Ortak Mülkiyet Evleri Nedir?

Öne Çıkanlar

Hiç keşke satın alabilseydin tatil evi Colorado'da, yedi yatak odalı bir Viktorya malikanesi veya kelimenin tam anlamıyla ‌herhangiSan Francisco'daki eviniz mi? Bunlar normalde ulaşılamaz olsa da, ortak mülkiyet anlaşması bu hayali gerçeğe dönüştürebilir. Ortak mülkiyet ev sözleşmeleri, kendi başınıza karşılayamayacağınız bir mülk satın almak için paranızı diğer gelecek vadeden ev sahipleri ile bir araya getirmenize olanak tanır.

ister bir Her zaman ev sahibi olmanın gerçekçi olmadığını düşünen Y kuşağı veya sizin fiyat aralığınızın dışında lüks bir ev satın alma hayali kuran biri için ortak ev düzenlemeleri, hayalinizdeki evi satın almanın sağlam bir yoludur. Ancak bir mülke ortak sahip olmak herkesin harcı değildir. Bu tür bir ev satın almanın sizin için doğru olup olmadığına karar verebilmeniz için, ortak ev sahipliğinin tüm ayrıntılarını öğrenmek için birkaç gayrimenkul uzmanıyla görüştük.

Uzmanlarımızla Tanışın

Bir Mülkün Ortak Mülkiyeti Nedir?

Ev ortak mülkiyeti, iki veya daha fazla kişinin tek bir konutun mülkiyetini paylaştığı zamandır. Her malikin evin bir payı vardır ve tapuda listelenir. Bu her zaman doğru olmasa da, mal sahipleri sıklıkla bir ipoteği de paylaşırlar.

Emlak uzmanı Paul Martinez, Hunker'e "Ortak mülkiyet, birden fazla kişinin kaynaklarını bir araya getirmesine ve kendi başlarına karşılayamayacakları bir mülk satın almasına izin verebilir" dedi. "Ortak sahiplik, sorumlulukları paylaşmak ve diğer ortak sahiplerle bir topluluk oluşturmak gibi sosyal ve duygusal faydalar da sağlayabilir" diyor.

Ortak Mülkiyetli Ev Nedir?

Bir ortak mülkiyet evi, her birini paylaşılan mülke bağlayan bir ortak mülkiyet sözleşmesine giren birden fazla kişinin sahip olduğu bir konuttur.

Ev Ortak Mülkiyeti Ne Kadar Popüler?

Ortak mülkiyet anlaşmaları uzun süredir var olmasına rağmen, giderek daha yaygın hale gelmektedir. emlak fiyatları uçmaya devam edin.

"Ortak mülkiyet, son yıllarda, özellikle arayanlar arasında giderek daha popüler hale geldi. mülk sahibi olmanın veya gayrimenkule yatırım yapmanın uygun fiyatlı yolları için," takım lideri ve yardımcı komisyoncu Boyd Rudy de Keller Williams Realty Living'in MiReloTeam'i, Hunker'a söyler. "Ortak mülkiyetin, özellikle emlak fiyatlarının yüksek olduğu kentsel alanlarda, mülk sahibi olmak isteyen insanlar için popüler bir seçenek olmaya devam etmesini bekliyorum."

Ev Ortak Mülkiyet Sözleşmesi Türleri

İnsanların ortak mülkiyetin ne anlama geldiğini anlamalarını zorlaştıran şeylerden biri, böyle bir anlaşmayı düzenlemenin birçok yolunun olmasıdır. Müşterek kiracılık ve müşterek kiracılık, ortak ev sahipliğinin en yaygın iki biçimi olsa da, gelecek vadeden ev sahipleri için mevcut olan tek seçenek bunlar değildir. İşte en yaygın ortak mülkiyet sözleşmesi türleri ve bunların nasıl farklılık gösterdiği.

Ortak mülkiyet

Çoğu insan, ortak mülkiyetli bir ev düzenlemesinden bahsettiğinde, her ortak sahibinin ayrı bir mülk sahibi olduğu bir durumu kastederler. diğerinin rızası olmadan menfaatlerini satmalarına, devretmelerine, kiralamalarına veya ipotek etmelerine izin veren mülkün payı sahipleri. Bu düzenleme ortak kiracılık olarak bilinir. "Bir ortak sahip öldüğünde," diyor Rudy, "payları diğer ortak sahiplerden çok mirasçılarına geçer."

