8 Tür Mortgage Kredisi - Ve Sizin İçin En İyisini Nasıl Seçebilirsiniz?

İlk kez ev alanların çoğu için, gayrimenkul satın alma, bir ipotek kredisine hak kazanmayı içerir. Başvuru süreci kendi başına meydan okuyan, ancak birçok farklı ipotek türü olması gerçeği ile daha da karmaşık hale gelmektedir. Seçtiğiniz tür, toplam kredi maliyetinizi ve aylık ipotek ödemelerinizi etkileyecektir. En iyi bahsiniz, kredi alışverişine çıkmadan önce mevcut ipotekler ve her birinin artıları ve eksileri hakkında genel bir bakış elde etmektir.

Mortgage Kredisinin Temelleri

Bir evin parasını tümüyle nakit olarak ödeyebilecek şanslı azınlıktan biri değilseniz, ev sahibi genellikle, mülk tarafından teminat altına alınan bir kredi olan konut ipotek kredisine ihtiyaç duyar. satın alındı. Borçlu, ipotek kredisi ödemelerinde temerrüde düşerse, borç veren evi rehin alabilir ve ipotek borcunu temizlemek için satabilir.

Farklı ipotek kredisi türleri vardır ve bunlar birkaç yönden farklıdır. Bazı önemli farklılıklar arasında faizin nasıl hesaplandığı, ipotek miktarı ve borç verenin kimliği yer alır. Örneğin, devlet destekli ipoteklerin belirli uygunluk gereksinimleri vardır, ancak ipotek kredileri sıfır veya düşük peşinatları olan kişiler için onaylanabilir.

Bir ev kredisi seçerken vermeniz gereken ilk kararlardan biri, kredi dönemini içerir. En popüler konut ipotek süreleri 30 yıl ve 15 yıldır, ancak daha uzun (örneğin 40 yıl) ve daha kısa (beş yıl) dönemler için ipotek bulun misal). Herhangi bir kredi ile, genel kural, geri ödeme süresi ne kadar uzunsa, aylık ödemeler o kadar düşüktür. Ancak, borç verenler ödünç verdikleri paraya faiz uygular. Kredi vadesinin uzatılması aylık ödemeyi azaltırken, borçlunun ödeyeceği faiz miktarını ve dolayısıyla kredinin toplam maliyetini artırır.

Kredi Türü # 1: Konvansiyonel Mortgage Kredileri

Konvansiyonel ipotek, federal hükümet tarafından desteklenmeyen ve bunun yerine bankalar ve kredi birlikleri gibi özel kredi verenler tarafından sunulan bir ipotektir. Geleneksel ipotekler, ya uyumlu kredilerdir (kredi verme düzenlemelerine uyan krediler Fannie Mae ve Freddie Mac olarak adlandırılan federal olarak desteklenen ipotek şirketleri) veya uygun olmayan krediler ( değil).

Konvansiyonel bir kredi için standart peşinat tutarı, ev satış fiyatının yüzde 20'sidir, ancak ilk kez ev satın alanların çoğu çok daha azını geri çeker. Tüm önemli kredi türleri yüzde 5'in altında bir peşinatla mevcuttur, ancak daha düşük bir peşinat hakkının bir bedeli vardır: özel ipotek sigortası.

Yüzde 20'den daha az düşüşe sahip bir ev sahibi, öz sermaye yüzde 20'ye ulaşana kadar yıldan yıla özel ipotek sigortası (PMI) satın almalıdır. Buradaki fikir, borç verene, alıcının temerrüde düşmesi durumunda güvenebileceği bir eşitlik yastığı vermektir. Bu PMI yıllık olarak hesaplanır ancak genellikle aylık olarak ödenir, bu nedenle aylık ipotek ödemenize bir miktar ekler. Geleneksel ipotek sigortası oranları, peşinat miktarına ve borçlunun kredi puanına bağlı olarak değişir. Tipik PMI primleri aşağıdakiler arasında değişebilir: Her 100.000 $ için aylık 30-70 $ ödünç alındı.

Kredi Türü # 2: Jumbo İpotekler

Jumbo ipotekler, Fannie Mae ve Freddie Mac tarafından belirlenen kurallardan daha büyük olanlardır. uyumlu krediler (veya Federal Konut tarafından belirlenen finansman kurallarına uyan kredi türleri Finans Kurumu). Federal olarak desteklenen bu şirketlerin her ikisi de ikincil ipotek piyasasında borç verenler aracılığıyla verilen uygun ipotekleri satın alır ve garanti eder. 2020'de bir ev için uygun kredi boyutu limiti Ülke çapında 510.400 dolar, ancak bazı yüksek fiyatlı pazarlarda daha yüksek olabilir. Bu limitleri aşan kredilere jumbo ipotekler veya uygun olmayan ipotekler denir.

