Vad är samägandehus?

Höjdpunkter

Har någonsin önskat att du kunde köpa en semester hemma i Colorado, en viktoriansk herrgård med sju sovrum, eller bokstavligen ‌någrahemma i San Francisco? Även om dessa vanligtvis är utom räckhåll, kan ett samägandeboendeavtal göra denna dröm till verklighet. Samägande bostadsavtal låter dig slå ihop dina pengar med andra blivande husägare för att köpa en fastighet som du kanske inte har råd med på egen hand.

Oavsett om du är en millennial som alltid tyckt att husägande var orealistiskt eller någon som drömmer om att köpa ett lyxhus utanför din prisklass, är samägda bostäder ett bra sätt att köpa ditt drömhus. Men att samäga en fastighet är inte för alla. Vi har pratat med några fastighetsexperter för att lära dig detaljerna i ett bostadsägande så att du kan avgöra om den här typen av bostadsköp är rätt för dig.

Möt våra experter

Vad är samägande av en fastighet?

Bostadsägande är när två eller flera personer delar ägandet av en enskild bostad. Varje ägare har en andel av bostaden och står på titeln. Ägare delar ofta också ett bolån, även om det inte alltid är sant.

"Delägarskap kan tillåta flera individer att slå samman sina resurser och köpa en fastighet som de kanske inte har råd med på egen hand", säger Paul Martinez, fastighetsexpert, till Hunker. "Delägarskap kan också ge sociala och känslomässiga fördelar, som att dela ansvar och bygga en gemenskap med andra delägare", säger han.

Vad är ett samägande hem?

En samägandebostad är en bostad som ägs av flera personer som ingår ett samägandeavtal som knyter var och en av dem till den gemensamma fastigheten.

Hur populärt är hemsamägande?

Även om samäganderättsavtal har funnits länge så blir de allt vanligare som fastighetspriser fortsätta att sväva.

"Delägarskap har blivit allt mer populärt de senaste åren, särskilt bland de som letar för prisvärda sätt att äga egendom eller investera i fastigheter," Boyd Rudy, teamledare och biträdande mäklare på MiReloTeam från Keller Williams Realty Living, berättar Hunker. "Jag förväntar mig att samägande kommer att fortsätta att vara ett populärt alternativ för människor som vill äga fastigheter, särskilt i stadsområden där fastighetspriserna är höga."

Typer av samägandeavtal för bostäder

En sak som gör det svårare för människor att förstå vad delägarskap innebär är att det finns många sätt att ordna ett sådant avtal. Även om gemensam hyresrätt och gemensam hyresrätt är de två vanligaste formerna av bostadsägande, är de inte de enda alternativen som finns för blivande husägare. Här är de vanligaste typerna av samäganderättsavtal och hur de skiljer sig åt.

Hyresrätt gemensamt

När de flesta talar om ett samägandebostadsarrangemang menar de en situation där varje delägare äger en egen andel av egendomen, vilket ger dem möjlighet att sälja, överlåta, leasa ut eller belåna sin andel utan samtycke från den andre ägare. Detta arrangemang är känt som hyresrätt gemensamt. "När en delägare dör", säger Rudy, "övergår deras andel till deras arvingar snarare än till de andra delägarna."

Alla fastighetsandelar behöver inte vara lika; de kommer istället att baseras på hur mycket varje part bidrar med till köpet. Medan delägare kan komma överens om att bo i bostaden tillsammans är de inte skyldiga att göra det. Så, till exempel, om en ung vuxen går med på att köpa ett hem med sina föräldrar, som lägger in 25 procent av pengarna och får 25 procent av räntan, kan deras kontrakt föreskriva att endast den unge vuxen och deras familj bor på fast egendom.

Delat ägarskap

Till skillnad från en gemensam hyresrätt är gemensamt ägande (även känt som gemensamt hyresrätt med rätt till efterlevande) "där alla delägare har lika stor andel i fastigheten" oavsett hur mycket de bidrar med till köpet, står det Rudy. "Om en av ägarna dör går deras andel automatiskt över till de efterlevande ägarna." Liksom hyresrätt gemensamt kan investerare säljer fortfarande sin andel utan den andra ägarens medgivande, och inte alla som bidragit till köpet måste bo i Hem.

Eftersom andelarna i en avliden delägare tillfaller bostadens övriga ägare snarare än till den avlidnes arvingar görs dessa avtal oftast mellan vänner och familjemedlemmar. För att skapa ett gemensamt hyresavtal måste ägarna följa de "fyra enheterna" genom att:

• Att samtidigt ta kontroll över sitt ägande. tid
• Dela samma intresse i fastigheten
• Har samma titel i handlingen
• Lika uppdelning av åtkomst- och användningsrättigheter till. fast egendom
  

Gemensam egendom

Detta samägandearrangemang gäller endast för par som bor i de nio staterna med gemenskap egendomslagar: Arizona, Kalifornien, Idaho, Louisiana, Nevada, New Mexico, Texas, Washington och Wisconsin.