Tüm mülk paylarının eşit olması gerekmez; bunun yerine her bir tarafın satın almaya ne kadar katkıda bulunduğuna bağlı olacaktır. Eş malikler evde birlikte yaşamayı kabul edebilirler, ancak bunu yapmak zorunda değildirler. Örneğin, genç bir yetişkin, paranın yüzde 25'ini yatıran ve parasını alan ebeveynleri ile bir ev satın almayı kabul ederse, Faizin yüzde 25'i, sözleşmeleri sadece genç yetişkin ve ailesinin yaşamasını şart koşabilir. mülk.

Ortak mülkiyet

Müşterek kiracılığın aksine, ortak mülkiyet (hayatta kalma haklarına sahip ortak kiracılık olarak da bilinir) "nerededir? tüm ortak sahipler, satın alma işlemine ne kadar katkıda bulunduklarına bakılmaksızın mülkte eşit paya sahiptir" diyor. Rudy. "Sahiplerden biri ölürse, payları otomatik olarak hayatta kalan sahiplere geçer." Ortak kiracılık gibi, yatırımcılar da yine de payını diğer sahibinin izni olmadan satar ve satın alma işlemine katkıda bulunan herkes aynı yerde yaşamak zorunda değildir. Ev.

Ölen eş malikin hisseleri, ölen kişinin mirasçılarına değil, evin diğer sahiplerine gittiğinden, bu anlaşmalar en çok arkadaşlar ve aile üyeleri arasında yapılır. Ortak bir kira sözleşmesi oluşturmak için, mal sahipleri aşağıdakileri yaparak "dört birliğe" bağlı kalmalıdır:

• Aynı zamanda sahiplik çıkarlarını kontrol altına almak. zaman
• Mülkte eşit bir ilgiyi paylaşmak
• Tapuda aynı unvana sahip olmak
• Erişim ve kullanım haklarını eşit olarak bölmek. mülk
  

Ortak mülkiyet

Bu ortak mülkiyet düzenlemesi, yalnızca toplulukla birlikte dokuz eyalette yaşayan çiftler için geçerlidir. mülkiyet yasaları: Arizona, California, Idaho, Louisiana, Nevada, New Mexico, Texas, Washington ve Wisconsin.

Martinez, "Topluluk mülkiyet yasasına göre, evlilik sırasında edinilen tüm varlıklar, onları kimin edindiğine bakılmaksızın, her iki eşin ortak mülkiyeti olarak kabul edilir" diye açıklıyor. İlişkideki her kişi öldüğünde payına ne olacağına karar vermelidir çünkü bu düzenlemeye göre mal otomatik olarak eşe geçmeyecektir.

Bu hüküm kapsamında eşiyle ortak bir eve sahip olmak istemeyen topluluk mülkü devletlerinin sakinleri düzenleme, mülkün her bir bölümünü şart koşan bir evlilik öncesi veya evlilik sonrası anlaşma imzalamalıdır. ortak sahibidir.

Tam Kiracılık

Topluluk mülkü gibi, bütünlük anlaşmalarına göre kiracılık sadece eşler arasında mevcuttur ve her birinin ne kadar katkıda bulunduğuna bakılmaksızın mülkü taraflar arasında eşit olarak bölün. Bu düzenleme 26 eyalette mevcuttur ve eşlerden biri öldüğünde diğerinin otomatik olarak evi miras almasıyla topluluk mülkünden farklıdır.

Kiracılık bir bütün olarak sadece evli kişileri kapsayabileceği gerçeğinin yanı sıra, aynı zamanda farklıdır. müşterek kiracılıktan, eşlerden hiçbiri eşinin izni olmadan hisselerini satamaz veya devredemez. onay.

Kimler Ortak Ev Sahibi Olabilir?

Teknik olarak, arkadaşlar, aile üyeleri, işletmeler ve hatta yabancılar dahil herkes birlikte bir ev satın alabilir. Genelde birlikte ev sahibi olduğunuz kişiyle iyi geçinmek istediğiniz için, güvenebileceğinizi bildiğiniz aile üyelerini veya yakın arkadaşlarınızı seçmek en iyisidir. Kiminle bir ev satın aldığınız, hangi tür düzenlemeyi seçtiğinizi etkilemelidir.

