Ska jag vänta med att köpa hus?

När kalendern byttes från 2022 till 2023 hade jag en viktig sak på min att göra-lista: köpa ett nytt hus. Vår familj på fem hade snabbt maxat vårt hem med fyra sovrum och ett badrum, och vi var ivriga att flytta in i ett utrymme som skulle passa oss alla bättre. Vi hade arbetat med att få upp alla våra ankor i rad – fram till början av april, då några av landets främsta ekonomer började varna för en hotande lågkonjunktur, och jag frågade plötsligt "Ska jag vänta med att köpa ett hus?"

Dessa varningar var särskilt oroande för mig som frilansskribent som köpte sitt första hem strax före subprime-marknadskraschen 2008, och efter flera smärtsamma samtal (de flesta av dem om hur vi skulle klara av att jonglera med det enda badrummet ett år till), bestämde min man och jag att det kan vara ett klokare val att vänta och se vad som skulle hända med ekonomi. Som det visar sig är vi inte ensamma om vår riskvilliga inställning till att köpa ett nytt hem.

Efter att ha pratat med Pablo Vadillo, en fastighetsmäklare från San Francisco som driver ett team av agenter i Bay Area och Silicon Valley, fick jag veta att vi inte är ensamma om vår rädsla.

Vad har förändrats på marknaden?

Jag är inte den enda som planerar att vänta och se vad det sista kvartalet 2023 har att erbjuda. Vadillo säger att han ser husköpare dra sig ur och skjuta upp flyttningar på grund av osäkerheten i 2023-marknaden, särskilt i hans region, där tekniska uppsägningar skapar spänning och osäkerhet. "Den andra bidragande faktorn är att räntorna ligger på 6 procent, [när] för bara 2 1/2 år sedan var hälften av det - så det är ett ganska svårt piller att svälja. Om du inte är redo för det finansiella åtagandet eller om du fastnade i hypen med räntorna på 2 1/2 och 3 procent, kommer du att bli besviken."

Fastän Fannie Mae prognostiserar att 30-årsräntorna sjunker till 5,7 procent under andra kvartalet nästa år (sjunker från runt 6 procent nu), det är förstås bara en prognos. Ändå kan det vara skillnaden på hundratals dollar i din bolånebetalning per månad genom att bara vänta ut den.

Minskad köpkraft

En annan viktig faktor som får låntagare att trycka paus när de flyttar är köpkraft. Med höjda räntor kommer minskad köpkraft. Medan du kanske har kunnat svinga ett hem på 400 706 $ bekvämt (medianpriset enligt Redfin) redan 2020, pressar dagens räntor det utom räckhåll för så många. "Eftersom köpkraften har sjunkit ser vi människor dra sig ur marknaden och skjuta upp rörelser," Vadillo säger och tillägger att många människors motvilja mot de senaste räntehöjningarna måste sättas i ett bättre sammanhang.

"De flesta tycker att räntorna just nu är upprörande, och det beror egentligen på den senaste tidens bias", fortsätter han. "Om man tittar på räntor på ett historiskt genomsnitt från 1990 till 2020, så var det historiska genomsnittet under den tiden 5,86 procent." Om du tittar på dagens kurser, som svävar mellan 6 och 6,50 procent, är vi bara något högre än genomsnitt."

Tycker Vadillo att det nu fortfarande är en bra tid att köpa? Tja, det beror på vad som är viktigast för dig. "Om räntorna är den största faktorn måste du inse att räntorna just nu egentligen bara är genomsnittliga", förklarar han och tillägger att räntorna ensamma inte borde vara tillräckligt för att hålla dig tillbaka.

Ska du flytta om du har en låg ränta?

Om du är som jag och för närvarande har en del av den 2020-prissättningen (min ränta är för närvarande under 3 procent), kan det verkar dumt att sälja och låsa in en ränta på 6,5 procent, men Vadillo säger att vi kanske inte tittar på det stora bild. "Vad det egentligen handlar om är graden av uppskattning", förklarar han. "Är den skillnaden i räntesatsen tillräckligt motiverad för att fastigheten ska värderas? Det är här att ha en fantastisk mäklare som känner till marknaden, har studerat mönstren och vet hur saker fluktuerar kan ge dig några fantastiska insikter."

