Hur fungerar en antaglig inteckning?

Med räntorna på uppgång letar många hoppfulla husägare efter kreativa sätt att göra husägande mer överkomligt. Förutom ränteköp och större handpenning, det finns inte alltför många sätt att få en lägre månadsbetalning. Det är därför många människor börjar överväga att köpa ett hem med ett antagligt bolån.

Medan övertagbara inteckningardo‌ erbjuda låntagare ett sätt att få tillgång till de lägre räntorna förr, de är inte ett enskilt alternativ. För mer information om vad varje bostadsköpare behöver veta om denna livliga term i bolånebranschen, här är vad två bolåneproffs sa till Hunker.

Vad är ett antagbart hypotekslån?

Ett antagbart bolån är ett bolån som låter inkommande bostadsköpare ta över skyldigheterna för ett befintligt bolån fr.o.m. säljaren, inklusive lånets saldo, dess bolåneränta och dess återstående löptid, enligt Dan Green, VD på

Statliga lån är inte de enda som har möjlighet att tas av en fastighets nya ägare, enligt Tony Grech, senior hypotekslån upphovsman för CrossCountry Mortgage. "Statliga lån (FHA, VA, USDA) är de vanligaste antagbara, medan endast vissa konventionella lån är - oftast justerbar ränta bolån," han säger.

Med andra ord, inte alla typer av bolån får vara en övertagbar inteckning.

Hur kan du avgöra om du är kvalificerad för en antaglig hypotekslån?

Alla kan dock inte dra nytta av den här typen av affärer. Green förklarar att låntagare i hopp om att ta säljarens inteckning kommer måste fortfarande kvalificera sig baserat på standardriktlinjer för godkännande, inklusive kredit-, inkomst- och anställningsbehörighetsstandarder. Som ett extra hinder måste säljaren också gå med på antagandet, vilket skulle göra det möjligt för säljaren att överföra ansvaret för sitt befintliga bolån till bostadsköparen.

Därefter måste du också få den nuvarande servicepersonalen ombord. "Köparen måste ansöka med den befintliga bolåneservicen för att kunna ta lånet, och de måste kvalificera sig precis som om de ansökte om ett vanligt lån", säger Grech. "Om det är ett VA-lån måste de vara en kvalificerad veteran. Om det är FHA måste de uppfylla minimikraven för kreditpoäng, riktlinjer för skuld till inkomst, etcetera." Det finns också andra kvalificerande faktorer, som att behålla hemmet som din primära bostad.

Potentialen för månatliga besparingar är den största dragningen

Säljare kan definitivt få ett steg om de går den här vägen eftersom deras hem kommer att ha fördelen av att vara knuten till en under marknadsräntan. "Ett bolån på 400 000 $ med en antaglig ränta på 4 procent kostar 25 procent mindre per månad än en jämförbar ränta på 6 procent på samma hem," förklarar Green.

Även om de långsiktiga besparingarna kan vara det största dragplåstret - räntorna förväntas sväva runt 7-procentstrecket till och med första kvartalet 2023 - kan det också finnas några besparingar i förväg. "Vanligtvis krävs ingen bedömning," säger Grech. "Långivareavgifter som startavgifter och emissionsavgifter debiteras normalt inte."

Deras ovanliga natur kan lägga till ett lager av komplikationer till stängning

Den största nackdelen med att försöka stänga ett hem med en antaglig inteckning kan vara att hitta fastighetsproffs som har erfarenhet av dem. "Det har varit en fallande bolåneräntemiljö under de senaste 20 åren, så hypotekslån är sällsynta," säger Green. "Få fastighetsmäklare och långivare har nyligen erfarenhet av dem."

Eftersom om man antar att ett bolån lägger till ett lager av komplexitet till att köpa ett hem, säger Green att de kanske inte är lika lätta att hitta. "De är mest sannolikt att bli accepterade i en köparens marknad, när efterfrågan på bostäder är svag, säger han. "Den idealiska marknaden för hypotekslån är när efterfrågan på bostäder är låg och bolåneräntorna är höga." Det bästa sättet att hitta en själv är att fråga om en säljares inteckning kan antas och om säljaren är villig att förhandla om inteckningen som en del av en försäljning.

En annan nackdel Grech påpekar är att de kanske inte fungerar om du har bråttom att komma till det avslutande bordet. Enligt honom kan vissa antaganden ta 45 till 90 dagar, medan en bra hypotekslångivare kan behandla ett lån på tre till fyra veckor i de flesta fall. "Ibland måste köparen och säljaren slå in det snabbare och vill inte vänta (eller kan inte vänta)," säger han.

Antagliga inteckningar kan kosta mer i förväg

En annan potentiell vägspärr är att du kan behöva ponnya upp en större summa än ett traditionellt bolån skulle kräva. "Köparen kan bara finansiera vad säljaren är skyldig på bolånet", säger Grinch. "Så, till exempel, om någon köpte ett hem med ett FHA-lån på 200 000 $ för några år sedan till en ränta på 4 procent och de vill sälja bostaden för 250 000 USD nu och är skyldiga 185 000 USD på lånet, köparen måste komma med en minskning på 65 000 USD betalning."

För att sätta det i perspektiv, om samma köpare bestämde sig för att köpa det hemmet med ett traditionellt FHA-lån, som bara kräver ett minimum av 3,5 procent ned, skulle de bara behöva komma med en $8 750 ned betalning.

Vad du behöver veta innan du stänger

Varje gång något verkar för bra för att vara sant, är det troligtvis för att det är det. Grech säger att du måste få den fullständiga ekonomiska bilden innan du går med på att stänga med ett antagligt hypotekslån. "Så, vad jag skulle säga till köpare som överväger en antaglig inteckning är: Om du ser ett hem listat till salu som främjar en antaglig inteckning, kan det vara en bra affär eller inte," säger han. "Ta reda på hur mycket du är skyldig på lånet, vilken kurs det är på och vilken typ av lån det är." När du har den informationen kan du jämföra den med finansiering som för närvarande erbjuds och se om villkoren för det befintliga lånet kommer att vara en större fördel och om du kan möta den större handpenningen villkor.

Om allt detta stämmer är säljaren tillfredsställande och du kan kvalificera dig genom den serviceansvarige som har lånet, antagliga inteckningar kan bara vara det bästa sättet att få 2020 års räntor 2023.