Evli çiftler, ikamet durumlarında standart olabilecek benzersiz seçeneklere sahiptir. Aynı zamanda, olanlar ev satın almak bir şirketten veya daha az tanınan bir tanıdıktan gelen bir yatırımın yardımıyla muhtemelen bir kiracılık seçmek isteyecektir. her sahibin yatırımına eşit bir pay almasını ve çıkarlarını seçtikleri kişiye devredebilmesini sağlamak için ortak yararlanıcılar

Bir mülkü satın almak için kaç kişinin bir araya gelebileceğine gelince, "kaç kişinin bir mülk satın alabileceği veya satın alabileceği konusunda kesin ve hızlı bir kural yoktur. ortak sahiplerin özel koşullarına ve hedeflerine bağlı olacağından, birlikte bir eve ortak sahip olmalıdır," diye açıklıyor Rudy. "Ancak, akılda tutulması gereken bazı pratik hususlar var." Daha fazla mülk sahibi, bir mülkün nasıl kullanılması veya bakımının yapılması gerektiği konusunda daha fazla fikir ve çatışma anlamına geldiğini söylüyor.

Ek olarak, bir satın alma işlemine dörtten fazla kişinin dahil olması, ev için ipotek almayı çok zorlaştırabilir. "Daha büyük ortak sahip grupları, mülkün uygun şekilde yönetilmesini ve sürdürülmesini sağlamak için daha karmaşık yasal ve mali düzenlemeler gerektirebilir" diyor.

Ortak Mülkiyet Sözleşmesi Başlatma

Ortak mülkiyetli bir ev satın alma işlemini olabildiğince sorunsuz hale getirmek için, yatırımcılar satış tamamlanmadan önce yasal olarak bağlayıcı bir anlaşma hazırlamalı ve imzalamalıdır. Tek istisna, birisinin bir ev satın alır varsayılan olarak bütün düzenlemelere göre topluluk mülkünü veya kiracılığı kullanan bir durumda bir eşle ve çift farklı bir sözleşme yapmak istemiyor. Ortak mülkiyet sözleşmelerinin hazırlanmasında bir avukat yer almalıdır çünkü bu belgeler karmaşıktır ve mahkemede geçerli olmalıdır. Evrak her zaman:

• Her bir kişininki de dahil olmak üzere ortak sahiplerini tanımlayın. mülkiyet yüzdesi, mali sorumluluklar ve yasal yükümlülükler
• Ortak mülkiyetin türünü belirtin
• evi tarif et
• Kuralları ve yönergeleri tanımlayın "için. karar verme, gider paylaşımı, mülkün kullanımı ve uyuşmazlıkların çözümü” Rudy diyor
• Herhangi bir taraf isterse ne olacağını detaylandırın. sözleşmeyi feshedin. "Bu, ilk ret hakkını içerebilir" diyor. Rudy, "bu da diğer ortak sahiplere gidenleri satın alma seçeneği sunuyor. ortak sahibin payı."

Tüm taraflar ortak mülkiyet sözleşmesini inceleyip imzaladıktan sonra yasal olarak bağlayıcı olacaktır. Yine de gerekirse Rudy, zaman geçtikçe ve yeni sorunlar ortaya çıktıkça bu sözleşmeleri değiştirmenin mümkün olduğunu, ancak yine de bunun en iyi şekilde bir avukat yardımıyla yapıldığını belirtiyor.

Ortak Sahipler Hangi Kurallara Uymalı?

Martinez, "Bir mülkün ortak sahiplerinin, mülkün uygun şekilde yönetilmesini ve sürdürülmesini sağlamak için uymaları gereken belirli hak ve sorumlulukları vardır" diyor. Bu ayrıntıların çoğu, ortak mülkiyet sözleşmesinde açıkça belirtilmelidir, ancak olmayanlar bile en azından bir mülk satın almadan önce kararlaştırılmalıdır. Başka insanlarla ortak bir eve sahip olmayı planlıyorsanız, yapmaya hazırlıklı olmanız gereken bazı şeyler şunlardır.

