Hur mycket kostar en garagekonvertering?

Om du letar efter extra bostadsyta för din familj eller extra inkomst från en ADU (tillbehörsbostadsenhet) eller en Airbnb-uthyrning, kan en garagekonvertering vara ett ekonomiskt alternativ till en hemtillägg, även om det inte alltid är ekonomiskt vettigt att göra det. Till exempel, i till stor del befolkade stadsområden kan ett privat garage faktiskt vara värt mycket mer än en bostad (garage kan värderas så mycket som $400 000 i städer som Boston).

Det är dock långt ifrån regeln; på de flesta ställen är boyta mer värd än parkeringsyta och genom att lägga till mer bostadsyta till ditt hem är en garageombyggnad en investering som kommer att öka fastighetsvärdet.

Funderar du på att göra en garagekonvertering? Här är hur mycket det kommer att kosta dig - och vad som är involverat med konstruktion.

Garagekonverteringskostnader: Vad du kan förvänta dig

Vad är avkastningen på investeringen?

Avkastningen på investeringen för en garageombyggnad är cirka 10 till 20 procent av bostadens värde. Så, är en garagekonverteringsinvestering värd det? Det beror på många saker, inklusive:

• skicket på det befintliga garaget
• storleken på ditt garage
• omvandlingens omfattning
• valet av material
• lokala arbetskostnader

Om du bara vill konvertera ett inbyggt garage till ett sovrum, kanske du kan göra det för så lite som $8 000 till $15 000 förutsatt att garaget redan är i gott skick och att du har tillräckligt med praktiska färdigheter för att göra själv några av arbete. Kostnaden för att låta en entreprenör slutföra en fullständig omvandling till en bostad komplett med kök och badrum - särskilt för ett fristående garage - kan variera från 25 000 USD till 80 000 USD, och i högmarknadsområden som urbana Kalifornien kan det bli så högt som 120 000 USD eller mer om du använder högsta kvalitet material.

Med tanke på att den genomsnittliga ROI för en garagekonvertering är cirka 10 till 20 procent av bostadens värde, är det enkelt för bostäder i miljonprisklassen oavsett användning, men inte nödvändigtvis för bostäder värda hälften av den där. Det är sant att pengar inte alltid är den primära faktorn; husägare kan helt enkelt behöva mer bostadsyta för sig själva eller medlemmar av sin utökade familj. Dessa dagar, men med bostadsyta blir allt knappare, det faktum att en extra bostad kan generera intäkter via kortsiktiga hyresintäkter eller från en långsiktig hyresgäst är en kraftfull motivator. Bortsett från framtida inkomster är det största problemet för de flesta husägare projektkostnaden i förväg och hur man får ut det mesta för minsta möjliga summa pengar.

Garagekonverteringskostnadsfördelning

För att hjälpa till med planeringen, här är en uppdelning av de olika stegen i konverteringsprocessen och de typiska kostnaderna för var och en:

Tillstånd

Du behöver en byggnadstillstånd för en garagekonvertering (förutsatt att det är tillåtet i ditt samhälle), och det här är inget du bör hoppa över. Om du går vidare och bygger utan tillstånd kan du bli rödmärkt och förlora användningen av den nya fastigheten eller få ditt hems värde minskat eller din bostad är osäljbar. Fastighetslångivare tenderar att tacka nej till lån till otillåtna fastigheter, särskilt de som bryter mot lokala zonindelningsförordningar. Kostnaden för tillståndet beror på var du bor och omfattningen av omvandlingen och är vanligtvis mellan $600 och $1 500.

Du måste göra upp en planlösning för att få tillstånd, och om du lägger till el- och VVS-armaturer, rekommenderas det starkt att anlita ett proffs för att göra det. Om du anlita en totalentreprenör för hela projektet kommer entreprenören att göra planen som en del av jobbet, men om du är det som din egen entreprenör, kan du anlita en arkitekt, som troligen kommer att ta ut mellan $2 000 och $4 000.

Rivning

En ofta förbisedd del av en garageombyggnad, rivning är ett projekt i sig. Du behöver vanligtvis:

• Ta bort all gips så att du kan isolera väggarna
• Ta bort oönskade dörrar och fönster, inklusive garageporten, dörrskenorna och dörröppnaren
• Ta bort inbyggda skåp, hyllor och arbetsbänkar

Du behöver inte nödvändigtvis minska utrymmet till bara öppna regelväggar, men det hjälper, särskilt om du ska installera nya ledningar och VVS-rör. Du kan göra rivningen själv, men det är säkrare att anlita utbildade proffs, som vanligtvis tar mellan $2 och $7 per kvadratfot, eller från $720 till $2,520 för ett 3600 kvadratmeter stort garage.

Inramning, dörrar och fönster

När du har förstört garaget och är redo att bygga, kommer du förmodligen att behöva göra följande:

• Rama in alla nya mellanväggar som du planerar att lägga till för ett badrum, privat sovrum eller kök
• Ram i garageportsöppningen och installera eventuella nya dörrar eller fönster du vill lägga till i rummet
• Installera en entrédörr i utrymmet som upptogs av garageporten
• Lägg till nya takbjälkar för isolering och gips (eftersom många garage har högt i tak eller inget tak - bara undersidan av taket - som läcker luft)
• Lägg till nya dörrar och fönster

Inramning kan uppskattas av kvadratmeter, med den genomsnittliga kostnaden för arbete och material mellan $7 och $16 per kvadratfot, eller från $700 till $1 600 för varje 100 kvadratfot ny vägg och tak område. Inramningsmaterial - reglar och väggplattor - är inte särskilt dyra och kostar mellan $100 och $200 per 100 kvadratfot, så det är här du kan spara mycket tid genom att göra arbetet själv så länge du inte ändrar den befintliga strukturen på ett sätt som bryter mot byggnaden koder. Om du inte är säker, kolla med en entreprenör innan du gör något.