"I enlighet med gemenskapslagstiftningen anses alla tillgångar som förvärvats under äktenskapet vara gemensamt ägda av båda makarna oavsett vem som förvärvat dem", förklarar Martinez. Varje person i förhållandet måste bestämma vad de vill ska hända med deras andel när de dör eftersom egendomen inte automatiskt kommer att överföras till maken enligt detta arrangemang.

Invånare i samfällighetsstater som inte vill samäga en bostad med sin make enligt detta arrangemanget måste underteckna ett äktenskapsförord ​​eller efter äktenskapsförord ​​som anger vilken del av egendomen var och en partner äger.

Uthyrning av hela

Liksom samfällighetsgods föreligger hyresavtal i sin helhet endast mellan makar och delar upp egendomen lika mellan parterna oavsett hur mycket var och en har bidragit. Detta arrangemang är tillgängligt i 26 stater och skiljer sig från gemensam egendom genom att när en make dör, ärver den andra automatiskt hemmet.

Förutom att hyresrätten i sin helhet endast kan omfatta gifta parter skiljer det sig också från gemensam hyresrätt genom att ingen av makarna kan sälja eller överlåta sin andel utan sin partners samtycke.

Vem kan samäga ett hem?

Tekniskt sett kan vem som helst köpa ett hem tillsammans, inklusive vänner, familjemedlemmar, företag eller till och med främlingar. Eftersom du vanligtvis vill komma överens med personen som du äger ett hem med, är det dock bäst att välja familjemedlemmar eller nära vänner som du vet att du kan lita på. Vem du köper bostad med bör påverka vilken typ av arrangemang du väljer.

Gifta par har unika alternativ tillgängliga som kan vara standard i deras hemviststat. Samtidigt, de köpa en bostad med hjälp av en investering från ett företag eller en mindre känd bekant skulle förmodligen vilja välja hyresrätt i gemensamt för att säkerställa att varje ägare får en andel som motsvarar sin investering och kan överföra sitt intresse till sin utvalda förmånstagare.

När det gäller hur många människor som kan samlas för att köpa en fastighet, "det finns ingen hård och snabb regel om hur många människor som kan eller ska samäga en bostad, eftersom det kommer att bero på de specifika omständigheterna och delägarnas mål”, förklarar Rudy. "Det finns dock några praktiska överväganden att tänka på." Han säger att fler ägare innebär fler åsikter och konflikter om hur en fastighet ska användas eller underhållas.

Att ha fler än fyra personer involverade i ett köp kan dessutom göra det mycket svårt att få ett bolån för bostaden. "Större grupper av delägare kan kräva mer komplexa juridiska och ekonomiska arrangemang för att säkerställa att fastigheten förvaltas och underhålls på rätt sätt", säger han.

Starta ett samägandeavtal

För att få köpet av en samägandebostad att gå så smidigt som möjligt måste investerare upprätta och underteckna ett juridiskt bindande avtal innan försäljningen är klar. Det enda undantaget är när någon köper en bostad med en make i en stat som använder antingen gemensam egendom eller hyresrätt som standard och paret vill inte upprätta ett annat avtal. En advokat bör vara delaktig i utformningen av samägandeavtal eftersom dessa dokument är komplexa och måste kunna hålla i domstol. Pappersarbetet ska alltid:

• Identifiera delägarna, inklusive varje persons. procentandel av ägandet, ekonomiskt ansvar och juridiska skyldigheter
• Ange typ av samäganderätt
• Beskriv hemmet
• Definiera regler och riktlinjer "för. beslutsfattande, kostnadsdelning, användning av egendomen och tvistlösning." säger Rudy
• Detaljera vad som kommer att hända om något parti vill. säga upp avtalet. "Detta kan innefatta en förköpsrätt", noterar. Rudy, "vilket ger de andra delägarna möjligheten att köpa ut de avgående. delägares andel."

När alla parter granskat och undertecknat samäganderättsavtalet blir det juridiskt bindande. Vid behov noterar Rudy dock att det är möjligt att modifiera dessa kontrakt allt eftersom tiden går och nya problem uppstår, men återigen görs detta bäst med hjälp av en advokat.

Vilka regler bör delägare följa?

"Delägare till en fastighet har vissa rättigheter och skyldigheter som de måste följa för att säkerställa att fastigheten förvaltas och underhålls på rätt sätt", säger Martinez. Många av dessa detaljer bör anges uttryckligen i samäganderättsavtalet, men även de som inte är det bör man åtminstone komma överens om innan man köper en fastighet. Här är några saker du bör vara beredd på att göra om du planerar att samäga ett hem med andra människor.