Vadillo säger att det är viktigt att komma ihåg att även om du kanske går från en ränta på 3 procent till en ränta på 6 procent, kan du också flytta dig själv och din familj till en stadsdel som uppskattar mycket mer än de tre procenten eller till och med in i ett hem med det välbehövliga extra badrummet (eller två). "I det långa loppet, även om det tillfälligt kan kosta dig pengar ur fickan, kan du faktiskt se en större uppskattning över tiden."

Att vara försiktig vs. Överdrivet orolig

Det bästa sättet att undvika rädsla för lågkonjunktur och övervinna oro för att dubbla din ränta är att ta en bra, hård titt på din egen ekonomi, enligt Vadillo, som säger att en bra fastighetsmäklares jobb är till titta på ditt förhandsgodkännande och hjälpa dig att bestämma hur mycket du kanrimligenråd.

"Vårt mål som agenter är att försätta dig i bästa möjliga ekonomiska situation", säger han. "Så, om du är nervös eller om du har en nervös klient, är det viktigaste att förstå: Vad är det som gör dem nervösa? Är det månadsbetalningen? Är det åtagandet att vara bunden till en fastighet under de kommande 30 åren? Är det risken med allt? Och vanligtvis får vi reda på att folk blir nervösa för det okända. Det som gör dem nervösa är att känna att det finns något som kommer att vara osäkert eller oväntat under hela köpet eller till och med genom ägandet av huset."

En ständigt föränderlig ekonomi

"Vi råder kunder att inte tänja på sin budget", säger han och tillägger att det inte alltid var ett populärt tillvägagångssätt, särskilt från 2020 till början av 2022, när människor erbjöd hundratusentals dollar för att be om att få landa sin dröm Hem. "Vi utbildar våra kunder att aldrig betala för mycket för fastigheter genom att studera marknaden med dem och gå igenom fakta och verkligheten i områdets ekonomi. Och vi var tvungna att ha riktigt, riktigt tålamod genom processen."

Det tålamodet lönade sig för låntagare som lyssnade. "Nuförtiden börjar du se dessa nyhetsartiklar som säger att 72 procent av bostadsköparna [som] köpte under pandemin faktiskt har köparens ånger och att 80 procent av pandemiköpare var tvungna att kompromissa med prioriteringar, säger han och tillägger att det beror på att de gick för snabbt och hamnade i situationer som de inte var redo för.

"Mitt största råd är att gå ut och utbilda dig", fortsätter han. "Det finns många olika program. Det finns en mängd olika metoder som kan hjälpa till att lindra nervositeten och rädslan. Nervositeten och rädslan kommer oftast bara från brist på självförtroende eller brist på kunskap. Så beväpna dig med den kunskapen - gå och ta en fastighetsmäklare på kaffe (vi älskar kaffe, förresten) och ställ dina frågor."

Hur man förbereder sig för framtiden

Tyvärr är jag fortfarande inte så säker på idén att köpa tills jag vet hur marknaden skakar ut. Vadillo säger att jag (och andra som jag) borde ta tillfället i akt för att få ett ben på fastighetsmarknaden 2024, inklusive att göra uppgraderingar runt hemmet - landskapsarkitektur, krafttvätt och färguppgraderingar kan alla ha en enorm inverkan – och granska vår ekonomi så att vi är redo att göra ett steg så snart vi har blivit bekväma med de föränderliga fastigheterna marknadsföra.

"Det är inget lopp", tillägger han. "Jag vet att den amerikanska drömmen är enfamiljshuset och det vita staketet. Men skynda dig inte in i något för att du jämför ditt inre med någon annans yttre."

Allas ekonomiska situation är olika, och vanligtvis är människor mycket närmare sin dröm om bostadsägande än de tror. "De vet bara inte hur nära de är eftersom de aldrig har tagit sig tid att göra forskningen eller att skaffa utbildningen", säger Vadillo.