Borç verenler, jumbo kredi başvurusu için uygun bir kredi için aynı kredi unsurlarına bakarlar, kredi puanı (en az 680), peşinatın boyutu, ilgili aylık borç yükümlülükleri dahil Gelir (borç-gelir oranı) ve kapandıktan sonra yedekte kalan para. Jumbo borç verenler daha yüksek bir borç-gelir oranına izin verir ve özel ipotek sigortasını zorunlu kılmayabilir, ancak kapanıştan sonra 12 aylık para rezervi arayacaklar.

Kredi Türü # 3: Federal Konut İdaresi Kredileri

FHA kredileri Federal Konut İdaresi tarafından yönetilir. FHA kredileri kendisi yapmaz, ancak kredileri veren onaylı borç verenleri sigortalar. Bu program, geleneksel kredilere hak kazanamayanlara yardımcı olmak için geliştirilmiştir ve herhangi bir kredi türünün en düşük faiz oranlarından bazılarını sunar. Bir FHA kredisi sadece yüzde 3,5'lik bir peşinatla alınabilir ve aileden gelen hediyelere peşinat olarak izin verilir. Bunlar ilk kez ev satın alanlar için çok popüler ipoteklerdir.

Düşük peşinat ödemesine ek olarak, FHA kredileri, düşük kredi notuna sahip borçluların - hatta 580 - kredi almasına izin verir. Kredi puanınız 500 ile 579 arasında ise yüzde 10 peşinat ile gelirseniz kredi de alabilirsiniz. Bununla birlikte, kredi puanınız ne kadar düşükse, teklif edilme olasılığınızın da o kadar yüksek olacağını unutmayın. Ayrıca iki yıllık istikrarlı bir çalışma geçmişini de göstermeniz gerekecek. Krediler yalnızca birincil konutlar için geçerlidir.

Bu kredinin en büyük dezavantajı ipotek sigortasıdır. FHA kredileri, iki tür ipotek sigortası primi gerektirir. Biri peşin ödemedir - İpoteğin yüzde 1,75'i - nakit olarak ödenebilir veya ipoteğe dahil edilebilir. Örneğin, 300.000 dolarlık bir FHA krediniz varsa, yüzde 1.75'lik ön sigorta ödemesi 5.250 dolar olacaktır. İpotek sigortası primi olarak adlandırılan diğer ipotek sigortası tutarı, aylık olarak ödenen yıllık bir primdir. Oran, borçlunun kredi-değer oranı, kredi miktarı ve kredinin süresi dahil olmak üzere çeşitli faktörlere dayalı kredi tutarının bir yüzdesidir.

Kredi Türü # 4: Gaziler İdari Kredileri

Devlet tarafından desteklenen ikinci bir yaygın ipotek kredisi türü, Gaziler İdaresi tarafından yönetilen VA kredisidir. VA doğrudan borç vermez, ancak özel borç verenler tarafından verilen kredileri destekler. Bu program kapsamında, nitelikli başvuru sahipleri - mevcut ve eski askeri personel ve hayatta kalan bazı eşler - hiçbir şey olmadan düşük bir oranda ipotek alabiliyorlar. Ayrıca, özel ipotek sigortası ödemek zorunda kalmazlar, bu da onlara daha fazla para tasarrufu sağlar ve krediler varsayılabilir. Bir VA kredisinde ön ödeme cezası yoktur, yani ipoteğinizi erken öderseniz, sizden herhangi bir ücret alınmayacaktır.

Bu programın en büyük sınırlayıcı faktörü, uygunluğun askeri personel, gaziler veya hayatta kalan bazı eşlerle sınırlı olmasıdır. Bu, aktif görevdeki askeri, namuslu bir şekilde terhis edilen askeri personeli, yedeklerin veya Ulusal Muhafızların üyelerini ve görev sırasında öldürülen askerlerin eşlerini içerir.

Kredi Türü # 5: Birleşik Devletler Tarım Bakanlığı Kredileri

Bir gazi veya bir emektarın hayatta kalan eşi değilseniz, kullanabileceğiniz en iyi ipotek kredisi oranları USDA kredilerindedir, Kırsal Kalkınma Garantili Konut Kredisinin bir parçası olarak ABD Tarım Bakanlığı tarafından desteklenen konut ipotekleri programı. Bu kredi programı, bölge için düşük ila ortalama geliri olan ev alıcılarını hedeflemektedir. Aşağı hiçbir şey olmayan krediler, azaltılmış ipotek sigortası ve piyasanın altında ipotek oranları, bazıları Yüzde 0,5 ila 0,75 FHA kredi programları ve geleneksel kredilerden daha düşük.

