtgärdar det omgående. I detta fall kommer ändringsorderdokumentet att lämnas in senare, med angivande av kostnaden för tilläggsarbetet och om vattenskadan kan lägga tid på den ursprungliga projekttidslinjen. Ansvarig part kan inte komma undan med att inte betala för dessa avgifter bara för att det endast fanns en muntlig överenskommelse innan arbetet avslutades.

Varning

Oenighet om ändringsorder

Den främsta orsaken till oenighet om ändringsorder handlar om att ifrågasätta om något är legitimt "extra." Det är därför projektförslag, anbud och kontrakt bör vara så detaljerade som möjligt för att förhindra tvister senare. Planer eller jobbspecifikationer anger inte alltid alla möjliga detaljer i jobbet (som hur många lager av färg bör användas), så entreprenören och husägaren kan ha olika uppfattningar om vad arbete ska vara ingår.

Det är därför som de flesta kontrakt kräver att arbete utförs enligt antingen tillverkarens skriftliga instruktioner, byggbranschens standarder eller en liknande specifikation. Det innebär att entreprenören måste göra det som är standard i branschen eller vad tillverkaren specifikt rekommenderar. Med andra ord, om tillverkaren föreslår minst tre lager färg, bör entreprenören använda minst tre lager färg. Om en entreprenör försöker komma undan med att använda endast ett lager färg, behöver husägaren inte genomföra en ändringsorder eller betala extra för att få entreprenören att lägga på ytterligare två lager.

När tvister om ändringsorder inte lätt kan lösas är det viktigt att följa kontraktets villkor om tvistlösning för att lösa problemet. Detta kommer inte bara att hjälpa dig att lösa ärendet på det enklaste och snabbaste sättet utan kommer också att säkerställa att du är juridiskt täckt om frågan hamnar i domstol.