Mülk Kullanımı Konusunda Anlaşmaya Varın

Biriyle ev alırken üzerinde anlaşmanız gereken ilk konu evin nasıl kullanılacağıdır. Rudy, mülk bir tatil evi olacaksa, mülk sahiplerinin "mülkü ne sıklıkla ve ne kadar süreyle kullanabilecekleri de dahil olmak üzere, mülkün her ortak sahibi tarafından nasıl kullanılacağına ilişkin yönergeler oluşturmaları gerektiğini" söylüyor.

Ev birincil konut olarak kullanılacak ve paylaşılacaksa, mal sahipleri her odada kimin yaşayacağı konusunda anlaşmalıdır. Bir ev satışı tamamlanmadan önce, herhangi bir yatak odası veya yatak odası üzerinde kimin hak iddia edebileceği konusunda hiçbir tartışma olmaz. banyo.

Giderleri Paylaşma

"Ortak malikler, ipotek ödemeleri de dahil olmak üzere mülkle ilgili masrafları paylaşmakla yükümlüdür. emlak vergileri, sigorta ve bakım maliyetleri," diyor Martinez. Düzenlemenin türüne bağlı olarak, mal sahiplerinin de kullanım maliyetlerini paylaşması gerekebilir. Bu sistemin adil ve hakkaniyete uygun olması gerekir ve evle ilgili masrafları ödemek için ortak bir banka hesabı açmayı veya masrafları her mal sahibinin hisse yüzdesine göre bölmeyi içerebilir.

Mülkü Koruyun

Bir ev satın alan herkes, bununla başa çıkmaya hazır olmalıdır. mülkün bakımı, ancak ortak bir evde, "ortak mal sahipleri, mülkün bakımlı olmasını sağlamak için bir bakım programı ve bütçe oluşturmalıdır" diyor Martinez. Bakım, çevre düzenlemesi, ev temizliği, kışa hazırlama, boyama gibi bakım görevlerini içerebilir. haşere kontrolüve işler kaçınılmaz olarak ters gittiğinde onarım hizmetleri. Bir ortak mal sahibi olarak yapmak isteyeceğiniz son şey, su sızıntısı banyonuzu sular altında bırakırken tesisatçı kiralamak için kimin para ödeyeceğini tartışarak zaman kaybetmektir.

Ortak Kararlar Alın

Mülkte birden fazla kişinin finansal hissesi olduğundan, evde hissesi olan herkes mülk hakkında, nasıl ve ne zaman dahil olmak üzere kararlar almak için birlikte çalışmalıdır. yenilemeler, onarımlar veya yükseltmeler yapılacaktır. Bu seçimlerin mümkün olduğunca demokratik bir konuda yapılması gerekirken bazen işler yolunda gitmeyebilir. anlaşmanın türü, ortak sahipler arasındaki ilişki ve taraflardan birinin daha fazla etkilenip etkilenmediği ile karmaşıktır diğerlerinden daha

Örnek olarak, ortak bir kira sözleşmesindeki iki kişi, evin bir bakıma ihtiyacı olup olmadığı konusunda anlaşamazlarsa, yeni ön kapı, yüzde 75 hisseye sahip mal sahibi, sadece 25 hisseye sahip sahibini geçersiz kılabilir yüzde. Öte yandan, ilgili herkesin evde yaşadığı ortak bir kiracılıkta, bir mal sahibi bir ev kurmak isterse, yatak odasında tavan vantilatörü varsa, karar onların özel hayatını ilgilendirdiği için fikirleri daha fazla ağırlığa sahip olabilir. uzay.

Ortak sahipler bir karar üzerinde anlaşamadıkları zaman, ortak mülkiyet sözleşmelerinde ayrıntıları verilen uyuşmazlık çözüm sürecini kullanmalıdırlar. Rudy, "Bu, arabuluculuk veya tahkimi veya tüm ortak sahipler tarafından üzerinde anlaşmaya varılan başka bir anlaşmazlık çözümünü içerebilir" diyor.

Birbirinize Saygılı Olun

Ortak mülkiyetli bir evde karar vermek zor olabilir, bu nedenle ortak sahipler birbirlerinin haklarına ve mülkiyetine saygı göstermelidir. Martinez, "mülkü diğer ortak sahibin izni olmadan kullanmamaları ve birbirlerinin mahremiyetine ve kişisel alanına saygı duymaları gerektiğini" söylüyor.