Kom överens om fastighetsanvändning

Det första du måste komma överens om när du köper bostad med någon är hur huset ska användas. Om fastigheten kommer att vara ett fritidshus säger Rudy att ägarna "måste fastställa riktlinjer för hur fastigheten kommer att användas av varje delägare, inklusive hur ofta de kan använda den och hur länge."

Om bostaden ska användas och delas som primärbostad bör ägarna komma överens om vem som ska bo i varje rum innan en bostadsförsäljning slutförs så det finns inga argument över vem som kan göra anspråk på något särskilt sovrum eller badrum.

Dela utgifter

"Delägare är ansvariga för att dela utgifterna förknippade med fastigheten, inklusive betalningar av bolån, fastighetsskatter, försäkringar och underhållskostnader", säger Martinez. Beroende på typen av arrangemang kan ägarna också behöva dela på kostnaderna för allmännyttan. Detta system måste vara rättvist och rättvist och kan innefatta att skapa ett gemensamt bankkonto för att betala hemrelaterade utgifter eller dela upp utgifterna enligt varje ägares andel av andelen.

Underhålla fastigheten

Alla som köper en bostad bör vara beredda att hantera det underhåll av fastigheten, men med ett samägt hem, "bör delägare upprätta ett underhållsschema och budget för att säkerställa att fastigheten är välskött", säger Martinez. Underhåll kan innefatta underhållsuppgifter som landskapsarkitektur, husstädning, vinterförvaring, målning, pestkontroll, och reparationstjänster för när saker oundvikligen går fel. Det sista du vill göra som delägare är att slösa tid på att bråka om vem som ska betala för att anlita en rörmokare eftersom en vattenläcka svämmar över ditt badrum.

Ta beslut gemensamt

Eftersom mer än en person har en ekonomisk andel i fastigheten bör alla som har en andel i bostaden arbeta tillsammans för att fatta beslut om fastigheten, inklusive hur och när renoveringar, reparationer eller uppgraderingar kommer utföras. Även om dessa val bör göras i en demokratisk fråga så mycket som möjligt, kan saker ibland vara det komplicerat av typen av avtal, förhållandet mellan delägare och om den ena parten berörs mer än andra.

Som ett exempel, om två personer i en gemensam hyresrätt är oense om huruvida huset behöver en ny ytterdörr kan ägaren med 75 procents andel åsidosätta ägaren med en andel på endast 25 procent. Å andra sidan, i en gemensam hyresrätt där alla inblandade bor i huset, om en ägare vill installera en takfläkt i deras sovrum, kan deras åsikt ha större vikt eftersom beslutet involverar deras privata Plats.

När delägare inte kan komma överens om ett beslut bör de använda tvistlösningsprocessen som beskrivs i deras samägandeavtal. "Detta kan innefatta medling eller skiljedom", säger Rudy, "eller någon annan form av tvistlösning som alla delägare kommit överens om."

Var respektfulla mot varandra

Att fatta beslut i en samägandebostad kan vara svårt, därför måste delägare respektera varandras rättigheter och egendom. Martinez säger att de "inte borde använda fastigheten utan den andra delägarens tillstånd och bör respektera varandras integritet och personliga utrymme."

Hitta ett bolån för ett samägande hem

"Att få ett bolån för ett samägt hus kan vara mer utmanande än att få ett bolån för en enägarfastighet", säger Martinez. "Långivare föredrar vanligtvis att låna ut till ensamstående ägare som har ett tydligt och obefogat anspråk på fastigheten." Prata med en bolånemäklare eller låneansvarig för att hitta det bästa typ av lån för din unika situation. De vanligaste lånen som används i samägda hemarrangemang inkluderar:

• ‌Gemensamma bolån:Dessa lån har två eller. fler gemensamt ansvariga för betalningar. Med detta lån, varje delägares. inkomst och kredit värdering kommer att övervägas, och långivare kommer vanligtvis att basera sina. ränta på den lägsta kreditpoängen i gruppen.
• ‌Dellån:Dessa inteckningar är uttryckligen. används för fastigheter med delat ägande och kräver att varje delägare är det. ansvarar för sin del av bolånebetalningen. Räntorna är. vanligtvis högre på dellån, och färre institutioner erbjuder dessa bolån.
• ‌Personliga lån:De som inte vill. dela ett bolån med sina delägare kan tycka att det är enklare att få ett privatlån för. sin del av köpet.
• ‌Bostadslån eller kreditlinjer:‌ När en samägandebostad väl har köpts kan ägarna kanske. ta ett lån eller kredit för att täcka kostnaderna för renoveringar eller betydande. reparationer av hemmet.