Bu kredi programı, büyük kentsel alanların dışındaki ev sahipliğini ve ekonomik faaliyeti teşvik etmek için oluşturuldu, bu nedenle San Francisco veya New York'taki alıcıların başka yerlere bakması gerekecek. Bir ev alımının USDA ipoteğine uygun olması için, hem ev sahibi hem de gayrimenkulün uygun olması gerekir. Ev, birincil konut olarak tasarlanmalı ve USDA tarafından tanımlandığı gibi kırsal bir bölgede, genellikle 20.000'den az nüfusa sahip bir kasaba anlamına gelmelidir. Alıcının geliri içinde olmalıdır Yüzde 15 yerel medyan gelir ve kredi puanı en az 640 olmalıdır.

USDA, bir borçlunun temerrüde düşmesi durumunda ipotek kreditörlerine koruma sağlar, ancak USDA, garantisini yedeklemek için ipotek sigortası gerektirir. Sigorta, ödenmemiş krediye dayalıdır ve yüzde 1 peşin ücret ve yüzde 0,35 yıllık ücret (aylık ödenir) gerektirir. Örneğin, USDA kredisi 100.000 $ olan bir ev alıcısı, ipotek sigortası için 1.000 $ tutarında bir peşin ipotek sigortası ücreti ve ayrıca aylık 29.17 $ ödeme ödeyecektir.

Kredi Türü # 6: Sabit Faizli İpotekler

Mortgage kredileri arasındaki bir diğer önemli ayrım, faizin nasıl hesaplandığıdır. Aylık ipotek ödemeleri, bir anapara ödemesini (ödünç aldığınız ve geri ödemeniz gereken tutar) ve ayrıca faiz ödemesi - alıcının önce faizi geri ödediği ve ardından müdür. İki yaygın faiz türü, sabit oranlı ve ayarlanabilir oranlı ipoteklerdir. Her birinin avantajları vardır.

Sabit oranlı bir ipotekte faiz, kredinin ömrü boyunca aynı kalan belirli bir oranda belirlenir. Kredi verildiğinde sabit faiz oranı yüzde 3 ise, tüm kredi süresi için yüzde 3 olarak kalır (tabii ki ev sahibi yeniden finanse etmeye karar vermedikçe). Bu tür ipotek, alıcının güvenebileceği sabit bir aylık ödemeye sahiptir.

Kredi Türü # 7: Ayarlanabilir Faizli İpotekler

Ayarlanabilir oranlı bir ipotek (ARM), göründüğü gibi sabit oranlı ipotekten farklıdır - faiz oranı, kredinin ömrü boyunca ayarlanabilir. Çoğu durumda, bir ARM'nin başlangıç ​​faiz oranı, piyasa oranının altında sabit bir oranda belirlenir ve bu, krediyi kısa vadede çok çekici ve uygun hale getirir. Ancak oran ayarlandığında aylık ödeme artabilir. Faiz oranları kredinin ömrü boyunca ayarlanır, bu nedenle borçlu ödemelerde ani bir artışla karşılaşabilir. Tabii faizler düşerse ödemeler de düşebilir.

Kredi Türü # 8: Sadece Faizli İpotekler

Geri ödeme koşullarındaki bir başka varyasyon, yalnızca faizli ipotektir. Bu tür ipotek kredisinde, borçlu yalnızca belirli bir süre için (genellikle beş, yedi veya 10 yıl) aylık faiz ödemeleri yapar (anapara ödemeleri olmadan). Bu sürenin sonunda, anapara da devreye girer, bazen hem faiz hem de anaparayı içeren daha yüksek ödemeler gerektirir ve bazen toplu ödeme gerektirir.

Yalnızca faiz dönemindeki düşük aylık ödemeler krediyi çekici kılar, ancak birçok ev sahibi için sorunsuz bir seyir değildir. Bu tür krediler, 2000'lerin başındaki konut balonu sırasında alıcıları sıkıntıya soktu. Alıcılar, anapara ödemeye başlayana kadar evde öz sermaye biriktirmezler. Bazı alıcılar, yalnızca faiz döneminin sonunda satmayı veya yeniden finanse etmeyi planlayan bu tür bir krediyi kabul eder. Diğerleri, anapara götürü ödemesini yapmak için yalnızca faiz dönemi boyunca biriktirirler.