Müşterek Mülkiyetli Bir Ev İçin Mortgage Bulmak

Martinez, "Ortak sahipli bir ev için ipotek almak, tek sahibi olan bir mülk için ipotek almaktan daha zor olabilir" diyor. "Kredi verenler tipik olarak, mülk üzerinde açık ve ipoteksiz bir iddiası olan tek mal sahiplerine borç vermeyi tercih eder." En iyisini bulmak için bir ipotek komisyoncusu veya kredi memuru ile konuşun kredi türü benzersiz durumunuz için. Ortak mülkiyetli ev düzenlemelerinde kullanılan en yaygın krediler şunları içerir:

• ‌Ortak ipotekler:‌ Bu krediler iki veya tutar. ödemelerden müştereken sorumlu daha fazla kişi. Bu kredi ile her ortak malikin. gelir ve kredi puanı dikkate alınacak ve borç verenler genellikle bunları temel alacaktır. Grubun en düşük kredi notuna uygulanan faiz oranı.
• ‌Kesirli krediler:‌ Bu ipotekler açıkça. ortak mülkiyete sahip mülkler için kullanılır ve her ortak sahibin böyle olmasını gerektirir. ipotek ödemesinin kendilerine düşen kısmından sorumludur. Faiz oranları vardır. tipik olarak kısmi kredilerde daha yüksektir ve daha az kurum bu ipotekleri sunar.
• ‌Kişisel krediler:‌ İstemeyenler. ortak sahipleriyle bir ipoteği paylaşmak, için kişisel kredi almayı daha kolay bulabilir. satın almanın kendilerine düşen kısmı.
• ‌Ev rehni kredileri veya kredi limitleri:‌ Ortak mülkiyetli bir ev satın alındıktan sonra, sahipleri bunu yapabilir. Tadilat veya önemli masrafları karşılamak için bir kredi veya kredi limiti almak. evde onarımlar.

Yalnızca borcun bir kısmını ödemek için güvendiğiniz kişilerden bir ev satın alın. Bir ev satın almak için müşterek bir ipotek kullanıldığında, Rudy "ortak sahiplerden biri krediyi ödemezse, diğer ortak sahipler ev satın almaktan sorumlu olabilir" diyor. Diğer sahipler ipotek ödemelerini karşılayamazsa, kredi temerrüde düşebilir ve hatta ev sıfırlanabilir. haciz

Borç verenler bu riskten endişe duyuyorlar, bu da bireyler yerine gruplara borç verme konusunda daha temkinli olmalarının bir nedeni. Martinez, kendilerini korumaya yardımcı olmak için, "borç verenler, ortak mülkiyetle ilişkili artan riski azaltmak için ortak sahiplerden daha büyük bir ön ödeme veya daha yüksek kredi puanları isteyebilir" diyor.

Birden Fazla Sahibi Olan Bir Evin Satışı

Ortak mülkiyetli mülkler daha fazla satması zor geleneksel evlerden daha iyidir, ancak kesin zorluk seviyesi, mülkiyet sözleşmesinin ayrıntılarına bağlı olarak değişir. Birden fazla sahibi olan bir evi satmak, bir mal sahibinin satmadan önce ortak sahiplerinden onay alması gerektiğinde en zor olanıdır.

Diğer tüm mal sahipleri satış fiyatı ve şartları konusunda hemfikir olsa bile, Martinez "potansiyel alıcıların ortak mülkiyetli bir mülk satın almakta tereddüt edebileceğini" belirtiyor. ortak mülkiyet ile ilgili karmaşıklıklar ve potansiyel riskler nedeniyle." ortak mülkiyetli evlerin finansmanı mümkün olabileceğinden böyle bir girişim için uygun bir kredi bulamazlarsa fikrini değiştirebilir veya satışı tamamlayamayabilirler. zorlu.

Güçlü, açık ve iyi tanımlanmış bir ortak mülkiyet sözleşmesine sahip olmak, satış sürecinin şu şekilde ilerlemesine yardımcı olabilir: ortak mülkiyetli satış deneyimine sahip bilgili bir emlakçı ile çalışmak mümkün olduğunca sorunsuz evler.