Köp bara ett hem med personer som du litar på för att betala av sin del av skulden. När ett gemensamt bolån används för att köpa ett hem, noterar Rudy att "om en delägare fallerar på lånet, kan de andra delägarna vara ansvariga för att upp de uteblivna betalningarna." Om de andra ägarna inte har råd med sina betalningar på bolån kan lånet hamna i fallissemang, och hemmet kan till och med bli utestängda.

Långivare är oroade över denna risk, vilket är en anledning till att de är mer försiktiga med att låna ut till grupper snarare än till individer. För att hjälpa till att skydda sig själva, säger Martinez, "långivare kan kräva en större handpenning eller högre kreditpoäng från delägare för att mildra den ökade risken i samband med samägande."

Säljer ett hus med flera ägare

Samägda fastigheter är fler utmanande att sälja än traditionella hem, men den exakta svårighetsgraden varierar beroende på detaljerna i ägaravtalet. Att sälja ett hus med mer än en ägare är svårast när en ägare måste få sina delägares godkännande innan de säljer.

Även om alla andra ägare är överens om försäljningspriset och villkoren, konstaterar Martinez att "potentiella köpare kan vara tveksamma till att köpa en samägd fastighet på grund av komplexiteten och de potentiella riskerna som är förknippade med samägande." För att göra saken värre kan en potentiell investerare i en samägd fastighet fortfarande ändra sig eller inte kunna genomföra försäljningen om de inte kan hitta ett lämpligt lån för en sådan strävan eftersom finansiering av samägandehus kan utmanande.

Att ha ett starkt, tydligt och väldefinierat samägandeavtal på plats kan hjälpa till att få försäljningsprocessen att gå som smidigt som möjligt, liksom att arbeta med en kunnig fastighetsmäklare som har erfarenhet av att sälja samägt hem.

För- och nackdelar med samägandehus

"Sammantaget kan delägarskap vara ett gångbart alternativ för individer som är villiga att arbeta tillsammans och dela ansvaret och fördelarna med fastighetsägande", säger Rudy. "Det är dock viktigt att noga överväga de potentiella för- och nackdelarna innan man går in i ett delägarskap arrangemang." Innan du bestämmer dig för att köpa ett hem på detta sätt, överväga både fördelarna och nackdelarna, vilket kan omfatta:

Tips för blivande delägare

Att samäga en bostad kan hjälpa dig att minska kostnader och ansvar för husägande. Ändå måste du överväga alla risker och potentiella problem för att säkerställa en positiv upplevelse. Våra experter har följande råd till dig som funderar på att köpa bostad med ett samägandeavtal.

Välj partners noggrant

"Att samäga ett hem kräver förtroende, kommunikation och en gemensam vision för fastigheten", säger Martinez. "Se till att välja delägare som delar dina värderingar och ekonomiska mål och som är engagerade i att upprätthålla en positiv och respektfull relation."

Rudy tillägger, "Det är också viktigt att se till att alla inblandade är ekonomiskt ansvariga och kan bidra till kostnaderna för fastigheten." Börja diskutera dina inkomster och kreditvärden tillsammans från de tidiga stadierna av processen så att du får en bra uppfattning om vad du rimligen skulle ha råd att köpa.

Skapa ett detaljerat samägandeavtal

"Att ha ett juridiskt avtal på plats som beskriver varje delägares ansvar och skyldigheter kan hjälpa till att undvika konflikter på vägen", säger Rudy. "Se till att avtalet omfattar alla möjliga scenarier, till exempel vad som händer om en delägare vill sälja fastigheten eller vad som händer om en delägare inte kan bidra till fastighetens utgifter."

Sök professionell rådgivning

"Att samäga ett hem kan vara komplicerat", varnar Martinez, "och det är viktigt att söka råd från proffs som advokater, finansiella rådgivare och mäklare för att säkerställa att du har en solid förståelse för dina juridiska och ekonomiska skyldigheter." Du kanske också vill prata med en skatterådgivare för att förstå hur mycket din del av fastighetsskatten kommer att vara.

Överväg finansieringsalternativ

"Se till att leta efter de bästa bolåneräntorna och villkoren," råder Rudy, "och att överväga hur bolånebetalningarna kommer att delas upp mellan delägarna."

Kommunicera öppet och regelbundet

"Bra kommunikation är avgörande för ett framgångsrikt delägarskap", råder Martinez. "Se till att regelbundet kolla in med dina delägare och åtgärda eventuella problem eller problem omgående för att undvika missförstånd."

Planera för det oväntade

"Även om du inte kan förutsäga alla möjliga scenarion," förklarar Martinez, "är det viktigt att ha beredskap planer på plats för oväntade händelser, såsom en delägares död eller oförmåga att möta ekonomiska skyldigheter."

Rudy föreslår också att alla delägare "har en exitstrategi på plats i fall en av delägarna vill sälja sin andel i fastigheten eller om delägarna beslutar sig för att sälja fastigheten helt och hållet."

Vanliga frågor