När det gäller kostnaden för att lägga till dörrar och fönster: Varje fönster kan kosta från $400 till $2 000 beroende på storlek, kvalitet och material, och en ny ytterdörr kostar mellan 700 och 2 000 USD beroende på om det är en vanlig sväng-, säkerhets- eller skjutbar uteplats dörr. Om du planerar att installera standard- eller fickdörrar, planerar du att spendera från $400 till $1 500 för var och en, inte inklusive installation. Du sparar om du kan göra installationen själv.

VVS och el Grov-In

Planera på omfattande el- och VVS-arbete om du bygger en ADU- eller farmorslägenhet eftersom du behöver göra följande:

• Uppgradera elektriska kretsar (och eventuellt en ny underpanel och/eller uppgraderad servicetjänst)
• Lägg till nya vatten- och avloppsledningar för badrum och kök
• Installera en avloppsledning, vilket innebär att du kanske måste bryta in i golvet för att göra ett dike (och beroende på var du kopplar upp avloppet måste du förmodligen också gräva lite utanför)

Räkna med betala en elektriker från $3 000 till $5 000 (beroende på om du behöver en ny underpanel) och förmodligen ungefär lika mycket för rörmokaren. Du kan också behöva anlita någon för att göra alla gräv- och betongarbeten som krävs, och det kostar extra.

Dricks

Siding, isolering och gips

Med väggarna öppna och alla rör och ledningar på plats är du nästan redo att isolera, men först måste du:

• Installera sidospår på utsidan av väggen du inramade för att täcka garageportens öppning
• Isolera hela strukturen efter behov
• Häng och avsluta gipsskivan

Materialet för sidospår, inklusive hus wrap och sidospår material, bör inte kosta mer än några hundra dollar, och arbete bör kosta ungefär samma. Totalt $500 är en rättvis uppskattning, men det beror på vilket sidospår du väljer.

Isolering kan du enkelt göra själv, och du behöver R13 till R15 batt isolering för väggarna, vilket kostar cirka $1 per kvadratfot och R38 till R60 för taket (beroende på klimatet), vilket kostar cirka $2 per kvadrat fot. Om du inte vill bli kliande när du gör jobbet själv, måste du betala cirka $300 till $500 för förlossningen.

När det gäller att installera gipsskivan, innebär jobbet att hänga den, tejpa den och applicera tre lager fogmassa (aka lera) plus vilken väggstruktur du vill ha. Materialkostnader för en 8 x 10-fots vägg är cirka $200, eller cirka $2,50 per kvadratfot. Om du inte installerar det själv, räkna med att betala cirka 2,50 USD per kvadratfot för professionell installation - cirka 5 USD per kvadratfot totalt.

Nytt golv

De flesta tar den enkla vägen ut genom att täcka garagegolvet i betong med ett laminat eller lyxiga vinylplattor (LVT) golvbeläggning, där LVT är det bättre valet för förhållanden med hög fuktighet. Båda kostar från $1 till $5 per kvadratfot och är lätta att göra själv eftersom de är "flytande" golv som inte behöver limmas eller spikas fast på betonggaraget. Andra populära flytande golvalternativ inkluderar kork, linoleum och konstruerat lövträ.

Fönster- och dörrlister, socklar och färg

Ofta förbises i planeringsfasen, förvandlar trimningen och färgen ditt garagekonverteringsprojekt till en färdig bostadsyta. Beroende på storleken på garaget kommer dörr- och fönsterhöljena och golvlisterna att kosta mellan $830 och $1 250 om du har det professionellt installerat och ungefär hälften av det om du gör det själv. Den nationella genomsnittliga kostnaden till måla ett rum är runt $1 800, och du kan spara en betydande del av det genom att måla själv.

Uppvärmning och kylning

Det mest ekonomiska sättet att värma upp ett inbyggt garage är förmodligen att installera värmekanaler som knyter an till hemmets VVS-system, och kostnaden varierar med systemets konfiguration. Detta skulle normalt vara en low-end kanalinstallation som skulle kosta cirka $450 och skulle ske under el- och VVS-grov-in-fasen. A mini-split värmepump värme/kyla system är ett alternativ och ett bättre val för ett fristående garage. Enheten kommer att kosta från $2 000 till $4 000 installerad beroende på märke och värme-/kylkapacitet.

Finputsning

Om du konverterar ditt garage till ett sovrum, hemmakontor eller grovkök är ditt arbete i stort sett klart, men om du gör en bostad behöver du:

• Rörmokarartiklar
• skåp
• apparater

Kostnaden för nödvändiga badrumsbekvämligheter, inklusive toalett, dusch, handfat och handfat, beror på dina stilval, men räkna ut minst $2 000 för att installera dem alla. Diskbänken och skåpet är på samma sätt beroende av dina preferenser. En kombinerad diskbänk/skåp köpt i butik kan installeras professionellt för mindre än 700 USD, men om du vill ha ett fullt utrustat kök med standardskåp och bänkskivor, rummet kan kosta 10 gånger den där.

Sist på listan är nödvändiga apparater, såsom:

• varmvattenberedare
• spis
• kylskåp
• diskmaskin

Om du köper dessa nya, räkna med att spendera uppemot $2 000 till $5 000 för mellanklassenheter eller en hel del mer för avancerade modeller. När vitvarorna är på plats är din nya bostad redo för en slutbesiktning innan det är lagligt att bo i eller hyra ut.