Ortak Mülkiyet Evlerinin Artıları ve Eksileri

Rudy, "Genel olarak, ortak mülkiyet, birlikte çalışmaya ve mülk sahipliğinin sorumluluklarını ve faydalarını paylaşmaya istekli kişiler için uygun bir seçenek olabilir" diyor. "Ancak, ortak mülkiyete girmeden önce potansiyel artıları ve eksileri dikkatlice değerlendirmek önemlidir. Bu şekilde bir ev satın almaya karar vermeden önce, hem avantajları hem de dezavantajları göz önünde bulundurun. katmak:

Muhtemel Ortak Sahipler için İpuçları

Ortak bir eve sahip olmak, maliyetleri azaltmanıza yardımcı olabilir. ev sahibi olmanın maliyeti ve sorumlulukları. Yine de, olumlu bir deneyim sağlamak için tüm riskleri ve olası sorunları göz önünde bulundurmalısınız. Uzmanlarımız, ortak mülkiyet sözleşmesi kullanarak bir ev satın almayı düşünenler için aşağıdaki tavsiyelere sahiptir.

İş Ortaklarını Dikkatle Seçin

Martinez, "Bir eve ortak sahip olmak güven, iletişim ve mülk için ortak bir vizyon gerektirir" diyor. "Değerlerinizi ve finansal hedeflerinizi paylaşan ve olumlu ve saygılı bir ilişki sürdürmeye kendini adamış ortak sahipler seçtiğinizden emin olun."

Rudy, "İlgili herkesin mali açıdan sorumlu olmasını ve mülkün masraflarına katkıda bulunabilmesini sağlamak da önemlidir." Gelirinizi ve kredi puanlarınızı sürecin ilk aşamalarından itibaren birlikte tartışmaya başlayın, böylece neleri makul bir şekilde karşılayabileceğiniz konusunda iyi bir fikir edinirsiniz. satın almak.

Ayrıntılı Bir Ortak Sahiplik Sözleşmesi Oluşturun

Rudy, "Her bir ortak mal sahibinin sorumluluklarını ve yükümlülüklerini özetleyen yasal bir anlaşmaya sahip olmak, ileride çıkabilecek çatışmaları önlemeye yardımcı olabilir" diyor. "Anlaşmanın, ortak sahiplerden biri isterse ne olacağı gibi tüm olası senaryoları kapsadığından emin olun. mülkü satar veya ortak sahiplerden biri mülkün masraflarına katkıda bulunamazsa ne olur."

Profesyonel Tavsiye Alın

"Bir eve ortak sahip olmak karmaşık olabilir," diye uyarıyor Martinez, "ve avukatlar, mali müşavirler gibi profesyonellerden tavsiye almak önemlidir ve emlakçılar yasal ve mali yükümlülüklerinizi sağlam bir şekilde anladığınızdan emin olmak için." Emlak vergilerinin payınızın ne kadar olacağını anlamak için bir vergi danışmanıyla da görüşmek isteyebilirsiniz.

Finansman Seçeneklerini Düşünün

Rudy, "En iyi ipotek oranları ve koşulları için alışveriş yaptığınızdan ve ipotek ödemelerinin ortak sahipler arasında nasıl bölüneceğini değerlendirdiğinizden emin olun" diyor.

Açık ve Düzenli İletişim Kurun

Martinez, "Başarılı bir ortak mülkiyet düzenlemesi için iyi iletişim şarttır" diyor. "Ortak sahip(ler)inizle düzenli olarak görüştüğünüzden ve yanlış anlamaları önlemek için endişelerinizi veya sorunları derhal ele aldığınızdan emin olun."

Beklenmeyeni Planlayın

"Olası her senaryoyu tahmin edemeseniz de" diye açıklıyor Martinez, "beklenmedik durumlara sahip olmak önemlidir. Bir ortak sahibin ölümü veya finansal olarak karşılanamaması gibi beklenmeyen olaylar için yerinde planlar yükümlülükler."

Rudy ayrıca, tüm ortak sahiplerin "ortak sahiplerden birinin mülkteki payını satmak istemesi veya ortak sahiplerin mülkü tamamen satmaya karar vermesi durumunda bir çıkış stratejisine sahip olmasını" öneriyor.

SSS